解局 | 孤独巨塔117 潘苏通沉浮纠集的地产权力与财富负累

观点地产网

2018-03-06 00:15

  • 潘苏通这些资金从哪里来,一直是谜一般的存在。

    观点地产网 像90年代那些乘着改革东风而迅速实现财富积累的企业家一样,粤派商人潘苏通在20年前以销售电子产品发家致富,并将他昂贵的爱好发展成事业。足球、名酒、马球,不在话下。

    春风得意之时,潘苏通一举进攻地产行业,在天津画下100多万平方米的土地,并以敏感的嗅觉在金融海啸后踏入金融领域。红酒配马球、地产配金融,像极了当下地产圈动不动就提的“美好生活”。

    尽管潘苏通有志于借天津项目流芳百世,但常言罗马不是一日建成的,至少过去十年间“新京津 高银天下”项目走得磕磕碰碰乃至传言烂尾,倚重于该项目的香港平台高银地产最终被潘苏通私有化。

    3月初,项目中最具争议性的天津最高楼117大厦传来出售的消息,尽管交易双方矢口否认了,但这不碍于市场重新关注117大厦及它所在的高银天下项目过去十年发展历程,以及背后这位商人的财富之路。

    百亿美元投资

    117大厦的历史最早可追溯至2007年。

    观点地产新媒体了解,2007年至2008年间,“00283”这个平台还叫做“松日通讯”之时,潘苏通便买下了天津五宗地块,总建筑面积189万平方米,命名为天津Metropolitan(即“高银天下”)。

    2008年,松日通讯剥离了旗下的数码电子产品业务,并正式改名为高银地产。高银地产称,立志于成为“首屈一指的高档物业发展商”。

    2010年,高银地产买下项目附近的两宗地块,用以发展马球会。整个高银Metropolitan项目由商业中心区、住宅区及天津环亚国际马球会构成,包括高银金融117、六座甲级写字楼大厦、双子大楼-北楼、大型高端购物商场等。

    出售了原先的业务,地产项目却并未进入销售期,2009年至2011年间高银地产连续三年间的持续经营业务营业额均为零。不过,期间由于投资物业公平值收益以及已终止业务带来的盈利等缘故,高银地产在账面上也实现了不同程度的盈利。

    比销售住宅先行一步,高银天津项目中的天津环亚国际马球会部分在2010年率先开幕,并希冀通过多场国际赛事来为项目提高知名度,这与恒大将“恒大金服”印在球服上宣传颇有异曲同工之处。

    高银地产管理层曾对外透露,“马球是贵族、强者的运动,可吸引潜在买家慕名而来。”资料显示,这个占地达89万平方米的马球会包括了会所、五星级酒店、马球场、马房等。

    终于在拿地六年后,2013年6月,时值上一轮楼市调控火热之时,项目中的高端住宅部分富国高银迎来首度推盘,共推出33栋独栋别墅、11栋联排别墅及12栋高层公寓单位,共计700套,总楼面面积20.8万平方米。

    2014年,高银地产的营业额及净利大幅增长,富国高银一期住宅销售录得收26.8亿港元,占全年营业额的96%。但次年,高银地产的销售确认收减少至4.75亿港元致全年营业额也大幅下滑。2016年全年高银地产确认销售收入为11.24亿元。

    网上楼盘销售数据显示,富国高银几年来的销售价格基本保持在4万元/平方米及以上,未有明显涨幅。由上述销售收入可估算得,一期住宅截至2016年的销售面积为10.7万平方米,为首期推出规模的一半。

    市场人士分析称,虽然项目属于高端产品,但仍与附近其他项目售价有较大差距,片区内项目售价多在3万元/平方米之下。据悉,位于项目附近的海泰都市汇当前的售价1.6万元/平方米,金融街融汇洋房售价为2.8万元/平方米。

    但与高价相比,高银天下部分土地的获取成本仅为几千元。尽管销情不如意,但2015年潘苏通在出席活动时曾表露,并不急于出售项目,会等待附近区域成熟、地价升值或次年再推出,希望可争取以倍数计回报。

    潘苏通如是形容:“(项目)起码要赚几倍!”

    据了解,“富国高银”第二期住宅占地33万平米,建筑面积50万平方米,由31栋高层公寓、42栋独栋别墅组成,计划于2017年底竣工。

    潘苏通输血与引资AMC

    实际上,自2007年开展住宅业务以来,高银地产的整体盈利规模很小。由于基本采取现房销售形式,与其他开发商借销售住宅项目快速回笼资金的模式不同,富国高银在最初几年滴水未进。

    高银地产手里这个总投资额在90至100亿美元之间的庞大项目,又是如何解决资金问题?

