现场 | 田明:轻资产的朗诗出品与300亿图景

观点地产网

2016-04-01 22:19

  • 朗诗未来会历史性地出现两个拐点,第一是朗诗全口径的销售收入,会有一半以上不是对应朗诗的股东权益;第二是朗诗的利润里面归属于股东的利润点,也有一半以上来自于轻资产。

    观点地产网 以铁狮门为样本的经营和物业持有能力,让朗诗的绿色从单纯的住宅延伸至多业态。同时,这家地产开发商也逐步摆脱依靠自有资金投资的单一模式,进行更多的轻资产尝试。

    在朗诗绿色地产公布的2015年业绩中,项目开发管理服务收入6.9亿元,仅次于物业销售收入,当中向独立第三方或合作方收取的管理费达1.9亿元。

    轻资产战略给朗诗带来了规模和利润的同步增长,过去一年,“朗诗出品”(品牌、技术、项目操作等均由朗诗负责)的签约销售金额达180亿元,在全年4.75亿元的利润总额中,轻资产服务贡献了1.21亿元。

    “朗诗以后自己内部考核的时候对照就是朗诗出品,由于轻资产的业务没有重资本,所以利润率比较高,未来朗诗来自于轻资产的利润占比会越来越高。”在3月30日第十二届国际绿建大会上,朗诗绿色地产董事局主席田明接受观点地产新媒体采访时如是指出。

    这位“掌舵者”进一步透露,2016年“朗诗出品”有望创下新高,“预计可能会达到300亿的规模,增长还是很快。”

    轻资产的“一个计划”

    在田明的界定中,朗诗走轻资产路线是出于商业模式升级的考虑。在房地产黄金时代,地产商仅仅通过土地的单边溢价就能挣得盆满钵满,但当房价和地价脱离,市场又陷入增长乏力时,这种曾让开发商屡试不爽的模式显然已经难以为继。

    因此,在2013年朗诗就提出要轻资产转型,并对标美国最大房企铁狮门。在其战略规划中,朗诗将利用在绿色建筑领域积累的能力、经验、品牌以及差异化的产品优势,与资源互补的金融机构、开发商开展多种形式的合作。

    过去两年,田明在多个场合提及,到2015年,朗诗将不会再拿持股100%的项目。从技术输出开始,朗诗的轻资产已经形成了三种比较成熟的运作模式。

    其一是与金融机构或者开发商组成联合体进行项目的投资开发,朗诗在该类项目中占大股或者股权五五持平;第二种是小股操盘,与1到2家以上的合作伙伴合作,朗诗占30%以下的小股,负责项目的整体操盘;另一种则是委托开发,受投资商委托,负责其百分之百股权项目的全程开发,朗诗在该类项目当中不占股份,仅收取开发管理费以及分享项目操作的超额收益。

    资产减负带给朗诗最直观的变化来自于盈利结构,在这家开发企业过去一年的业绩中,来自轻资产的贡献已经达到三分之一。虽然业绩改观已经在田明的预料之中,但眼下的成绩并非朗诗最后的“罗马”。

    “朗诗有一个计划,未来会历史性地出现两个拐点,第一是朗诗全口径的销售收入会有一半以上不是对应朗诗的股东权益;第二是朗诗的利润里面归属于股东的利润点也有一半以上来自于轻资产。”

    这样意味着,朗诗传统业务的收入第一次不会超过总利润的一半;销售收入里面,朗诗对应的股东权益销售收入也不会超过一半。

    田明强调,如果这个计划实施成功的话,意味着朗诗的轻资产化转型升级决定性地迈上了一个台阶。

    当然,朗诗做大轻资产的过程离不开绿色差异化的产品优势,这也成为朗诗有别于其他开发商的一张“底牌”。据观点地产新媒体了解,在朗诗差异化自由王国里,不乏保利地产、北辰实业、招商地产、平安不动产、东方资产等地产与资本的身影。

    朗诗旧改的金融路径

    传统的住宅开发之外,朗诗也开始着手在存量市场寻找新的盈利增长点。在接受采访的前一天,朗诗刚以总价1.34亿元收购上海普陀区一商办物业。

    这已是朗诗在上海第二次涉足旧建筑改造,早在去年7月,这家公司就曾斥资5.4亿元买下长宁区的一处住宅物业。事实上,朗诗所谓的“旧改”并不涉及到传统意义上的拆迁、补偿,更主要是对旧建筑物的升级改造。

    田明认为,旧楼改造业务在中国一线城市具有良好的市场前景。朗诗希望通过收购这些成熟物业来探索旧楼改造的商业模式,以此提升投资、开发、改造、运营的纵向一体化能力。

    “朗诗去做旧楼改造的想法是觉得一线城市,包括某些发展得比较好的二线城市,存在比较多的低效物业,也就是说价值没有充分发挥出来,使用效率比较低。我们会并购这样的物业,然后重新做市场定位或者新的建筑业态,重新发挥出更大的价值。”

