演讲 | 林采宜:为什么说中国房地产市场已经进入拐点?

观点地产网

2017-08-08 18:17

  • 未来10年是不是还能继续涨上去,就要看过去15年支撑我们房地产高速增长的条件还在不在。

    林采宜(国泰君安证券首席经济学家):今天是一个房地产大佬聚会的场合,我在这里彻底的唱空中国房地产,有点不合时宜,但是我觉得市场总是欢迎不同的声音。

    我刚才听欧阳捷先生的发言,我觉得特别有启发,我部分同意他的观点,但有些观点还是有点不同。

    为什么说中国房地产市场已经进入拐点,暴涨时代结束了?其实我们回顾一下,在过去的15年,驱动中国房地产市场暴涨的因素是什么?第一个是人口,房子是用来住的,所有的刚性需求都是取决于人口的增长,而且这个人口不是老年人口,是婚育人口,就是结婚然后有了孩子,这是刚性需求的最根本的根源,也是能支持过去十几年一个长周期的地产增长的最核心的动力。

    第二是收入增长,从2000年到2016年,城镇居民的可支配收入从6200元增加到3.3万元,也就是说居民的可支配收入增加了5.5倍,这意味着每年它的复合增长率是超过10%,大概11%到12%之间,这是每年的居民可支配收入的增长。

    第三是宽松的货币条件,虽然当中有调控的声音,有点波澜起伏,但是总体来说这个环境就是过去15年地产高速增长和房价不断上涨的基本条件。

    未来10年是不是还能继续涨上去,就要看过去15年支撑我们房地产高速增长的条件还在不在。

    首先是人口,90年代开始趋严的计划生育使得未来10年中国进入婚育人口的数量会递减40%。也就是说80后和70后每年的出生率大概是1500万到1700万之间,80后是计划生育开始的时候,还不是很严格,到了90后,出生率就开始下降了,过去10年到15年,每年的出生率是1000多万人口,2013年的时候,中国的结婚对数是1300万对,但是到了2020年只有800万对,这就是计划生育造成的,婚育的人口在下降,因为在90年代以后出生的人下降了很多。

    对未来10年,我做一个测算,算上放开二胎,放开二胎对中国来说是不是我们的出生率能从1一下子跳到2?不是这么回事。你看看中国的香港,日本、韩国,都是亚洲人,都是在人口密集的土地上生存的,他们的经济发展水平和现在的北京、上海、深圳基本上是差不多的,他们没有计划生育,甚至连二胎都没有限制,他们三胎、四胎、五胎都可以随便生,但是你看他的实际生育率是多少?香港是1.11,日本是鼓励生育的,它只有1.37,韩国是1.26,中国取一个平均数,放开生育,二胎、三胎都不管,会怎么样呢?

    我们现在的收入水平和韩国、日本、香港相比还是比较弱的,包括整个社会的福利保障,尤其对婴幼儿这一块,儿童的免费教育、婴幼儿抚养补贴这一块,我们是远远落后于他们的。所以说中国放开二胎以后,我们的生育率比较大的可能性是从目前计划生育下的1.04增长到1.22,这个增长幅度不会超过20%。

    基于这样的假设,未来10年每年平均的出生人口只有960万。不比起过去10年少了40%,所以说计划生育给中国的人口结构和人口数量所造成的影响是巨大的,是一个断崖式的下跌。这就是我们的城市的出生率对房子的需求是这样一个数字,40%的下降。

    可能很多人会说,人口转移了。其实刚才欧阳捷先生也讲到了,三四线城市人口在流出。但实际上我看到的数字是,从2011年到现在、北上、广、深、天津这5个城市的常住人口每年的增长只有100多万,这里面除了我们的人口出生率断崖式的下跌以外,还有就是大量的民工老了,50后的已经走了,60后的正在离开,70后可能再过几年也要离开。

    60后、70后离开以后,80后、90后从农村到城市打工的人数,远远少于60后、70后进城的人。因为农村也有计划生育,它也存在着年轻一代人口数量规模迅速萎缩的问题,这就是城市的常住人口数字。因为户籍人口有一个限制的问题,常住人口就是你的生存空间所提供的,或者说来这个城市打工的人的实际增长数量。

