恒隆地产致股东函 | 陈启宗:中国已长大成一位身高2.1米成人

观点地产网

2017-03-23 03:01

  • 来年仍然危机处处,若没有足以影响全球的重大问题在2017年出现,我们可安然度过,世界会是美好的。

    编辑推荐:3月22日,恒隆集团有限公司与恒隆地产有限公司出版以“一心一志”为主题的2016财政年度年报。

    一如过往,恒隆集团兼恒隆地产董事长陈启宗先生继续亲笔撰写恒隆集团及恒隆地产年报中的致股东函。

    致股东函中,陈启宗深入剖析自50年代起,香港的政治、经济和社会环境的变迁,以及内地和环球政经局势的变化,更分享恒隆如何在过去多年把握不同阶段的契机,奠定坚实的业务基础,在内地市场站稳阵脚,让公司在未来继续长足发展。

    近期中资在港高价投地,陈启宗亦阐释这现象对香港房地产市场以至发展商的影响。

    在此,观点地产新媒体继续第一时间新鲜呈现,以飨读者。

    业务回顾

    去年的营商环境依然艰困;纵然略见改善迹象,前景尚难言乐观,本人稍后会就此再作阐述。现阶段我们未能确定这好转市况能否持续。因此,迄今而言,经济方面的利好消息寥寥可数。

    在经济逆风下,我们的业绩为何能迎难而上,难免惹人迷思。扣除人民币兑港元贬值的影响,香港及内地的租金收入仍分别增长5%及1%,盈利也得以保持。

    近年,我们的零售租赁业务最受打击。除了市道疲弱外,其他负面因素亦影响我们的表现。上海的恒隆广场地库因进行优化工程而关闭,其占购物商场的总可租赁面积约13%。上海的港汇恒隆广场的部分商户亦需要关闭,因其优化工程将于2017年第一季展开。

    故此,上海的租赁边际利润率下降了一个基点─这源于上海的恒隆广场下跌2%,而上海的港汇恒隆广场则保持不变。其他城市的租赁边际利润均有上升,当中以沈阳的市府恒隆广场表现最为突出。上海以外的六项物业中有四项的租出率录得上升,惟沈阳的市府恒隆广场及天津的恒隆广场的租出率下跌。新落成的大连的恒隆广场令总收入微升1%。然而,各地均有租金下调压力。一如以往,沈阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场的经营环境最为艰困。

    由此可见,虽然我们凭着管理层的努力取得一定成果,但市场气氛依然呆滞。虽说上海的良好表现或许是美好前景来临的先兆,惟保持审慎态度才是明智之举。

    有几点值得各位深思。首先,经济自2012年毫无起色,随后落实反贪腐及禁奢令,尤其对奢侈品市场的影响巨大,因而促使各大品牌于全国进行整合。

    多年来持续疲弱的奢侈品销情,却可能造就了一些压抑已久的需求。随着近年经济仍按年增长6%至7%,再加上市场上的几个亮点,如充满活力的科技和服务公司进驻,定必吸引一批新的奢侈品买家支持,这或许可解释为何我们在上海的购物商场的业绩表现良好。

    如前文所述,奢侈品品牌已进行业务整合。例如,某品牌以往会在同一个城市内开设四至五间分店,现在可能只设两间。即使该市内的零售总额略为缩减,只要你是该两间分店之一,仍会有所受益。另外,一些公司早前推出价格调整措施,以均衡内地与世界各地的产品价钱,此举亦将部分零售额带回内地。以上皆说明我们在上海的购物商场,特别是上海的恒隆广场,零售业务表现强劲的原因。

    从宏观经济来看,市场近期的悲观情绪也许会随着各地商品价格上升而缓和。这意味着制造业,尤其在内地的,可能已经走出谷底。此外,过去数年,北京一直鼓励甚或强制减少过剩的产能和库存。就此,“一带一路”倡议将有些帮助,纵使其影响尚未可见。以上种种只会对中国经济百利而无一害。

    另一个令人担忧的相关议题是国际贸易减少。诚然,经济数据亦确切反映了这一事实。中国经济放缓,加上欧洲和日本的疲软经济,对贸易发展固然无帮助;本人相信国际贸易减少的主要原因,是由于世界三大贸易区的其中两个─中国和美国─转趋贸易本地化(欧洲联盟是第三个亦是最大的贸易区)。然而,这两个位于太平洋两岸的国家,其行为的个中原因却截然不同。

