博鳌特稿 | 庄泽宝:去库存仍是主旋律 商业地产需转型

观点地产网

2016-07-01 21:14

  • “重庆的市场并不容易做,不仅价格低,而且一般都是靠量取胜,所以企业在发展过程中要对重庆市场的把握以及节奏控制上用点心。”

    观点地产网 得益于经济利好及房地产市场政策的陆续出台,今年以来全国楼市回暖。尤其是一线城市“金三银四”成色十足,中西部城市如成都、重庆成交也呈现一派生机勃勃的景象。

    对此,中原地产华西区董事总经理庄泽宝对观点地产新媒体指出,2014和2015年房地产行业并不算太差,从去年的高成交量也可以看出,只是城市间分化比较大。相比起长三角、珠三角以及环渤海城市的高成交,中西部城市像成都、重庆以及西安等城市的成交量比较少。

    “下半年会是趋稳的状态,不会像新政刚开始的时候那么猛。”庄泽宝认为,大部分城市仍是供过于求,去库存依旧是主旋律。以前国家是统一限贷限购,但现在已经明确鼓励需要去库存的城市,对深圳、上海还是有一定收紧。

    从重庆这个城市来看,今年以来楼市虽然呈现先扬后抑的状态,但总体而言仍比去年要好。当去库存的政策出来之后,蓄势已久的购买力得到了爆发,加上沪深新政的风向影响,购房者的信心更足。

    在庄泽宝看来,重庆下半年楼市会是稳中有升的态势,只是不同的区域会有分化。据中原数据显示,重庆商品房去库存大概还要16个月,住宅大概要9个月。

    “重庆的市场并不好做,价格一直比较低,所以一般都是靠量取胜。”庄泽宝坦言,开发商要在市场的把握以及节奏控制上更加用点心。

    中原集团统计的50个城市中,前5个月的土地出让金达到了7993.5亿元,同比增长了55.8%。庄泽宝表示,这除了开发商对市场的看好以外,也有补充土地的需求。

    对于库存量也不小的商业地产,庄泽宝指出,已经投入大量资金和时间的企业,要懂得如何转型,从商业的本质去考虑,在产品的打造、后续的经营、团队的建设,或者跟专业的团队合作上花点心思,把商业资产盘活。

    “商业地产更多是做一些资本运作,是做资产证券化。”庄泽宝指出,开发商在商业经营上的收益远比一买一卖的利润要高得多,商业的增值和品牌的塑造才是最终的归宿。

    以下为观点地产新媒体对中原地产华西区董事总经理庄泽宝先生的采访实录:

    观点地产新媒体:您认为下半年楼市趋势将如何发展?一二线城市和三四线城市在回暖潮当中是否会继续放大分化的差距?

    庄泽宝:下半年会是趋稳的状态,不会像刚开始新政的时候那么猛。以前国家是统一限购限贷,现在已经明确鼓励成交,但鼓励的是需要去库存的城市,上海、深圳这些还是看得比较紧,不太可能会出现全国猛涨的现象。

    过去这几个月市场是比较好,但实际上不同的城市表现也不尽相同。一线城市3月份以前成交特别猛,3月份以后就冷却下来了;成都重庆等二三线城市3、4月份特别好,5月份稍微淡一点,但总体上仍比去年好。

    因为大部分城市还是供过于求的,全国来说去库存仍是主旋律。从全国市场来看,不同的城市还是会继续分化下去,未来持谨慎乐观的态度。

    观点地产新媒体:重庆一季度成交特别好,4月份也因为春交会的助力,成交环比、同比大增,5月份开始成交冷却,但相对去年来说还是不错。为什么会出现这样的情况?除了大热的市场背景还有什么影响因素?

    庄泽宝:总体而言,2014和2015年房地产行业并不算太差,尤其是去年的成交量还是很大的,但是相比于长三角、珠三角以及环渤海城市的高成交来说,中西部城市像成都、重庆以及西安等城市房价没涨,成交量还在萎缩。

    今年去库存的政策出来后,重庆原本蓄势已久的购买力就凸显出来了,而且开发商一直在降价走量,虽然降得不是很多。所以就出现了这几个月的一波爆发,这一方面释放了一部分购买力,另一方面沪深新政的出台也对购房者产生了一定的影响,大家可能认为上海深圳调控之后也会在其他城市有类似的政策。

    观点地产新媒体:重庆下半年房地产市场将会是怎么样的趋势?去库存需要多长的时间?

    庄泽宝:下半年应该会稳中有升,一方面,沪深新政出台后二线城市看到风向,购买力会有所收敛,政府会进行相应的调控来维持经济的稳定发展。对于需要去库存的重庆来说,会延续相对好的态势,而且重庆的GDP增长排在全国前列。

    另一方面,全国有分化,一个城市里面不同的区域也有分化,有些区可能之前供应特别大,有些区供应小,但是随着去库存,有部分区域已经去化得差不多了,开始站稳甚至有涨价的倾向,或者是回复到比较热的现象,这也会带动整个市场的气氛往好的方向发展,购房者看到这个购买信心也会足一点。

    重庆今年商品房去库存大概还要16个月、住宅大概要9个月。

    观点地产新媒体:从重庆去年的销售数据来看,销售前十中大多是外来房企,本地房企中能排到前十的只有一两个,您觉得为什么会有这种不同?

