博鳌演讲 | 欧阳捷:房地产走势曲线与未来挑战

观点地产网

2018-08-02 16:05

  • 房地产市场应该是三个大的格局,第一是都市圈核心城市,第二是非都市圈中小城市,第三是非都市圈的中小城镇。

    欧阳捷(新城控股高级副总裁):非常高兴能在观点上跟大家分享一些我们对房地产市场未来走势的看法,特别是在尊敬的陈淮老师前面演讲,很忐忑,但是我很理解主办方邀请陈淮老师作为压轴演讲,冒昧先讲。

    中央政治局会议把资本市场吓坏了,其实已经吓坏了几次,为什么被吓坏?因为大多数人不了解房地产,既叶公好龙又听风是雨。我们简单看这段话。“第五,下决心解决好房地产市场问题”,过去五年没有下决心解决吗?“坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,政治市场秩序”,过去这些事都没有做吗?“坚决遏制房价上涨”,其实从去年就一直在坚持控制房价环比不上涨,到现在为止口也没松,所以这没有任何新意。

    “加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”,平稳健康发展的房地产市场才是我们需要的东西,所以这个通告上涉及到的宏观经济方面,讲了六个方面,有18个文字,其中每一段里至少3个文字,所以我们还担心什么?

    房地产市场就是一个要平稳的市场,所以我们究竟要一个什么样的市场?从这里可以找到答案。但是房地产市场是不是说稳就能稳呢?房地产市场是什么格局?大家没有看清楚,过去我们讲一线二线三线四线,这不是根本逻辑,房地产市场应该是三个大的格局,第一是都市圈核心城市,第二是非都市圈中小城市,第三是非都市圈的中小城镇。

    这三分天下组成房地产市场,核心城市是什么样的格局呢?一线城市进入了工业化后期,用工成本、地价房价非常高了,所以就把劳动力密集型产业挤出去,吸引高端制造业、服务业和新经济。

    既然把这些引进来,我们就把这些土地供应缩减了,所以可以看到一线城市的土地供应是趋势性下降。当然特别是未来要做租赁住房,减少市场交易,所以未来可售住宅就会变成投资级别的奢侈品。

    当然现在高铁、飞机的便利加速了产业的转移过程,很多流向了中西部的省会城市,中西部地区人口就业本地化,核心城市开始了抢人大战,成为了当地区域产业人口的黑洞效应,在这过程中,有些城市的动作是比较极端的,像合肥出现的抢人大战是中专中校以上的人都抢,每年大专毕业生有六七百多万人,中专中职也有这么多,1300多万人相当于新出生人口。

    但是他们想增加土地供应吗?这些城市都没有做好增加土地供应的准备,我们人口规划增量放得很大,但是没有增加土地供应,所以以人来了,钱来了,人口流动背后是资本流动,但是土地供应不增加,人、地、钱的矛盾越来越大。

    土地为什么不能增加供应?本质上是由国策决定,国策决定大城市扩张性规划逐步专项限定城市边界逻辑,如果在外围区摊大饼呢?我们不能再设立新城新区,所以这也被抛弃了,所以政府稀土如金,所以土地供应也是大趋势下降的。

    可能个别有些城市出现一些回升,这些在拉动框架,但是少数城市再回升,土地不能增加,人来了,钱来了,就造成了房价上涨压力。2017年我们曾经跟部里交流汇报工作的时候,曾经谈到一个观点,2017年房价可以维持在2016年10月份环比不上涨,但是后面怎么办?原材料在上涨,人工在上涨,资金成本在上涨,这时候怎么办?

    所以房价上涨的压力确实难以缓解。所以房价将出现渐进式上涨,领导也应该给一个渐进式上涨的高峰,只要速度不超过CPI,就远远低于人均增长速度,这不是我们应该要的结果吗?但是我们有很多地方政府放的比较开一点,所以造成了房价上涨,在2017年出现了普遍式的房价渐进式上涨。

    政策取向不会改变,控制房价就是为了防风险,所以政策取向不会改变。过去我写公众号,我们先于行业发出声音,给大家一些新的启发,这时候提出房价在普遍上涨,如果这时候企业在一二线城市的话,土地供应是缩减的,房价又被摁住,所以短期是不可能有业绩增长,那我们怎么办?

