商业特稿 “二房东”魔方:公寓行业目前还是一个蓝海

来源: [观点地产网]      时间: 2015-11-27 20:31

公寓行业目前还是一个蓝海,标准化的品牌连锁公寓数量很少,远远满足不了流动人口带来的巨大需求。

编者按:在商业地产的“黄金时代”之后,今年寒冬悄然而至。顶级奢侈品关店收缩,百货门店频频关闭,大量同质化商业招商遇难题,零售市场噩耗连连。在这样的背景之下,未来的商业地产何去何从?

2015年12月7-9日,观点地产新媒体将在广州举行第三届观点商业年会,围绕论坛主题“商业过冬 远见与未来”,观点地产新媒体遍访商业地产的行业专家学者、中国内地、香港及海外知名商业地产发展商、品牌商、零售商以及互联网电商,推出2015观点商业年会系列报道。

观点地产网 “中国有着2亿以上的流动人口,而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费,是一个超过万亿级的市场,是中国唯一看不到天花板的市场。”

2010年,魔方公寓正式成立,2013年魔方公寓获得美国华平投资集团6000万美元的投资,今年5月,其再次得到华平追加的1.4亿美元投资。当采访中问及为何能获得华平如此大手笔的投资时,魔方公寓给出了如上的回复,并称“魔方公寓之外,能够盈利的品牌长租公寓确实较少。”

魔方公寓是一家连锁集中式长租公寓,运营模式主要是先租下整栋物业,然后按家庭化标准统一进行装修,集中管理,配备统一的物业、服务等再出租给青年都市白领群体,并提供以公寓租住为核心的生活服务。因此,其项目多在一二线城市的大型办公园区、科技园区周边,靠近地铁或公交集中点,周边生活配套齐全。

作为国内首家长租公寓,前几年“粥多僧少”的市场环境为魔方公寓的快速扩张制造了有利的条件。

成立至今6年,魔方公寓在全国13个一二线城市已拥有90家直营门店,超过13000间房,全年平均入住率超过95%。未来3年内,魔方公寓还计划新开800家门店。

随着魔方公寓的蛋糕越做越大,寻味而至分食蛋糕的对手也越来越多。

据观点地产新媒体了解,近两年内,先后有小米CEO雷军投资的you+国际青年公寓、平安投资创立的蘑菇公寓、青客公寓、自如寓、优客逸家等,一大批长租公寓蜂拥而至踏足这一有着巨大潜力的市场。

而后,众多酒店公寓集团亦闻声而至,华住(汉庭)集团推出城家公寓、如家推出逗号公寓、铂涛(7天)集团推出窝趣轻社区,住友(布丁)集团推出漫果公寓。

现在,地产公司也纷纷介入,阳光城与寓见公寓展开合作;绿城物业也已携手优客逸家。

不过魔方公寓还是稍显淡定地表示,其实竞争压力不会很大。毕竟创立至今已有六年,相比后来者,魔方公寓已经有了一定的品牌优势和标准化规模化的运作模式。

据介绍,魔方公寓选择的轻资产模式,利用租入再租出赚取“剪刀差”利润,同时以租赁物业替代自持物业,减轻资本负重,这样就避免了地产开发商公寓重资产模式占用大量资金、耗费大量机会成本的情况。

另外,“目前公寓行业还是一个蓝海,标准化的品牌连锁公寓数量很少,远远满足不了流动人口带来的巨大需求。”以上海这一公寓行业集中爆发的重地为例,公安部数据显示上海的流动人口已达1500万,每年平均净流入在70万~90万之间。

庞大的流动人口催生租赁需求。为获得更多市场,魔方公寓选择了人人投,通过股权众筹平台引入众筹加盟模式。“对有需求的加盟商来说,通过这种方式可以极大地降低投资门槛。对魔方公寓来说,通过这种方式能够更快地加大门店数量的增长。”

而在得到华平1.4亿美元的追加投资后,魔方公寓表示将加快门店数量的增长,并正式启动“公寓+”战略,以住宿产品为核心,运用互联网平台和技术,整合各类生活服务资源,为住客提供更完善便捷的生活方式。

以下是观点地产新媒体对魔方公寓管理有限公司的采访实录:

观点地产新媒体:今年魔方公寓宣布将众筹加盟模式引入行业,这种模式具体是如何操作的?

魔方公寓:通过互联网股权众筹平台实现。

观点地产新媒体:在您看来,众筹加盟模式对于行业的革新体现在哪些方面?

魔方公寓:对有需求的加盟商来说,通过这种方式可以极大地降低投资门槛。对魔方公寓来说,通过这种方式能够更快地加大门店数量的增长。

观点地产新媒体:魔方公寓管理的规模有多大?整体的出租如何?

魔方公寓:魔方公寓目前在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州、杭州、成都、西安等全国13个主要城市拥有90家直营门店,总房间数超过13000间,整体出租率在98%以上。

观点地产新媒体:魔方公寓中长期的发展计划是怎样的?

魔方公寓:未来,魔方公寓会计划在3年内新开800家门店,继续领跑国内白领公寓行业,并在互联网时代打造满足青年白领居住生活需求的一站式长租领域生活服务平台。

观点地产新媒体:对于项目的选址有什么要求?