    庄泽宝:这是一个健康的现象,全国性的公司或者大的企业,影响力和覆盖面会越来越大,在很多城市的发展也会越来越深入。但也不是说本地的房企就一定不行,而是很多本地中小企业慢慢退出市场,份额自然也变少了。

    我们注意到,在重庆能够排在前列的的开发商也已经开始了全国性策略,或者是已经在其他城市有布点的,总体的量还是能够维持,比如说龙湖、金科以及协信。

    但是有一定很关键的就是,重庆的市场并不容易做,不仅价格低,而且一般都是靠量取胜,所以企业在发展过程中要对重庆市场的把握以及节奏控制上用点心。

    观点地产新媒体:中原集团研究中心发布,在统计的50个大城市中,前5个月的土地出让金达到了7993.5亿元,同比去年增长了55.8%,您怎么看待目前的土地市场?

    庄泽宝:土地市场是一个领先指标,反映出开发商对后市的看法,如果他们不看好肯定拿地少,所以从这一点来说,开发商今年对市场的信心比去年好了很多。

    另一方面,由于这两年都在低价甩货,去库存,特别是过去两年没有达到拿地的预期价格或者利润,所以需要补仓。

    经过这么多年的发展,大家也比较理性一点,所以不会说像以前一样,抢完一线的土地又去抢二三线的。哪怕现在出现了地王,也是局部的现象。

    观点地产新媒体:相比于地热的长三角,重庆就显得特别冷清,您认为这是什么原因造成的?仅仅是去库存,还是有别的原因?

    庄泽宝:主要还是城市分化的问题,重庆的库存量一直比长三角大得多,所以开发商拿地也没那么积极;另一方面,重庆整个市场经济发展和购房需求不够旺盛。最重要的一点还是开发商整体战略思想发生根本性的改变,以前是一二三线都去拿地,但现在基本上集中在一线,或者有选择地进二三线城市。

    作为政府来说,推地也会看开发商拿地的积极性以及现有的市场供应,这也是今年以来重庆很少推地的原因。

    观点地产新媒体:商业地产热潮逐渐在消退,空置率高、去库存难等问题都开始显现,在这个热潮之后,商业地产还能收获什么?在商业地产领域投入大量资金和时间的房企要怎么应对这个变化?

    庄泽宝:从乐观角度来说,商业地产热潮过后留下了很多商业,这对于城市的长远发展是有好处的,未来配套肯定很充分。

    另一方面,商业地产的过剩不只是因为供应过多,而是消费模式发生了变化。所以未来不止是企业,整个社会都要买单。

    商业的发展例如资产证券化以及国外很流行的REITs,在中国都是刚刚起步阶段,以往开发商都是慢慢卖,很少作为持有。所以在经营上怎么资产证券化,以及如何解决库存压力等问题,都给业界留下了很大的空间。

    对于在商业地产领域投入大量资金和时间的房企,要懂得如何转型,既然卖不出去就要从商业的本质去考虑,该怎么打造产品,后续怎么经营,是不是要有自己的团队;或者是不是要考虑跟专业的公司以及投资者合作,让别人帮忙处理这些过剩的商业资产。

    对于后续想进入或者是拿了商业地产之后还没做的企业,就要谨慎一些。不像以前,住宅盖完之后亏本还可以靠商业赚钱,但是现在商业不是拿来卖的,所以就要提前考虑。

    观点地产新媒体:重庆商业库存量也非常大,解放碑和观音桥两大核心商圈在建的购物中心项目就有90万平方米,对于重庆来说,商业地产要怎么样才能突围?

    庄泽宝:总体量确实是很大,单靠开发商很难去改变,还是要依靠整个城市的布局、经营调整,包括产业的调整、人口的导入、布局的完善,才能逐步把商业消化,或者是才能跟这个城市相匹配。

    对于企业来说,要对市场、产品,以及所在区域的商业有所了解,从定位、规划上有自己的特色,或者有差异化的地方。而且商业不是卖了就一了百了,最重要的还是能不能盘活,经营好。

    现在中国的商业仍处于一种初级阶段,也刚刚从盲目乱卖的时代进入到关注规划、产品定位及经营上面,商业地产更多是做一些资本运作,是做资产证券化,如果这一步走通了,开发商在商业地产的获益远远比简单的一买一卖的利润要高得多,整个商业的价值在于经营完以后的增值和品牌的塑造。

    撰文:见习编辑 李妙凡

    审校:杨晓敏

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