漫长的黎光村 深圳旧改王绿景中国城市更新版图

观点地产网

2018-08-20 23:47

  • 与同在深圳做旧改起家的佳兆业不同,绿景中国很少通过招拍挂拿地,90%以上的地皮都是通过城市更新的模式获取。

    观点地产网 随着城市化快速发展红利时代的过去,核心城市核心地段城市更新所带来的红利成为新的入口。

    近日,深圳龙华区城市更新局的一纸公告,让市场的目光注意向一家2017年房地产开发与销售所收益为21亿元的“小房企”——绿景中国地产。

    黎光村十年更新

    深圳龙华区城市更新局公告显示,审批通过《龙华区观澜街道黎光旧村改造专项规划修改》,让这个沉寂了8年的项目又有了新进展。

    据观点地产新媒体查阅,黎光旧村改造项目最早被纳入《2007年深圳市城中村(旧村)改造年度计划》中,随后于2010年12月取得改造专项规划批复。取得改造专项规划批复后,该项目一直未开展实质拆迁工程,

    直至2016年6月,深圳国规委再次对黎光旧村城市更新单元旧屋村范围认定,并且将项目纳入2016年重大项目清单。同年,观澜办事处也在年初制定工作目标时,表明要加快推进开发。

    资料显示,黎光旧村城市更新项目位于观澜中心以北,西邻四黎路、东靠黎新路、南邻石园街,项目拆除用地面积5.31万平方米,开发建设用地面积4.25万平方米,计容建筑面积为15.8万平方米,容积率为3.72。

    根据规划,项目住宅建筑面积达13.9万平方米,保障性住房建筑面积0.76万平方米,商业建筑面积0.57万平方米,公共配套设施0.57万平方米(包含9班幼儿园、体育活动场地、居委会等),规划总户数约1300户,停车位1500个。

    此次规划修改在不增加建筑总量,各计容积率建筑功能分项建筑面积以及公众利益不减少的前提下,对拆除范围、开发建设用地边界、支路线位进行优化。

    其中包括建筑限高由80米调整至150米;规划区内已列入区级文物的碉楼迁移至西北侧公共开放空间;调整公共开放空间位置,将石园街与四黎路、黎新路与四黎路交叉处设置的两个公共空间整合至地块西北部,便于整体利用等等。

    早于项目立案之初,绿景集团便已介入开发,该公司是港股上市公司绿景中国地产的控股股东。按照绿景中国介绍,该项目处于已签署收购合同待开发状态。这也是绿景中国与控股股东的联动模式,将成熟项目注入上市公司,由上市公司完成二级开发及销售。

    绿景中国旧改局

    绿景集团一直在充当孵化的角色,负责整合资源进行项目孵化及一级开发,同时负责前期的旧改规划、拆迁补偿签约等。待条件成熟后,在适当的时间将项目注入到上市公司,而上市公司只需要完成开发销售。

    据介绍,绿景集团目前在粤港澳大湾区拥有约建筑面积1200万平方米的土地储备。其中,东莞拥有550万平方米;深圳拥有440万平方米;珠海拥有210万平方米,这些土储都属于未来要注入的资产包。

    今年3月份,绿景(中国)地产投资有限公司召开的2017年全年业绩发布会上,行政总裁唐寿春多次提醒投资者,要注意2017年年报表述,与以往有所不同。

    绿景中国2017年年报指出:“2018年,集团将推动与控股股东在土地资源方面的实质性联动,对首批成熟的旧改项目计划在适当时候正式启动注资工作。”

    据观点地产新媒体翻阅往年年报,与往年预计有突破性进展的表述相对比,今年绿景中国首次提出了实质性联动。

    与同在深圳做旧改起家的佳兆业不同,绿景中国很少通过招拍挂拿地,90%以上的地皮都是通过城市更新的模式获取。

    这种模式让绿景中国在毛利率上远超房地产企业的平均毛利率水平,据绿景中国2017年年报数据显示,毛利率由2016年50%增长至65.3%,净利润率也从17%增长到35%。

    据绿景中国称,与母公司的联动要确保上市公司开发注入项目毛利率不低于40%,这是一条底线。同时,绿景中国在支付方式上采取的主要是递延支付。简而言之,控股股东注入资产后,以应付账款挂账,上市公司先开发,等项目资金回流,才逐步向控股股东支付。

    目前仅深圳而言,已经注入绿景中国的资产包括四个项目,分别为绿景红树湾壹号、绿景美景项目、绿景黎光项目以及梅林项目。

    尚未注入上市公司资产方面,最受市场关注的便是深圳白石洲项目。该项目改造项目计容建筑面积达到348万平方米,预计总货值达到2200亿元。若项目成功注入,绿景中国将从“小而美”一跃成为“大而美”。

    值得一提的是,虽然母公司为上市公司免去了不少不确定性,但是旧改项目的复杂性依然为绿景中国带来了一丝“烦恼”。

    绿景中国今年推盘计划中唯一的新推项目——绿景红树湾壹号,一直未取得预售许可,原因为与政府、村集体的三方协议约束所致。该项目未能推售,也导致绿景中国2017年45亿元的合约销售目标仅完成36亿元。

    不过,该项目目前在监管要求和前置条件上已经解除限制。知情人士预计,今年该项目应该能拿到预售许可。

    撰文:廖尧

    审校:徐耀辉

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