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巴曙松:当前经济现状与金融政策问答

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 15-04-24 12:42

两会期间李克强总理讲的是因地、因城、分类调控,这是对当前不同城市分化状况的确认。

  巴曙松:我想重点讨论的是从金融角度来看看房地产市场的一些趋势。这一次陈淮教授在我前面讲,破天荒的对我本人没有批评,我就不好批评他。我觉得那个时候他就是建设部的政策研究部门的负责人,他作为研究人员对武汉负有直接责任。时机不到的时候不芒种,时机到的时候水到渠成。武汉市的数据,从面积上来说全国的销售是第一名,在全国的城市发展史上,敢在城市名前面加个“大”字,除了上海就是武汉。所以我想从这几个角度来谈一谈。

  从全国的销售面积来看,2014年应该说是一个阶段,经过了这么十几年快速的发展之后,整个的销售面积开始出现回落,这也是一个行业发展必经的阶段。从2014年来看这个数据是在上升的,相对来说武汉的压力是较小的。上市的房地产企业数据透明度是比较高的,上市的房企存货也在加速,累计的绝对值达到历史的新高,这个数据接近2008年、2011年的数据。2014年不同城市房价的环比降幅有所收窄,12月份我们看一下城市的房价环比开始出现一些止跌回升的趋势,待会儿还有一个讨论,2014年10月份以后随着成交逐渐的好转,无论是新增的降价楼盘的个数还是降幅均有所收窄。土地市场在出现“降温”,但是不同城市分化非常明显,表现的差异非常大。我们可以看到不同类型城市土地成交的溢价率差异很大、变化很大。有几个嘉宾把武汉定义为“1.5线城市”,这个走势应该介于一二线城市中间,土地成交溢价率出现下行,在低位。

  总体来看首次置业和改善需求还比较强,从人口来看,2015年-2020年期间中国25-34岁的人口还在2.4亿左右,这个占总人口的比例在17%,而30岁到49岁人口在2015年达到高位,这个人口是房地产首次置业改善需求的主要群体。投资需求总体上来说已经占历史的高位,2015年以来房地产市场的走势销售来看2015年1-3月份房地产的累计销售面积和销售金额降幅在收窄,双双有触底的趋势,特别是受新政的驱动,3月同比的降幅大幅下降到1.6,2月份负16.3%,我也问了几个地方4月份的数字,相对来说成交比前三个月表现的活跃一些。

  从房地产投资的情况来看,3月除了房地产销售数据的好转以外,房地产的开发投资、土地的购置面积、房地产企业本轮的到位资金,均没有出现明显的改善趋势。土地的出让收入出现了直线的下降,2015年1季度出让土地增长是负36.4%,这是连续第二个季度出现负增长,而且降幅在进一步扩大。2014年一季度至今单季的同比是14.3%、-21.5%、-36.2%。由于土地招牌挂到土地出让金表现大概有一两个季度的滞后,所以2015年二季度出让金收入可能会有所改善,但是2015年全年现在看下来土地出让金下降这个趋势从目前看没有明显的好转。

  调控政策上我们看到行政的色彩在明显的淡化,所以我们看到不同时期的表态,我们看到两会期间李克强总理讲的是因地、因城、分类调控,这是对当前不同城市分化状况的确认。我们也看到调控更加倾向于差异化,倾向于因地制宜,所以我们可以看到地方政府在不同地区根据不同地方的需求,出台了不同的因地制宜的一些调控措施。而且利率、信贷和准备金这些金融政策在逐步的出台。这一轮的股市和房地产资金留到市场有关系,这个时候更多看到的是房地产市场和股市之间资金流向的转换,但是其实从资产类别来看,股市是一个资产,房地产也是一个资产,股市上涨以后也会导致购买力的上升,它也是有共同的影响方向。

  我们看新一轮房地产新政,二手房交易税负的降低,有几个方面的影响,促存量市场交易量的周转率上升,促进存量市场周转。从政策重点来看我们看到明显的转换就是从鼓励首次置业转向改善型购房,原来首次置业大概占到60%,现在已经不到30%,因为首次置业的需求大部分已经释放,而改善型的购房才是真正能够带动市场的很重要的影响因素。

  从房地产企业来看,企业高利润时代我们看到已经过去。2014年的前三个季度A股上市的房企ROE降幅接近30%,同时整个上市房企的利润率趋势在往下,费用率在大幅的上升。在这个过程中不同的房地产企业面临的经营形势差异、金融优势差异也使得并购、融合的需求动机在增强,所以我们可以很明显地看到整个房地产行业并购活跃程度在显著提升,而且整个行业格局经过认真调整之后大致上形成了一个比较稳定的梯队,“大中小”的行业格局基本上形成,所以你想撼动或颠覆这个格局基本上不太可能。市场的大开发上,市场的份额在逐步提升,这也是集中度在逐步上升的一个过程。从中长期来看有几个判断,可以供大家参考:

  一是随着市场供求结构的平衡,围绕新房的产业链、价值链这种重构的品牌正在发生,以前谁离开发商最近,谁获利最多,将来谁离消费者最近,谁获利最多。供求平衡之后,渠道的竞争激烈,房屋的销售模式也在发生变化,会出现很多新型的渠道整合,大多数依托互联网机构。所以如果需求主导的时代到来,围绕买方的竞争会更激烈,首当其冲的房地产媒体,我们看到整个销售的规模在出现显著的调整,一些新房地产的电商在迅速的崛起。

  二是从中长期来看,二手房将成为市场的主导型供给力量,围绕二手房的产业价值链条会得到提升,房屋交易出租、房屋管理、房地产金融这些服务需求会逐步的崛起。这也是我们目前预计到2020年中国的住房市场大致的构成,所以我们可以越来越多的看到房地产市场,存量房的时代在到来,而且有非常大的消费基础和交易额,目前看这部分存量房的流通需求会催生一个新的服务市场的需求,未来二手房交易量的增长、交易佣金增长的需求非常高。我这一年多在美国一个小镇住着,那是一个住着几万人的小镇,拆了再建新房子的很少,基本上是存量房。所以二手房真的成为房地产行业未来新的增长点,你看房屋流通率,美国二手房和新房的占比9:1,这也是房地产供求平衡之后非常重要的一个特点而且目前二手房成交佣金收入主要集中在北上深广等几个城市。所以北京二手房市场,我们看一手房、二手房成交的相对迅速变化,我们看2009年以前二手房还是一个很小的比例,2009年以后占到了主导的地位,这种演变结构在其他的城市出现重演,二手房取代新房成为市场一个非常重要的主导力量。

  三是从中长期来看,房地产行业的核心价值创造会从开发行业过渡到服务行业。在人均收入突破一定的水平之后,房地产行业将从住宅市场的繁荣逐步的过渡到多元业态的百花齐放。在价值链的分配里面,房地产行业前期的调研、产品的设计、后期的物业管理贡献的价值会越来越高,而原来最大的核心竞争力是项目的成本,这个价值链在供求不平衡和供求基本平衡的不同时期差异非常大。围绕着住房提供衍生服务的企业,比如说住房管理、物业服务等。大家看美国纳斯达克房地产板块市值,房地产经营的占15%,房地产服务13%。所以服务的需求在上升。

  (中国银行业协会首席经济学家、中国宏观经济学会副秘书长巴曙松先生在2015城市观点论坛武汉行上所发表的演讲全文实录,未经本人审定。)

发稿:巴曙松审校:刘满桃

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