魔方公寓:对于项目选址的要求,相对于酒店来说是较宽松的,无需临街或有优秀展示面,只要靠近地铁或公交集中点,靠近大型办公园区、科技园区周边,周边生活配套齐全。建筑面积一般在2000-20000平方米,进深在15-20米左右,物业产权清晰,可获消防批文。

观点地产新媒体:近年来,魔方公寓累计获得美国华平投资集团2亿美元的投资,华平选择投资魔方公寓看重的是哪些方面?

魔方公寓:华平之所以选择投资魔方公寓,首先,是因为看好公共租赁行业,中国有着2亿以上的流动人口,而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费,是一个超过万亿级的市场,是中国唯一看不到天花板的市场。

其次,是看中了魔方区别于长租公寓行业内其他品牌的优势和特质,其全新的运作模式使全年平均入住率超过95%,高效运营团队、规模效应及成本管控使单个项目年投资回报超过30%。

观点地产新媒体:完成融资以后,魔方公寓将在哪些层面去做提升?

魔方公寓:完成融资后,魔方公寓将加快门店数量的增长,并正式启动“公寓+”战略,把公寓定义为线下流量入口,以住宿产品为核心,充分运用互联网技术,整合生活服务行业资源,打造互联网时代满足青年白领居住生活需求的一站式长租领域生活服务平台。

观点地产新媒体:不少开发商都开始介入到公寓出租领域,这对于魔方公寓而言,是否会构成潜在的市场竞争压力?

魔方公寓:我认为不会构成较大的竞争压力。一,公寓行业目前还是一个蓝海,标准化的品牌连锁公寓数量很少,远远满足不了流动人口带来的巨大需求。二,开发商与我们这样的公寓运营商有着本质的区别,开发商做的公寓资产较重,选址条件也比较局限,可复制性较差,投资回报率较低。魔方公寓作为专业的公寓运营商,资产较轻,选址条件相对宽松,且易于标准化应用,投资回报率较高。

观点地产新媒体:当下长租公寓市场同质化现象也非常严重,魔方公寓是如何突显自己的个性化?

魔方公寓:魔方公寓目前领先优势明显,我们建立了公寓行业的首套标准化可复制的产品模板,以及行业内唯一一个专业化产品研发中心这样的硬件优势,也建立了多元化的专业管理团队,领先于行业的系统平台,以及业内首套标准化流程等软实力。

观点地产新媒体:在飞速扩张的同时,品牌长租公寓的问题也日益暴露,多是依靠风投等资本支撑在运作,基本没有实现盈利,在这样的情况下如何去保障利润和品质的平衡?

魔方公寓:魔方公寓之外能够盈利的品牌长租公寓确实较少。魔方公寓一开始就选择了轻资产模式,利用剪刀差取得一定利润。

公寓长租行业‘剪刀差’存在两个基本机制:一,产品标准化、规模化。标准化规模化的目的是‘迎合市场及用户以获得最佳社会产品和经济效益’,这也意味着产品具备大规模投放与有效复制的商业属性。二,品牌认知。这是品牌资产的重要组成部分,也是衡量消费者对品牌内涵及价值认识和理解度的标准。

魔方‘剪刀差’利润源于产品标准化规模化,基于品牌认知,两者紧密相连,这为魔方的利润和品质间提供了一个良好的平衡。

观点地产新媒体:在您看来,长租公寓行业发展的障碍来自哪些层面?

魔方公寓:长租公寓行业发展的障碍有很多方面,比如:人才的积累、政策方面的法度法规,物业的选择、成本的把控以及高效的运营管理模式等。

观点地产新媒体:长租公寓实现盈利的关键性因素有哪些?

魔方公寓:长租公寓实现盈利的关键性因素在于有效的成本控制、稳定的租金流,市场占有率、规范化的运营管理,以及品牌溢价力。

观点地产新媒体:长租公寓未来要如何摆脱重资本属性以及互联网化程度不够等问题?

魔方公寓:相对来说,魔方公寓一开始就选择了轻资产模式,选择租赁物业替代自持物业以减轻资本负重,避免了重资产模式占用大量资金、耗费大量机会成本这一状况。

目前国内经济发展迈入“互联网+”新业态,魔方也紧随其后,开始步入“公寓+”新发展业态。“公寓+”战略是运用互联网平台整合各类生活服务资源,打造满足用户居住生活需求的一站式长租领域生活服务平台,如何将互联网与长租公寓领域进行有效”缝合“,需要基于客户的实际需求出发,满足客户的衣食住行各方面,提供更完善更便捷的生活方式。

观点地产新媒体:您觉得长租公寓未来的发展趋势是怎样的?

魔方公寓:总结目前市场上的长租公寓不难看出,长租公寓区别于传统租赁产品的是,它为青年人群提供长租的居住空间和服务,品牌化、连锁化、标准化的模式运营,相比传统的出租房会有更好的居住体验。

随着越来越多的开发商及品牌商的介入,未来长租公寓的竞争将愈加激烈。但,庞大的流动人口催生租赁需求。中国的流动人口规模超过2亿,青年人占绝对比例,且他们的需求以租赁为主,简单统计表明目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题,一个不太严谨的估计表明这部分人的市场规模超过4000亿。以上海为例,公安部的数据显示上海的流动人口已达1500万,每年平均净流入在70万~90万之间。为什么上海会成为公寓行业集中爆发的重地,数据可以说明一切。

相对如此庞大的市场需求来说,真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小,未来行业整合的空间极大。

撰文:见习编辑 黄冬艳审校:刘满桃

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