    以上海为例,在“十三五”期间,这个城市计划要实施的各类旧住房修缮改造总建面达5000万平方米。

    在探索旧改的过程中,朗诗将会借助金融手段。其联席总裁申乐莹指出,不同于以往公开场合招拍挂的传统投资,在并购的存量资产或者是问题项目时,朗诗除了自己投资以外,还会有很多种方式。

    “从股权层面,会有股权投资人跟我们一起进去,朗诗现在主流的模式可能是小股操盘,未来我们还要加强经营管理方面的能力,做这些资产的经营管理工作。”

    其补充称,朗诗做金融的另一方面考虑是现在很多存量项目存在各种各样的问题,比如债务问题,或者项目方自身的资金实力不足,朗诗进去以后,除了操盘权,可能还会帮助做一些价值重组的工作。

    “也就是说,通过债务重组和操盘,让这个项目再重新焕发生机,把原来的问题项目变成一个赚钱的项目。”

    在操刀上海首个“旧改”项目中,朗诗就引入了中信资本,其中中信资本持有该项目61.54%股份,而朗诗仅是持小股。

    以下为朗诗绿色地产有限公司董事局主席田明、联席总裁申乐莹、副总裁谢远建的采访实录:

    现场提问:朗诗近期在上海收购了一栋写字楼,今后在旧楼改造方面的发展计划是怎样的?

    田明:朗诗之前已经在上海拿过一个居民小区改造的项目,在经过重新市场定位和改造后将在今年入市销售。朗诗做旧楼改造的想法,是觉得一线城市包括某些发展得比较好的二线城市,存在比较多的低效物业,也就是说价值没有充分发挥出来,使用效率比较低。我们会并购这样的物业,然后重新做市场定位或者新的建筑业态,重新发挥出更大的价值。

    这里面涉及到我们的轻资产战略,涉及到朗诗的金融部门以及可持续性部门,他们正在做这种另类的市场。朗诗以后还会比较多地开展这样的业务,把它当成新业务之一。

    朗诗所谓的旧改并不牵涉到拆迁,或者是和现有的业主谈判补偿,我们指的是对旧的既有资产和建筑重新改造和经营,来提升它的价值。

    现场提问:随着新一轮地产市场布局的变化,朗诗会有战略上的转变吗?朗诗今后在北方有哪些规划?

    田明:南京是朗诗的发源地,所以南京的项目相对多一点,目前在南京以全资、联营、小股操盘、委托开发等形式运作的项目大概有15个项目。

    从发展趋势来看,朗诗走的是全国化甚至是全球化配置,并不是只针对南京地区。长江流域和华北地区都是我们要布局的区域,在华北,朗诗已经成立了北京公司,辖区包括天津、河北、北京、山西。朗诗在北方地区的业务拓展正在进行中,天津已经有一个大项目落地。

    现场提问:朗诗如何在绿建成本和购房成本之间实现平衡?

    田明:经常有人问,做绿色建筑成本会不会增加,会不会影响公司的发展速度和利润。我认为这是一个伪命题,朗诗正是因为做绿色差异化才能发展得这么好,朗诗最有价值的是做了那么多的绿色项目,最后不仅没有亏钱,反而赚了钱,赚钱的效率还比较高。

    现场提问:旧楼改造的成本会不会比较高?

    谢远建:既有建筑改造成本是否会超出新建建筑要视情况而定,朗诗现在选择改造的项目都在一线城市和发展比较好的二线城市,这些建筑都处在非常好的地段,但因为建筑太老旧,功能和配置不能够满足很多人的需求。如果说能够通过改造把这个价值开发出来,空间是很大的。

    尤其是像北京、上海,价值弹性非常大,相比较而言,成本的投入倒是不会有那么大的问题。既有建筑改造程度的不同,技术集成路线的不同对成本的影响更大一些。

    好在国家在推动旧建筑改造已经有了一个明确的信号,会在顶层设计上做一些事情,为开展这方面业务创造更好的前提。

    另外,也会有资源的倾斜,比如兴业银行会将2%长期贷款用来支持既有建筑改造领域的事业。在这么好的条件下,我相信这会是房地产业未来的一个朝阳的市场。

    田明:随着一个城市的发展,某些物业变得低效,不仅指房子旧了要改造,要更新,另外一个更重要的因素是这个物业在市场配置里面退出了,也许当年配的时候是对的,但时过境迁,发现再做这样的物业形态可能就错了。

    比如说有些三四星级的酒店根本租不出去,日常的流水很少。如果把它改造成一个住宅出租,或者是改造成写字楼,或者是酒店改成公寓,再租出去或者卖出去,都会极大地提高这个物业的价值。所以说一个低效的物业,除了建筑本身之外,还有就是业态和定位,要回到该回到的位置上去。

    现场提问:朗诗旧建筑改造主要是集中在一线城市?

