潘苏通的左手右手 180亿港元拆分高银金融旗下物业

观点地产网

2018-04-25 02:25

  • 潘苏通斥资124亿港元,将香港两个住宅项目摘出上市公司,实现了某种形式上的私有化。

    观点地产网 4月25日深夜,沉寂许久潘苏通突然出手,对旗下上市平台高银金融(集团)有限公司进行了一次物业分拆,交易金额达180亿港元。

    观点地产新媒体从这份错综复杂的公告获悉,首先,高银金融与潘苏通及由其全资拥有的Sense Brilliant Limited,订立出售协议。据此,高银金融旗下的金信环球有限公司全部股份将予以出售,代价是约63.99亿港元。

    然后,高银金融再与潘苏通及由其全资拥有的Glamorous Smart Limited,订立出售协议。

    据此,高银金融旗下Rich Region Holdings Limited的60%股份将予以出售,代价是约60.03亿港元。而该公司另外40%股份本来就由潘苏通方面拥有。

    资料显示,金信环球的主要资产是位于香港九龙何文田常盛街九龙内地段第11257号一宗地块,由高银金融于2016年3月投得,共耗资约63.81亿港元。

    该地块总面积约9074平方米,土地用途为兴建私营楼宇,最少及最多可发展总建筑面积分别为3.27万平方米及5.44万平方米。使用年期为50年。

    据了解,地块属于香港罕有的市区豪宅地,前身是车辆扣留中心。彼时市场估值介乎58.6亿港元至64.5亿港元,每呎楼面地价为1万港元至1.1万港元。

    投标时,地块便吸引了碧桂园联合世茂、英皇集团、佳明集团、长实地产、恒基地产、信置、会德丰、建灏地产及中信泰富参与。

    成功竞标后,高银金融表示,计划将地块发展成为包括超过400个私人住宅单位,及设有豪华会所设施的顶级公寓综合大楼,最大楼面面积约为58.6万平方呎。

    根据公告,目前该项目打桩工程已完成,地基工程正在进行中,预期将于2020年底前竣工。

    而Region Holdings Limited的主要资产是,位于香港九龙何文田九龙内地段第11264号北面用地,由高银于2016年同年12月购得,补地价价款约62亿港元。

    根据公告,该地铁上盖地块最大楼面面积约为74.27万平方呎,计划建设约800至1000个住宅单位。目前,地块平整及地基工程正在进行中,预期将于2022年底前完成建设。

    当时曾有业内人士分析称,高银金融除了要负责支付该站首期近63亿港元的补地价予政府外,还要支付一笔现金予港铁;另将来出售项目所得利润又要分35%予港铁。

    市场估计,高银金融支付予港铁的金额约达20亿港元,而项目的总投资估计约110至120亿港元,即楼面呎尺价约1.5万至1.6万港元。

    若参考何文田附近新楼盘皓畋、ONE HOMANTIN及天铸等,平均呎价约2万至3万港元,相信还是会有合理利润可图。

    与此同时,高银国际与潘苏通签订了另一份购买协议,购买了其旗下全资公司Goal Eagle Limited所有股权,代价为56.08亿港元。

    而Goal Eagle Limited现持有赐誉有限公司40%股权,赐誉现正是高银金融国际中心的业主。

    高银金融国际中心是高银金融第一个地产发展项目。其位处九龙湾启祥道17号,邻近九龙湾港铁站。

    可出租面积约90万平方呎,包括超甲级写字楼约80万平方呎和餐饮约10万平方呎,每层写字楼面积约3.5万平方呎。当时物业权益规划是,由潘苏通私人持有40%,高银金融持有余下60%。

    若按目前56.08亿港元交易估算,高银金融国际中心的物业估值为140.2亿港元,较2016年开业时上升12.2%。

    至此,潘苏通斥资124亿港元,将香港两个住宅项目摘出上市公司,实现了某种形式上的私有化。

    作为交换的,是高银金融国际中心的完整物权,以及67.95亿元现金款。

    据了解,作为一家投资公司,高银金融常年净利润高于营业收入,旗下保理、酒品业务盈利并不理想,反而单凭高银金融国际中心的物业升值,作为净利润的主要来源。

    上述两个何文田宅地目前还在建设中,难以快周转,无疑会拖累现金流。此次交易送走两个累赘可谓有利无弊。

    在公告中,高银国际亦表示,公司看好未来香港九龙东地区发展。此次交易有助于公司凭借稳定物业租金收入流获利,提升现金情况,并凭获利扩大现有业务,包括酒品及饮品等。

    撰文:刘子栋

    审校:劳蓉蓉

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