    我们必须走到第二个逻辑,就是都市圈,过去发改委有一个文件规定发展城市群,城市群的概念和都市圈不是一个概念,比如说郭老师是郭市长,我是欧阳市长,我们是竞争关系,他要优势资源,我也要,他要优势产业,我也要,他要优秀人才我也要,我们是在打仗。

    但是都市圈是微信圈里的朋友,大家相互之间是资源共享,互惠互利,合作共赢,怎么做?就是我们要解决两件事,第一是轨道交通要打通,比如我在上海,把轨道交通高速公路通到了嘉兴,嘉兴到上海市中心可能是40分钟,比上海的其他有些地方到上海市中心的距离还短。

    这时候有些产业和人口就愿意搬迁出来了,因为成本更低,搬迁出来之后是不是就解决了呢?还没有,要解决第二个问题,如果我出来工作了,企业也搬出来了,我的小孩在哪读书?老人在哪看病?

    所以公共服务的同城问题也要解决,高考统一,社保统一,这样我们搬出来住在小城市也没有问题,这就解决了人地钱资源错配问题,大城市的人口慢慢输出,房价上涨得就不会那么快,虽然中小城市房价上涨了,但是疏解了大城市人口,城市面貌改善了,也吸引更多人口,都市圈慢慢打造出来。

    我们看国际上怎么做,日本的东京都市圈轨道交通有2500公里,GDP占了日本40%以上,而上海GDP只占了全国的3.7%,如果我们把轨道交通全部打到昆山、苏州、嘉兴甚至周边的中小城市,未来的发展格局就会非常大。

    现在很多轨道交通在打通,不但规划到2020年,有的规划到2025年,轨道交通都在打通,现在北京做了一件非常正确的事情,把北三线纳入总体规划范围,原来北京、上海都做护城河,跟周边城镇老死不相往来,现在是印证了都市圈可以为北京人口疏解提供很好的依据。如果是这样的话,非都市圈中小城镇未来是房地产比较好的机遇,当然不会像过去一样漫无目的的快速扩张。

    非都市圈的中小城镇土地供应都是下降的,在经历了过去2016年的大水漫灌之后,这些土地供应也没有增长,实际上这些城市即便有大水漫灌,也不可能支撑他们长期可持续发展,这个主要原因是这些城市很多人都离开了,慢慢转移到了一些大中城市,所以人口是在净流出,土地市场不可能长期持续。

    去年以来,三线城市出现了一轮上涨,大家知道是因为去库存的原因,去库存是因为棚改货币化,三四线城市去库存其实有三条逻辑,第一是减供应,把供应砍掉,只要三年不供地,再多的鬼城慢慢不是鬼城,我们现在去鄂尔多斯看看,明年房价又恢复上涨。第二是增需求,我把你的房子拆了之后,给你钱去买房。第三是涨房价,买涨不买跌是买房逻辑,很多人因为房价涨了之后就都买了,所以三线城市这一轮涨得快就是去了很多库存。

    当然这过程中还有回乡置业,这到底有多少?大概占比10%,但是不要小看这10%,这是撬动了整个市场的杠杆,给我一个支点可以撬动地球,就是通过这个,棚改是一个因素,这个也是。

    在上海可以看到,上海有的保姆一个星期可以做三到四家,一个月挣15000,回到家乡去看房子太便宜就买了,带动了三四线城市的上涨。棚改也导致了房地产市场的上涨,最近棚改又把资本市场吓一跳,因为前面带动了三四先城市火爆,国开行上收了权限,其实不是,2014到2017年四年时间,棚改改造了2600万户,今年棚改资金发放了4944亿元,我们还差了800亿左右没有发,已经发调了80%以上的钱,这个钱发下去之后,棚改资金下放超进度了,所以带动了三四线城市的火爆。

    所以现在要收一收节奏,收收我们的审核权,大家同意平衡了,有的发得太快了,就慢一点,在全国层面上平衡,所以1500万套住房棚改,这是国务院对全国人民代表大会做出的庄严承诺,我们相信绝不可能改变,后面还会继续做,只不过今年下半年可能没有上半年那样快。

    这是房地产市场的格局,我们就知道未来怎么做,现在面临最大的风险是外部冲击,上午专家都已经论证过了,陈淮老师还会讲到。去年贸易战只是一个前哨战,打响了中美贸易全面对抗,未来中美经济对抗很难避免,不是我们想打,也不是我们要打,而是我们没办法,美国就是要压制你,这个过程中一定是想办法牵制你的发展,使得你整个的经济发展速度减慢,美国就赢了,所以冲突是持续不断的,所以我们绝对不能掉以轻心。

