直击金茂股东会 | PPP模式、持有物业和高端住宅 800亿目标的选择

观点地产网

2017-06-09 00:21

  • 从中国金茂6月7日于周年股东大会上对股东们的回应可以看到,在致力打造高端住宅的同时,其似乎还有更多的打算,譬如如何“进入第一梯队”。

    观点地产网 “高端定位”可以说是中国金茂毋庸置疑的特点之一,其在官网的公司介绍部分就强调,中国金茂始终坚持高端定位和精品路线,“目前已成功进驻华北、华东、华南、华中、西南5大区域,20座核心城市,并打造了以‘金茂’品牌为核心的高端系列产品” 。

    但从中国金茂6月7日于周年股东大会上对股东们的回应可以看到,在致力打造高端住宅的同时,其似乎还有更多的打算,譬如如何“进入第一梯队”。

    “到2019年公司要进入房地产行业的第一梯队,签约金额目标800亿人民币。” 中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞于股东会上表态称:“与此同时,我们定位也很有特点,仅进入一线城市和经济活跃的二线城市,对进入第一梯队是很有信心的。”

    至于进入“第一梯队”的王牌,在高端住宅以外,或许还藏了更多底牌——如在一级土地开发上采用PPP模式;如加大持有物业的发展,“未来5年内要达到50亿以上的收入,这也意味着持有物业收益将进入行业前五”。

    梅溪湖万亩PPP模式与幸运的“贵地”

    6月7日上午,在中国金茂摆设了百来个位置的股东大会现场,股东们认真听着执行董事兼首席执行官李从瑞宣读大会决议项,除了业绩报告、派息与董事重选等内容以外,股东们并未降低对其业务发展的关注度。

    一位年轻投资者首先问及长沙梅溪湖一级开发项目二期的发展情况,以及公司于一级开发上的收益分成问题。

    对于股东的疑问,管理层是知无不言。李从瑞回应,梅溪湖二期由于政府的规划原因,项目略有滞后,“但我们已和政府启动了全面合作协议的签订”。

    “从今年上半年看,目前进展还是非常好的。如果时间抓得很紧的话,预计今年年底与政府的合同协议就能正式签订下来。” 李从瑞透露,二期的模式会较一期有所调整,会采取PPP加土地整体合作的模式。

    执行董事兼首席财务官江南也重申:“今后金茂土地一级开发会有各种各样的模式,包括PPP模式。”

    江南同时表示:“金茂跟政府在一级开发上的合作方式,相当于我们先出土地成本,就是和政府签订了合作协议之后,我们会先出成本做拆迁,做到四通一平、五通一平等标准;然后土地由政府进行拍卖,拍卖之后首先扣除各种法定的税、费,然后是返还我们的成本,最后收益部分再按协议分成。”

    据观点地产新媒体翻查中国金茂2016年度业绩报告,该公司截止去年底的发展中土地包括长沙梅溪湖国际新城项目(包括长沙梅溪湖一级开发项目一期、二期及长沙梅溪湖A组团地块一级开发项目)及南京青龙山国际生态新城项目。

    梅溪湖国际新城项目梅溪湖项目二期总占地面积达16545亩,总建筑面积约为1268万平方米(一期占地约11452亩,总建筑面积约940万平方米)。整个梅溪湖国际新城项目涵括高端住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等顶级业态,是宜居宜商宜休憩的绿色生态领地。

    在优化一级开发模式的同时,拿地自是壮大规模中不能缺失的一环,但上述股东则认为,在多个城市出台限价政策的背景下,金茂今年在苏州所拿的两宗地却“都比较贵”。

    李从瑞回应表示,金茂今年在苏州拿的土地,如以34.22亿元总价拿下的高新区苏地2016-WG-81号地块,以及以68.7亿元拿下的苏地2016-WG-82号地块,是通过抽签的形式取得的,“非常幸运”。

    同时,土地价格是设了上限的,所以拿地价格比2016年高位时低了2000至4000元/平方米。

    “苏州的限价情况还是不错的,总体是按照‘土地成本+开发成本+适当利润’来进行批价的,所以这些城市的限价并没有给我们带来太多的困难。”

    对于限价政策,李从瑞认为:“在今年的限购上有一个很重要的元素就是限价,不是要求各个地方降价,而是限制价格的快速增长,我们认为中央政府对高价的限制是非常及时的。”

    深耕一二线 持有物业、特色小镇与海外投资

    今年以来,各地一直在密集出台房地产行业方面的政策,范围从一二线城市波及到了部分三四线城市,所以不少房企都面临着重新调整城市布局的问题。不过这对着力在一二线城市打造“高端住宅”的中国金茂而言,并不构成烦恼。

    就中国目前的财富分配情况而言,为保证高端系列产品的质量与去化,一二线无疑是房企优先考虑的去处。李从瑞回应股东问题时就表示,金茂在城市选择上一直按照最初的策略,主要是一线城市和经济活跃的二线城市,“未来,我们仍然会深耕已经进入的22个一线和经济活跃的二线城市”。

    “金茂进入的22个城市,市场都是非常乐观的,这些城市都被限购了,这反过来也说明我们当时从市场角度选择这些城市是非常正确的。”

    不过他也透露:“未来,一线城市的卫星城市也会是中国金茂的方向,因为一线城市都在往外纾解人口,像雄安新区就是为了纾解北京人口而产生的。所以,未来一线城市的卫星城市都会有很多外溢的机会,而这些城市将会成为我们的目标。”

    瞄准“卫星”城市将成为金茂新的增长点,而李从瑞也坦言,目前销售额在500亿左右 “中游”水平的中国金茂有着“野心”——

    “金茂过去几年都在快速发展,去年销售额同比增长了64%,今年截止5月底,签约额同比增长54%,预期未来还将保持这个增长速度。事实上,金茂在2014年就提出,到2019年公司要进入房地产行业的第一梯队,签约金额目标800亿人民币。”

    按照计划,在整体规模增长的背后,持有物业也将成为金茂另一个“王牌”。李从瑞透露,金茂旗下的持有物业,酒店、写字楼等收益目前是34亿,在未来5年内要达到50亿以上,“这也意味着持有物业收益将进入行业前五”。

    “我们现在拿资金持有好一些的物业,为未来5-10年做好准备,我们认为这样公司是可持续的,兼顾了短期和长期的利益。”

    “2019年,公司销售预期800亿,持有租金收入也很高,与此同时,我们定位也很有特点,仅进入一线城市和经济活跃的二线城市,对进入第一梯队是很有信心的。”李从瑞再次强调。

    与此同时,目前方兴未艾的特色小镇建设亦为中国金茂的研究对象。

    李从瑞称,中国金茂在特色小镇、城市运营方面已经取得了很多成绩,目前正在跟踪的项目有很多,今年应该有些项目会落地。

    “随着一带一路在海外的开发拓展,公司也在寻找机会,但这方面我们会比较谨慎,开会研究之后,找到具体的合作伙伴,尽快找机会走出国门,响应中央一带一路的号召。”

    撰文:刘满桃

    审校:徐耀辉

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