    中国本地消费多年来保持稳健增长。例如,华南地区拥有最庞大和最先进的生产供应链,并曾经以出口国际商品为主,现在却已渐趋内销。内地家庭收入增加是促成这个现象的原因。另一方面,美国早在特朗普(Donald Trump)当选总统前数年,已提倡“美国人买美国货”。百货企业如沃尔玛(Walmart)等亦因而受压,销售只在美国本土生产的商品。本人几位于香港及华南地区从事制造业的朋友,为了能继续在美国市场销售商品,亦不得不将厂房迁移至美国。就连皮革制造商也必须从美国购买材料,即使高度污染的皮革制造业早已搬离美国,移师至台湾和西班牙等地。

    就此点可见,至少在措辞上,新任总统的主张了无新意。事实上,美国南部的劳工法对制造商甚为有利,加上该地区有大量空置厂房,故美国南部各州领袖已多次造访中国内地,并以最优惠的条款吸引中国企业将厂房迁移至其所属城市。因此,跨太平洋贸易已转为美国本土贸易。换句话说,全球贸易并没有减少,只是部分国际贸易走向国内。

    观察两国贸易转趋本地化这个现象的差异,究其原因其实颇为有趣。中国的变化是由本地消费上升而带动,而美国则是奉行彻底的保护主义。约20年前,当中国要求加入世界贸易组织时,西方各国便敦促中国作全球化发展。时至今日,形势彻底逆转。反而是发展中国家,诸如中国甚或印度,提倡自由贸易和全球化。

    展望未来数年,美国很可能会像在1950至1960年代一样,再次成为全球最大的制造业中心。毕竟,世界上只有少数国家能如美国般拥有制造业的天然优势。美国具备制造业所有生产条件——天然资源、廉价能源、土地、资金、科技和管理人才;唯一缺乏的是廉价劳工。不过,随着机械人、三维立体打印和其他先进科技的出现,劳工快将变得不那么重要,甚至不再重要。

    非就业或无创造就业的经济增长是一个既新且严重的社会问题。据美国一项研究指出,当地的职位流失近90%源自科技,被其他国家取代的只占少数。政客们知道这些事实吗?本人认为他们是知道的,只是真相总无法在政治利益下得以彰显。这就是我们现时身处的世界。国与国之间的唯一区别,只是在于一个国家间中说几个大谎话,其他国家则重覆撒小谎而已。

    现今许多人担心在新任美国总统的管治下,中美关系会变得混乱,从而对我们的业务造成负面影响。然而,本人对此相对乐观。

    简单地打个比喻:20年前的中国就像一位身高1.6米的青年人,而美国则高达2.3米。这位巨人可轻易击倒对手;直至10年前,中国已长大成一位身高1.85米的成人,惟美国仍是2.3米高,依然可轻易击倒中国;再一个10年过去了,中国现已高达2.1米,并会继续成长。2.3米高的美国还会挑衅2.1米高的中国吗?几乎不会,因为这样对双方都没好处。

    特朗普总统或许因经验不足才愚昧地出言挑衅,不过他很快便会知道,任何举动只会惹来反响。特朗普先生深明痛苦是何物,也了解美国自身和最大的利益。他入主白宫首年或会为其他国家带来麻烦,但作为一个聪明人,他一定会学懂,并迅速学懂。只要中国没有反应过度─她在这方面已成熟多了─未来的中美关系应该美好。毕竟,有别于前任总统构思拙劣的“重返亚洲”政策,特朗普先生很快便会发现,世界上其他地方如中东的问题,比亚洲更为棘手和危险。

    倘若本人分析正确,我们应庆幸能在东亚地区营运业务,尤其在中国这个相对稳定,并是全球最大的发展中国家。中国的经济增长率将维持世界最高之列,其经济组合规模及发展速度更是史无前例,这对我们的业务非常有利。

    长远来说,环球经济实况影响我们业务运作的机会较大,因此我们必须对此有清晰了解,但现时毋需过分忧心。商品于本地或外地生产,对消费者而言并不重要,他们最在乎的主要是品质和价格。