    看这张图就能理解,特朗普想做的就是美国经济增长超过4%甚至到5%,中国的经济增长速度拉到6%甚至以下,他就赢了,中国超越美国的时间就拉长了。所以中国的事情怎么办?如果要跟美国在对抗中要想赢得局面的话,我们必须要自己站稳脚跟,如果自己都站稳不了不可能应战。

    所以美国现在整个出现了未来的大趋势就是美元荒,这个肯定会来,会带动全球流动性的紧张,前段时间我们在收敛,也是为了应对未来美元荒的挑战,所以钱少且贵是新常态,对于房地产肯定不能掉以轻心,钱怎么花不会到房地产了,中央提出要在信贷、股市、债市要稳定,风险点最大的在于债市上,地方债也好,国企债也好,已经很高了,不可能再加了,这时候如果再出现风险的话,会出现债务违约风险,那要怎么办?

    要想办法还钱,如果不还钱,金融机构都会挤兑我。如果我这个企业死了之后,大家一看,你是房地产行业,全部紧缩,制造业的也全部紧缩,这时候一个企业可能连累一个行业,整个连累了债务的危机。

    如果想还债怎么做,唯一的办法是变卖资产,资产大家抛售多了之后,就带来楼市的爆破。所以债务危机有可能引起楼市危机。监管层在过去是容忍的,但是现在一连串的债务危机出来之后大家担心了,所以要放慢政策了。所以央行货币政策提出要调整,怎么调整?原来是控制杠杆,现在要有结构性的,有力度的调整的去杠杆,所以有的行业去杠杆,有的不去,有的早点去,有的晚点去,另外流动性要回归合理。

    是不是再回到过去大水漫灌?不再会了,只不过我们可能会为未来更多的释放流动性做一点思想准备或者认识上的统一准备,这里最重要的,改革可能会放慢速度,而稳定市场预期可能重提高度。所以房地产不可能在定项放水的同时添乱。

    去杠杆本来是重要任务,大面积债务违约风险降低了,所以我们要继续严控资金流向房地产,所以我们只有未雨绸缪才能迎接挑战,才能立于不败之地。

    未来市场走势如何?未来是大稳小乱的一年,这是年初写的公众号的观点,大稳小乱就是楼市是大稳的,保持适当的稳定,这是我们的大稳格局,过去三年市场不好的时候刺激,好的时候打压,这种周期不会成立了,所以未来是平稳可期的。

    接下来是两会,接下来是十九大,保持稳定不卖房子,再下来是新一届政府上任,但是大家看到了没有任何闪失,所以是围绕着政治格局走的,所以未来五年房价就会健康发展,不会有大乱的格局,但是小乱,因为因城施策到差别化调控,有的是收敛,有的是放松,有的是刺激,有的是打压,每个城市都不一样,所以是小乱,但是不会影响房地产大局。

    所以我们看到,未来是回归零增长区间,是正负3%以内,个别指标是5%以内,为什么会出现这种情况?从数据上给大家证明一下,现在资金来源是不充分的,资金增速在逐渐下降,投资增速不降反升,但也是在调度向下,什么原因又增了?主要是两个原因,一个是一二线城市的投资周期拉长了,本来这个房子可以卖,你不让我卖,我还得继续加大投资。

    第二是三四线城市卖得好追加了投资,这种情况但是是不持续的。土地购置面积增速从去年到现在已经跌下来,未来还会继续下降,主要是在三四线补得比较多,所以增速有上来,但是下半年会归于零,销售面积已经归于零了,如果没有钱怎么可能会拿地投资呢?所以整个增速都会归于零,但是归于零恰恰更有利于房企业,调整步伐,更加均衡发展。

    最近还写了一篇文章叫土地流拍并非市场下行信号,因为地价越来越高,推出的地价和成交的地价越来越接近,政府的议价力越来越低,从7月30号的中央政治局会议上,这里面所有的东西都是为了稳,稳经济、稳就业、稳金融、稳地产、稳民心,全是稳,未来房地产市场也会非常非常稳。

    借用一句话:幸福都是奋斗出来的,希望大家一起奋斗,为房地产平稳健康发展作出贡献,谢谢大家。

    撰文:欧阳捷

    审校:徐耀辉

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