博鳌特写 | 去库存、房价与地王的两三点思考与质疑

观点地产网

2016-08-12 12:59

  • 8月12日上午,在2016年博鳌房地产论坛演讲环节中,多位发言嘉宾都或多或少地提到了这三个关键词,并给出了一番独特见解。

    2016博鳌房地产论坛·特写 如果要给近期房地产行业找关键词,“去库存”、“房价飞涨”、“地王频出”可以算是其中上镜率较高的三个。

    8月12日上午,在2016年博鳌房地产论坛演讲环节中,多位发言嘉宾都或多或少地提到了这三个关键词,并给出了一番独特见解。

    首先是去库存问题,著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮分析,从直观意义上来讲,把房子卖掉就叫去库存,但从深层次上其实是一种供求关系失衡的正常表现。“房地产业供大于求和供不应求的反复交替,本来就是这个领域中常态的现象。”

    也因此,陈淮认为,去年末在提出去库存化、去杠杆化的时候,对去库存化的问题估计得过于严重了,但对于分化的问题估计的严重不足。

    不过,虽然认为去库存问题被高估,但陈淮还是给出了四点建议。第一,去库存和城市结构的调整相结合;第二,去库存一定要和发展租赁市场密切结合;第三,去库存化要和鼓励中低收入群体、中低端群体合理改善住房需求密切结合;第四,去库存化要和风险的合理配置密切结合。

    保利地产集团副总兼东南区域董事长余英则从开发商的角度提供意见。

    余英认为,去库存应该让一线城市火起来,二线城市上涨,通过限购措施,让购房者觉得一线、二线买不到了,再到三四线买房子,这才是一个良性的去库存。但是现在一线城市刚涨起来就被打压,这样三四线城市就很危险。

    余英还特别指出,现在去库存主要在三四线城市,主要是一些开发商不注重产品。

    而对于“房价飞涨”、“地王频出”,著名经济学家向松祚表达出了他深深的担忧。

    他认为,这并非说明了中国经济的健康,也并非说明了中国房地产的健康,恰恰说明中国经济的不健康,和中国经济面临着极巨的脱实向虚的结构性的失衡。

    而在旭辉控股董事兼主席林中看来,虽然一二线城市房价出现了大幅增长,但现时泡沫不大。不过,北上深以及热二线城市土地市场出现泡沫。

    “现在是没买到地就纠结三天,买到地就纠结五年。”林中认为,北上深的房价未来5年覆盖不了现在的地价,最近在这些城市买的地如果要想有钱挣,至少要持有5年。

    霸菱亚洲投资有限公司的总经理林熙龄也站在投资者角度对这些高价地提出质疑。

    林熙龄透露,霸菱的私募基金去买项目时,一般会考虑这个项目回报率是多少,但很多人却说,不用看什么回报率,反正项目现在卖给你,三五年后你的项目就赚钱了。

    但对回报率有着高要求的投资者,林熙龄提出了疑问:如果现金流不能给那个项目带来什么比较好的贡献,而且还要算利息,那我怎么去想象那个项目三五年后退出时能有一个合理的回报?

    “现在很多项目回报率都是很低的,回报不能支撑利息,根本不能想着还想着其它的开支。”

    撰文:黄银桥

    审校:杨晓敏

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