    可是,有一个因素似乎会直接影响奢侈品销售。据近年的统计数据显示,当人民币走势强劲时,奢侈品在国内的销情都相对逊色;相反,人民币疲弱则会带来较强劲的本地消费。个中原因显而易见:人民币汇率高企变相使同样商品的海外价格较为便宜,反之亦然。这或许是上海的恒隆广场业绩表现强劲的另一原因,这股效应早晚将蔓延至二线城市。

    关于人民币的问题,我们的许多股东和潜在股东经常问及,人民币资本账户何时才可完全自由兑换。当然,我们并不知道答案。不久之前,大家普遍认为这是快将发生的事情。可是到了近期,市场气氛似乎有些改变。现时,在全球经济以及其他因素不稳定的情况下,全面放宽货币兑换所带来的风险似乎较高。

    毕竟,在1997至2002年的亚洲金融危机期间,在东南亚所有中等收入国家中,只有马来西亚能免受外来冲击,这源于马来西亚当时坚持不全面开放她的资本市场。因此,北京领导人持审慎态度是可以理解的。

    一个更根本的问题是:为何金融体系只能有一种管理方法?自1980年代中期金融市场的“大爆炸”以来,全球不仅经历了上述的亚洲金融危机,还有更严重的2008年环球金融危机,其影响持续至今——且看欧洲银行今天的状况。

    西方国家明显地对贸易自由化的想法有所改变,或许她们应抱开放态度,不再执意进一步推进金融自由化。否则,这可能触发另一场灾难,而随之而来的过度反应或会扭转西方国家对金融自由化的看法。归根究底,金融机构瓦解所引发的危机远较贸易保护主义更令人措手不及。短短数日涉及的金额可能是全年环球贸易金额的许多倍。

    由此可见,现时中国实施的政策与西方国家尤其美国相比,可能更为明智;只有时间可作见证。从营商者的角度来看,我们喜欢稳定,甚至明确的环境。中国现时的汇率状况既明确又稳定,我们对此感到满意。

    回说公司目前面对业务营运的急切问题。去年人民币汇率持续下滑,2016年年底较2015年年底的数据,香港(又称离岸人民币(CNH))的汇率下跌5.7%,内地(或称境内人民币(CNY))则下跌6.3%。我们在内地固定资产换算亏损采用CNY汇率,而我们在香港持有的人民币现金则以CNH汇率计算。年内,我们减持人民币,总额为人民币30亿元。

    诚如六个月前所述,内地的租金收入在本报告内以人民币计算,只有这样,物业的真实表现才得以反映。不过有关收入在我们的账目里,会转换为基础货币港元计算。

    多年来,我们在上海以外的所有内地物业皆为购物商场。然而,自2014年第四季开始,我们拥有一个可观的甲级办公楼物业组合。它的规模只会与日俱增,成为更稳定的收入来源。办公楼的管理相对容易,不像购物商场需要时间完善,但其租金升幅往往不及购物商场高。

    办公楼现时占我们的内地租金收入23%及营业溢利27%,而购物商场则分别占77%及73%。我们的租赁业务在艰难的市道下仍表现尚可,香港的住宅物业销售成绩则表现理想。我们成功地避过2016年年初至年中的低迷市况,并于2016年年底和2017年初,以更高价格出售物业。事实上,本月的“中原城市领先指数”近乎历史最高位。

    我们以理想价钱售出合共441个住宅单位,平均边际利润率逾60%,总收入为港币53亿元,营业溢利为港币32亿元。值得一提的是,我们售出了蓝塘道首两间半独立式大宅单位。如能以同样或更高的价格出售其余的16间大宅,我们将取得可观的现金流及溢利。在本人撰写这份致股东函之时,尚有87个浪澄湾单位及一个君临天下豪华寓所待售。