    二线城市的情况怎么样?我取了19个城市的情况,这19个城市最近5年的常住人口的数字,三个年份是增长的,两个年份是下跌的。总体来说在最近5年也是一个断崖式下跌。二线城市人口的下跌,其实跟一线城市人口的下跌的原因有相似之处,就是在城镇化过程中,流入城市的人口老了,他们逐渐退出城市,回到农村,而他们的独生子女或者说他们的下一代再到城市里面,比过去他们的父辈的数量少太多了。

    我认为这里面流动人口流入的减少比出生率的下降对一线、二线城市的影响还要大,三线城市更是人口流出的城市,他们无论是财富还是人才都在走。当人富有的时候不是在县城里买10套房、20套房当土豪,而是到上海、北京去,如果更富有就送他们的孩子到纽约去,到伦敦去,所以人往高处走,不是在扩大他住房的数量和住房的面积,而是在提高他住房的品质,这个住房的品质包含了它所有的公共设施和所有的公共品的服务,这里面大城市远远好于中小城市,医疗、教育、公共设施,还有社会的文明程度,还有文化、娱乐等等,北上广深是其它的三四线城市望尘莫及的,当然如果你到了纽约、东京和伦敦,那又是更上一个台阶,所以这就是一个人口流动和财富流动的趋势。房子是用来住的,可是人少了,这个刚需显然就不再有原来那么坚挺了。

    支撑房子用来住的还有很重要的一点,买房是需要钱的,我刚才说过了,从2000年到2016年,年均居民收入复合增长率是11%以上,也就是说始终是两位数,但是大家看一下2016年和2015年,我们的居民可支配收入的增速明显的下降。这个趋势从2012年就开始了,目前大概是5.7%左右。从11%、12%的平均复合增长率降到6%以下,收入的增长降了一倍。

    为什么人敢负债、敢花钱,你会花多少钱买房子、买车、买东西,取决于两个因素,一个因素是你口袋里有多少钱。第二个是你花钱的意愿怎么样,花钱的意愿取决于你对未来收入的预期,现在很多年轻人是负债经营,他是百万负翁。我们这一代人经常是攒够了钱买房子,他们这一代别说买房子欠债,他们连出去玩都欠债,他们对未来收入预期决定了现在的消费行为。

    如果说未来收入增长的预期比过去15年大大的降低,降低了一倍,如果社会的福利保障体系没有一个根本性改变的话,我相信你花钱的意愿不会像过去那么勇敢了,尤其是有二胎以后。所以花钱第一要有钱,第二还要有那个底气,还要足够的勇敢,这个勇敢来自你对未来收入的预期。很显然现在已经是一位数,已经跌破6%了,所以说持续了十几年的两位数,这个时代已经结束了。

    收入高增长的时代结束了,人口高增长的时代也结束了。现在收入增长放缓,人口急剧的下降,刘易斯拐点影响的不仅仅是劳动力的价格,同时它影响的还有你对城市房地产的刚需。接下来就是居民总负债占总支配收入的比例。

    大家看到现在居民的负债能力取决于他的负债率,在负债不断上升的情况下,未来还可以继续上升,但是作为一个家庭,作为一个企业,它的负债是有上限的,所以负债的下降和人口的下降,都说明过去15年支撑房地产持续增长的整个宏观环境、人口环境和收入环境都已经发生了改变,这是房子用来住的,但是很多人说房子也是用来炒的,很多人说投机性的拥有房产。

    这里面一个很重要的环境,无论是美国、日本还是中国,它都要有一个宽松的货币环境,而这个宽松的货币环境取决于你的利率水平。利率水平从去年开始进入一个拐点,现在大家都感觉到了,利率在上提,且不说限购和限贷,刚才欧阳捷先生预期限购、限贷不会放松,就算把它放松了又怎么样呢?

    我们现在整体的利率在上抬,从去年年底开始,利率下行的周期已经结束,现在进入上行,信贷成本增加是必然的。用来炒的这一点也不成立。

    最后一个就是供地的问题,土地会释放出来,我认为不是最重要的,重要的是改变预期。其实很多时候你的需求取决于你的预期,当你觉得会涨的时候,你购房的需求会很强烈,当你预期它不会涨的时候,甚至会跌的时候,你的很多购房的需求都会分崩瓦解,所以说政府公布的土地增加供给的政策本身它调整的不是市场实际的土地供应量,而是大家对未来房价的预期。

    这是我的基本观点,谢谢各位!

    撰文:林采宜

    审校:徐耀辉

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