香港传真 | 售楼处里的内地客 粤腔、港调与普通话

观点地产网

2017-06-28 00:17

  • 尽管香港政府为了控制楼价先后提高印花税率和物业贷款要求,海外投资及自住的购房需求却都没有因此减弱,市场量价也没有出现降低的势头。

    观点地产网 看完样板房第二天下午,那位热情的售楼小姐在微信上问:“请问昨天看的楼盘考虑吗?”

    “我们打算多看几个楼盘再决定。”

    然后她又发来了一串繁体的楼盘名字,“这些正在开盘,要去看吗?”对于每一个从内地过去的“潜在”客户,香港的售楼人员总是这么热情、积极。

    尽管近年出现了不少对内地资金涌入买楼抢地推高房价表示不满的声音,对于香港开发商和中介机构、售楼人员来说,却恰恰相反,他们应该是少有的特别欢迎内地客到港买楼的群体。

    数据显示,2016年前10 个月,内地买家占香港3000万港元一手豪宅成交的比例达到27%,而最大金额的前30宗交易里,有47%均是内地买家,不少还是一次性付全款。

    而背后支撑着这些任性“买、买、买”的,是中国快速增长的私人财富市场。最新统计数据表明,2016年中国个人持有的可投资资产总体规模达到了165万亿元,可投资资产在1千万以上的中国高净值人士达到158万人,高净值人群人均持有可投资资产约3100万元,共持有可投资资产规模达49万亿元。

    随着财富的积累和内地市场变化,近年内地高净值人士的投资热点逐渐向海外资产配置倾斜,最近国门的香港则成为首选。

    这些说着普通话,越来越有钱的内地客,已经成为香港许多豪宅楼盘期盼的“金主”。

    售楼处里的内地客

    6月中旬,天晴,下午四点多,阳光开始变得柔和,空气却依旧闷热,繁华的街道上人来人往。

    某购物商场的一楼大门口旁边,是一家房产中介机构的门店,店面的玻璃墙上密密麻麻地贴满了楼盘的销售信息,两个销售代理双手抱胸站着聊天,眼睛不时地留意过往行人。

    见到有人过来看这些楼盘信息,其中一个销售小姐立马站直了身体,然后凑过来,用粤语问道,“是要看房吗?想了解什么样的盘?”

    几分钟后,客户被热情的销售小姐带到了商场二楼,香港某知名发展商一个豪宅项目的销售展厅。这个装潢豪华的展厅并非对所有人开放,必须由销售人员带领并登记后才能进入。看来不管内地还是香港,号称高端豪宅的楼盘都会设置一定的客户门槛。

    尽管香港政府为了控制楼价先后提高印花税率和物业贷款要求,海外投资及自住的购房需求却都没有因此减弱,市场量价也没有出现降低的势头。

    不止一家香港本土地产研究机构表示,上半年香港一手楼市成交已创下近年新高,供不应求的情况下,下半年将继续走高。

    中原地产数据显示,今年上半年香港楼价累计上升了13%,整体楼宇买卖4.3万宗,总值3700亿港元。其中仅一手住宅的销售就有1万宗,总值1500亿港元,预计全年一手住宅总成交量可达1.9万宗,销售总值2800亿港元,创下历史新高。

    值得注意的是,来自内地的购房客户是这一创新高数字的重要贡献者。“今年在香港买楼的人中,近五分之一来自内地,且大多数购买的是千万元以上豪宅。”

    近期最受关注的,就是内地某知名企业副总裁砸9800万港元买下尖沙咀一个复式单位,仅缴纳的税款就达到1470万港元。

    所以,当得知看房的客户来自内地后,销售小姐现出了惊喜的笑容,热情也变得更高,面积从500多呎到近1600呎的四个样板间,每个都作了详细的介绍。

    到洽谈厅坐下后,销售还特意换了普通话给客户介绍具体的户型和价格。看得出来,他们之前接待的内地客户应该不少,普通话里的港式腔调已经不算明显。

    这个位于港岛的项目共有370多伙单位,前两期开盘已售出了270多伙,其中有三成均是内地买家。

    环顾售楼处洽谈区,正在用普通话交谈的客户还不止一家。意味着,剩下的不足百套单位,依然是不少内地客的投资目标。

    政府辣招与买卖对策

    且不论国际金融城市的地位,仅从房价看,香港也不负其“寸土寸金”之名。鸽子笼式住宅遍布,房价动辄十数万乃至数十万港元每平方米,港岛尤其维多利亚港两岸可观海景的豪宅更是价格不菲。

    “地处港岛海边,阳台直望维多利亚港,这样的项目在港岛基本只有这个啦!”洽谈厅里一位男销售拿着一台Ipad,手指在屏幕上来回转换图片,用港式普通话向客户强调这个项目的稀缺性和购买价值。

    “今天人稍微少点我才有时间这么详细地跟你介绍,平时都是直接给客人看完就下定的。”依然是港式普通话的声音。

    说到这里,Ipad屏幕上显示了一张海面上是几座山的图片,上面还有几个红色字体标注着地名。

    销售提高了音量说,这是今年2月出让的香港新地王,光是每平方呎的地价就已经超过2万港元,却没有维港繁华的夜景。

    在内地房企高涨的投地热情下,今年以来香港招标的多宗土地都创下价格新高,这块宗宅地,吸引了多家财团高价入标,最终由内地发展商夺得,成为本港新的地王。

    3个月后,香港政府“二十年一遇”地推出了位于中环的一个商业地块,在市场估值200亿的前提下,以233亿港元的价格出让予本土房企恒基兆业,再度创下香港卖地记录新高。

    这些如今都成为了楼盘销售手里,论证港岛土地资源稀缺、楼价将持续高涨的最好宣传材料。

    见客户仍在犹豫,销售终于放出“杀手锏”:“如果是内地买家,买这个楼盘还有一个好处,30%的税开发商可以加到房款里,相当于帮你出。”

    去年底,为了打击越来越多的非本地投资客推高香港楼价,香港政府出台了大辣招:2016年11月15日起,全面提高买卖住宅物业印花税率,无论交易价格,税率划一调高至交易额的15%。

    加上此前非本地居民须付15%买家印花税的规定,海外买家在香港购置物业需要缴纳的费用高达30%的税款,内地买家也包括在内。

    以一套面积533呎的两房一厅户型为例,总价约2439万港元,如果要按规定缴纳30%的税,意味着买家需要额外支付约732万港元的税款,算上房款,总代价已经在3000万港元以上。

    即便是“土豪”,对如此高昂的税率,购买之前,估计也难以做到“眼都不眨一下”。

    因此,为应对如此高昂的税费,香港楼市开始出现一份合约购买多个单位或者转用首次置业身份来达到“省钱”的目的。

    4月12日,香港政府再度出台政策堵上这一漏洞,宣布收紧印花税条例,若一份合约购买两个以上的单位,须缴付15%印花税。

    不过,开发商的代付税费政策还是帮助外地买家成功“躲过了”税费征收。发展商声称购买该楼盘的非本地买家,只需要支付5%的税费作为购房订金,余下的25%税费将由开发商代付。

    对于内地买家来说,这确实具有足够的吸引力。也不难明白,为何内地买家依然热衷出海到香港购置住宅了。

    就在销售小姐将客户送到展厅门口的时候,另一位销售恰好引着一男一女两位客户擦肩而过,“你看,那两位也是内地过来的客户”。

    撰文:黄冬艳

    审校:武瑾莹

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