    中国东北经济环境仍然严竣,但中央政府绝不会容许这个国家重镇的经济持续疲弱,平衡国内各地的经济增长,是政府必要和长久的政策。

    即使短期而言,加上预期的政府举措例如优惠政策尚未出台,假若就此认为当地的零售业市场必然疲弱或许有误。只要所有条件不变的话,我们当然乐见一个蓬勃的本地经济。

    让我们借监在沈阳的皇城恒隆广场汲取到的经验:当开业初期问题在首三年内逐一解决后,购物商场今天已发展得相当蓬勃。事实上,其关键绩效指标都在提升。去年,购物商场的租户零售额增加12%;租金收入上升4%;租赁边际利率虽然仍处于低位,但亦增加5个基点;租出率上升3个基点至93%;平均租金维持稳定;续租租金上调4%。此外,过往数年的客流量亦以倍数增长,表现令人满意。

    上述一切皆说明,只要购物商场能在对的市场找到好的定位,即使市道放缓仍可赚取可观回报。同样位处沈阳的市府恒隆广场专注在不同的巿场,业务发展各有千秋。尽管如此,管理层有信心凭着不懈的努力,加上奢侈品市场将重拾升势,购物商场的租金收入会随之上扬。另一因素亦有助沈阳的市府恒隆广场的业务发展:我们与世界著名的康莱德酒店(Conrad Hotel)已签订合约,将最高19层办公楼改建成提供315间客房的五星级酒店,并预期于2019年开业。

    内地物业占全部租金收入52%,香港则为48%。而营业溢利则分别为44%及56%。六个月前,本人曾经对香港的租金组合情况持审慎态度,而下半年的业务表现的确较上半年逊色。零售额停滞不前,首六个月的租金收入上升7%,惟全年仅升5%。本人于去年7月预测市况时,已解释市道低迷的原因,故不赘述。

    零售租金收入方面,至今持续稳定,年内增长9%。办公楼仅上升2%,而住宅及服务式寓所则下降8%。购物商场、办公楼和服务式寓所的营业溢利分别上升11%、上升3%和下跌12%。

    展望

    最近官方统计数据显示,中国经济状况相对稳健。尽管一如市场预期,经济增长持续放缓,但以任何标准来看,绝对增长率仍然出众。毕竟,一个约11万亿美元的基数,实非小数目,是远远领先全球的第二大经济体系。当经济愈趋成熟,情况与先进国家相近,经济增长放缓乃意料中事。然而,以国民生产总值6.7%的预期增长计,新增的经济总量比瑞士整个经济体系更大。中国若以这个增长率发展,两年后便可“创造”一个大于西班牙的经济体系,或于四年后“生产”一个英国。

    此际环球经济放缓,中国仍然需要固定资产投资以维持经济发展。去年,单是基建项目便上升17.4%。但长远来说,令经济持续增长的源头必然是个人消费。

    去年零售额上升约10%至接近5万亿美元,总规模媲美美国。由于中国人口较美国多逾四倍,内地人均零售消费仅是美国人的20%至25%。可是,监于中国城乡贫富悬殊,居于主要城市的内地人,其人均零售消费或会是一般美国人的40%。

    从另一角度看,美国个人消费占整体经济约68%,而这数据在中国则约为37%。可见中国的零售消费发展空间相当庞大。如中国于未来10至20年与美国的差异可减半,单单这项因素便会使个人消费额增加逾40%。即使没有这个“追贴”美国的升幅,中国现时每年9%至10%的增长率也甚有瞄头。再一次,这是本人深信我们正处于一个绝佳行业的原因。

    有些人担心电子商贸带来的影响。过去数年,本人曾就此议题多番撰文详述。诚然,网上销售已在中国急速发展。去年网上销售额上升26.2%,占现时内地零售总额逾15%,相等于约7,500亿美元,数字超乎想像。然而,各市场都必然会有一个平衡,其线上相对线下销售,比率或多或少会稳定下来。举例而言,乡郊地区、第三及第四线城市的网上销售额占零售总额百分比较高,部分原因为销售网络分布不足。因此,有关比率在不同的城市会有所不同。

    再者,与先进经济体系相比,中国的个人服务消费占零售消费组合总额的比重仍然偏低。而此项比重只会继续增长。这些服务大部分均不能在网上交易,如牙科及许多其他与医疗相关的服务,或是婚礼宴会、旅游和参与运动项目等,不能尽录。