    比起美元债、公司债券以及中期票据,高银地产过去在融资上更加青睐于股权融资。自2007年到退市之前,高银地产前后进行了供股、定增及发行可换股债券等方式筹资。

    为收购天津土地,2007年,高银地产以发行新供股股份及可换股债券的方式筹资32亿港元,其中潘苏通出资的金额达23亿港元。2010年,高银地产再通过可换股债券融资49亿港元,而潘苏通一方包销的金额达到了47.8亿港元,这部分融资中约23亿港元用以抵销股东贷款。

    2012年,高银地产再度进行2供1供股筹资,潘苏通旗下的高银证券同样包销未获得认购的5.09亿股股份,掷金超10亿港元。截至2016年3月,潘苏通还透过高银特殊机会公司为高银地产垫付贷款85.08亿港元。

    仅上述几个动作来看,高银地产这个平台的相当一部分资金来自于董事长潘苏通的不间断输血,相比之下来自银行贷款的规模反而更低。至于潘苏通这些资金从哪里来,一直是谜一般的存在。

    2015年7月,高银地产曾对外透露,项目已投入了400亿元,余下资金来源将为售楼收入及大股东出资。但是,由上述数据可见,富国高银项目的销售情况并不好,而自2012年以来,高银地产并未就相关公开融资动作进行公告。

    潘苏通在2016年3月曾将所持有的高银地产64.38%股份进行质押融资,但公告称潘苏通的这番质押目标仅为拓展其私人投资业务,寻找更多投资机遇和提高回报。

    或许也是上述融资偏好带来的影响,高银地产过去的资产负债率逐渐升高,但在60%以下。同时,高银地产整体上的偿债压力上升,2009年其流动比率达到了4.16倍,并逐渐降至2015年3月的1.29倍。

    在2015年3月,高银地产手中的现金仅为153万港元。退市前的最后一份年报显示,2016年3月,高银地产手中现金回升至3.55亿港元。

    就在退市之前,高银地产终于开始谋划为其天津项目融资,财主是四大AMC之一中国信达。具体安排为,高银地产将包括117大厦在内的标的公司以180亿元打包出售给一间合资公司,出售之后的标的公司不再为高银地产的附属公司。

    紧接着,中国信达及旗下公司、潘苏通一方通过设立合伙企业并透过后者为合资公司提供委托贷款,在合伙企业中,中国信达及潘苏通各出资90亿元。

    按照彼时的计划,117大厦或许已经不在高银天津的手中,而是由潘苏通以及中国信达共同持股。而在117大厦出售传闻之后,高银天津曾表示不存在与相关交易方洽谈出售的事情。

    潘苏通财富负累

    尽管潘苏通在有限的圈子里有一定的名气,但他颇为低调,留给外界的印象是模糊与断裂的,这也使他的财富之路更显隐晦。

    足球迷对20年前这位广州松日足球俱乐部的老板有些许印象。据称,在这笔足球的投资之中,潘苏通的1亿元打了水漂。但从投资足球这项普及性极高的运动,到被称为“王者运动”的马球,潘苏通只不过换了个球场。他的目标是把天津打造成中国“马球之都”。

    喜爱马球的潘苏通曾斥千万买马,现在旗下更有“大运起”“代代为王”“大印银纸”“大雄图”等马匹,外界知其养马不惜斥下重金,甚至在南澳大利亚购置场地养马,并成立了香港马球发展及推广协会。

    发展马球之时,爱好红酒的他曾也开始搜寻下一个猎物,并着手收购了加州纳帕溪谷的首个酒庄斯隆酒庄(Sloan Estate)以及法国波尔多地区的邦巴斯德酒庄、罗兰美蕾酒庄以及Chateau Bertineau St-Vincent葡萄园。

    2015年6月,高银投资创办了一份奢侈品杂志,名为《朗潘》,并由葡萄酒大师李志延主持。但如今登录该杂志官网则显示,这本杂志已经停刊,仅留下前往朗潘餐厅的链接。没错,连同这家位于高银金融中心的餐厅,以及其他三家餐厅,正是上市公司高银金融的餐饮业务的构成部分。

    高银金融目前好比是潘苏通的百宝箱,除了经营酒窑与红酒贸易也发展餐饮、保理及地产业务,曾在2016年曾前后投得九龙何文田常盛街地块及何文田站北部的新型住宅物业项目发展权。

    那么,爱好广泛的潘苏通究竟有多少财富?

    据悉,在2015年高银金融及高银地产股价达到高峰之时,其所持有的股份价值超过300亿美元,但此后又经历一轮股票暴跌,股价回归正常水平。2015年其首度私有化的消息放出之后,两支股票再度暴涨,促使潘苏通成为某富豪排行榜上的香港第四大富豪。

    最新发布的2018年胡润全球富豪榜显示,潘苏通拥有的财富为300亿元人民币,在国内排名为114名。2017年9月,潘苏通曾斥资25亿元买下港岛南区深水湾道75号一幢3层高的洋房,每呎地价15.6万元,创下香港呎价次高。

    自从潘苏通在香港的办公室布置——据称放有家用冰箱大小的金色保险箱以及压着8张千元港币的办公桌——被传播开来,这位神秘广东商人对财富的重视显而易见。只是不知,当他每日推开这个位于香港第二高楼的财富大门时,位于天津的那座孤独巨塔要何时才能填满?

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    撰文:张凯璇

    审校:钟凯

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