    田明:主要是一线城和强二线城市,中国都是在建设,但是一线城市比如北京、上海显然已经过了高峰时期,积累了很多存量。很多的发达国家大城市的经验都是经历了大建设后,就不停整理,把它整理得更符合当下,更符合这个城市未来的发展。

    现场提问:朗诗所涉足的金融业务是为了配合旧改业务吗?

    申乐莹:不同于以往公开场合招拍挂的传统投资,在并购的存量资产或者是问题项目时,朗诗除了自己投资以外,会有很多种方式。一个是从股权的层面,我们会有股权投资人一起进去,朗诗现在主流的模式可能是小股操盘,未来我们还要加强经营管理方面的能力,做这些资产的经营管理工作。

    投资商和开发商分开是未来成熟市场的一种模式,朗诗会找一些投资合伙人,他们是投资商,我们主要是开发商,当然也会承担一部分投资的功能,我们做好一个比较好的金融方案一起做并购。但一般来说,存量资产的收购会比招拍挂要更多的时间。存量资产的交易一定是带着金融方案的,不可能像中国开发商这样大包大揽,100%的自有资金投入。

    朗诗做金融另一方面的考虑是,现在很多存量项目存在各种各样的问题,比如债务问题,或者项目方自身的资金实力不足,朗诗进去以后,除了操盘权,可能还会帮助做一些价值重组的工作。也就是说,通过债务重组和操盘,让这个项目再重新焕发生机,把原来的问题项目变成一个赚钱的项目。这个过程中,金融公司会发挥应有的作用。

    现场提问:朗诗一直在做轻资产,经营利润中轻资产和传统开发业务各占多少?

    田明:朗诗走资产轻型化是为了升级商业模式,在全口径下,2015年朗诗有181亿的”朗诗出品”,包括朗诗团队操盘的、用朗诗品牌的以及提供技术输出的。其中,不属于朗诗股东权益的销售收入大概有三分之一,有20%多来自于轻资产服务,还有一部分轻资产收益是归到集团的。2016年,“朗诗出品”会更高,预计可能会达到300亿,增长还是很快。

    朗诗有一个计划,未来会历史性地出现两个拐点,第一是朗诗全口径的销售收入,会有一半以上不是对应朗诗的股东权益;第二是朗诗的利润里面归属于股东的利润点,也有一半以上来自于轻资产。

    也就是说,朗诗传统业务的收入第一次不会超过总利润的一半;销售收入里面,朗诗对应的股东权益销售收入也不会超过一半。如果这个计划实施成功的话,意味着朗诗的轻资产化的转型升级决定性地迈出了一个台阶。

    现场提问:未来轻资产业务的利润占比能够达到多少?

    田明:企业经营首先关注的是利润,朗诗以后自己内部考核的时候对照就是朗诗出品。由于轻资产的业务没有重资本,所以利润率比较高,所以朗诗以后的估值方式都应该发生变化。不管是香港市场,国内市场还是其他市场,对于轻资产服务公司的估值水平都比较高,朗诗未来来自于轻资产的利润占比会越来越高的。

    现场提问:与平安不动产的合作,给朗诗带来了什么变化?项目层面合作有没有什么新的想法?

    田明:平安不动产本来就跟我们有合作,是因为合作多了才想起来做股东的。朗诗跟平安在南京有两个项目在合作,在成都有一个,美国也有一个,我们是从国内合作到国外。

    平安不动产成为朗诗的股东以后,他们的董事长邹益民也出任朗诗非执行董事。他本身也是地产出身,进入董事会后,对朗诗的研判方向和工作质量都有提高。同时他又是代表股东的,也能够完善朗诗的公司治理结构。

    现场提问:营改增对于朗诗以及整个行业有怎样的影响?

    申乐莹:营改增是地产和建筑行业共同的问题,谈不上对特殊的企业有特殊的影响,大家面对的政策都是一样的。目前,只能做好营改增的准备工作,在执行的时候才能更加到位。

    另外,每家公司的情况会有所不同,比如说一些改善性的开发商,包括像朗诗这样做精装修和绿色科技的开发商,相对有一些利好作用。在未来的营业税改增值税后,相当于是装修成本都可以加级扣除,包括土地成本。对于追求品质、在装修方面投入比较大、原来土地成本占比非常高的改善型住宅,计税基数也就大大降低。

    现场提问:上海楼市调控新政出台后,对朗诗的项目会有什么影响?

    田明:国家对于房地产的基本思路是,三四线城市以及很多发展不太好的地方可能是继续去库存,鼓励房地产销售,只有对极少数的一线城市,包括某些比较火的二线城市才会有限制性的措施。调控政策不会是全国一刀切的,各个城市也会不一样,有些地方是要刺激,要鼓励,有的地方是要压抑,要限制。

    上海的政策相对来说比较严,但总体在我们预期当中,我们觉得早就该出台了,这种无序的火爆和狂热是不可持续的。作为一个长期在这个行业里面的企业,我们并不希望这样的局面出现,所以并不感觉意外。

    撰文:张常旺

    审校:徐耀辉

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