    还有一个现象:过往多间只透过线上销售产品的公司,现都开设实体商店。中国著名手机生产商小米便是一个好例子。去年小米总裁向我透露,他们计划开设多间实体商店。结果,小米在天津的恒隆广场设立专门店,与苹果(Apple)专门店同场较技。现时我们在上海以外的六座购物商场,其中四座均有Apple专门店。只要我们的购物商场在市内独占鳌头,这类品牌早晚都会选择进驻。这绝对是我们在各地遇到的情况。

    展望2017年,本人对市道大幅改善的看法存疑,利好利淡因素参半。如前所述,内地经济有机会已达至一个新常态。换句话说,或许中国经济已下跌至一个可于未来数年持续发展的水平。除非有重大突破的事情发生,否则国民生产总值增长应不会有所突破,将维持在6%至7%之间。消费占经济收益的百分率将增加数个百分点以上,其重要性也有所提升,这对我们大为有利。

    放眼环球时局,不稳定因素更多,甚或极多。本人六个月前谈及英国脱离欧盟的议题,现在脱欧之路及欧洲未来局势仍然未明朗,今年亦有数个主要欧洲国家如德国和法国举行大选。

    再者,特朗普成为美国第45任总统,为世界增添相当的不稳定因素。美国白宫从未出现过如此具争议性及分化力的人物,也从未出现过一位总司令比他更缺少任何政府部门或公共服务等经验。有哪一位前美国总统的个性和管治风格更具对抗性?他上任后将会犯下甚么错误?他能在任多久?世界各大政府会如何应对他的政策或社交媒体信息?

    实在有太多未有答案或无法回答的问题。外界难以想像特朗普先生不会严重打乱现状,包括中美关系。诚如本人前述,本人不会过分担心中期的两国关系,但来年仍然危机处处。若没有足以影响全球的重大问题在2017年出现,我们可安然度过,世界会是美好的。

    此外,本公司也存在内部挑战,可令今年举步为艰,在此列出此际独特的两项。

    中国内地方面,上海的恒隆广场的翻新工程快要竣工之时,正值上海的港汇恒隆广场将会展开翻新工程。购物商场大面积范围进行优化会影响租金收入,幸好上海的恒隆广场的奢侈品牌表现突出,抵销部分优化工程带来的影响。

    但是,上海的港汇恒隆广场没有相应的奢侈品市场份额,其工程所带来的影响可能更甚。加上上海的港汇恒隆广场将关闭近30%总面积,与上海的恒隆广场去年只关闭13%总楼面面积相比,情况更为严峻。

    然而,为了这两项大型物业的长远发展,我们逼不得已展开工程。短期的影响应可为我们此后多年带来较市场优胜的丰硕成果。我们会把握市道低迷的有利时机优化购物商场,将租金损失减至最低。

    另一关注是今年香港的租赁市场不被看好。近年的资产优化计划在过去两至三年进度良好,并带来各种优势。购物商场的租金收入尤其表现出众,增幅强劲,但这同时也创造了一个比前更高的基准。每年约10%的增长率将难以维持。低至中的个位数增长或会是一个新常态,直至有难以预计的重大事情发生。

    至于上海以外其他内地城市的业务,本人预期业务仍会持续改善,惟其进展可能缓慢且转折。长远来说,我们的业务理应相当成功。我们已落成的物业素质均达致世界水平,地理位置优越。只要开业初期的问题得以解决,配合开始好转的市况,这些出类拔萃的物业定能大放异彩。

    最后,本人欣然宣布陈文博先生出任董事局执行董事一职。同时他亦开始担任本公司主要股东恒隆集团董事局的执行董事。陈先生多年来在上海工作,曾于我们聘用的核数师─世界知名会计公司毕马威会计师事务所,以及国际银行集团香港上海滙丰银行任职,及后于2010年在上海加入恒隆,并在2012年调回香港总部。他曾修读国际关系并持有行政人员工商管理硕士学位,曾于公司大部分主要部门累积工作经验。陈先生为人明智,善于业务决策和人际关系,本人衷心期盼陈先生于未来数十载能为公司全力贡献,续创佳绩。

    编者注:本文选自恒隆地产2016财年年报,略有删节。

    陈启宗
    香港 2017年1月26日

    撰文:陈启宗

    审校:刘满桃

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