业绩会直击 | 龙湖没有英雄 要消灭老中医式决策(实录)

观点地产网

2018-08-22 00:07

  • “行业是一潭活水,没有办法阻挡(被挖角),龙湖更关注的是更优秀的员工是否被放到该放的位置上。”

    观点地产网 作为融资能力最像国企的民企,龙湖集团上半年业绩看起来仍旧是“三好学生”的模样。

    在业绩之外,过去这一年半载,龙湖在人事、项目品质、管理构架等方面同样倍受市场关注,部分疑惑有待管理层解答。

    8月21日,龙湖集团于香港举行中期业绩发布会,如往常一样,董事长吴亚军携CFO赵轶及CEO邵明晓一同出现在主席台上。

    不同的是,台下坐着执行董事、原掌管人力资源的李朝江,以及集团运营总苏西振,虽然他们并未发言,但与这场业绩会的关注点密切相关。

    “不会单独为住宅业务加杠杆、扩规模”

    上半年,行业前二十强基本上维持着40%以上的增速,龙湖是个例外。去年销售加速之后的龙湖,上半年合同销售971亿元,同比仅增长4.8%。

    邵明晓回应称,龙湖一直坚持有质量的增长以及四大主航道均衡发展,C1业务即住宅销售,目标是保持前十左右,公司不会单独为了C1业务而加杠杆、扩规模,更重要的是保持低融资成本、低负债率。

    对于全年2000亿的销售目标,邵明晓称,达成目标是没有任何悬念的。据悉,龙湖之所以今年同期销售增长较缓,一方面是由于去年销售整体上前置,而今年的项目主要在下半年推盘,下半年货源达到2000亿元。

    “当前市场还是非常好的,主要是拿证比较难。”邵明晓表示。

    业绩公告显示,龙湖集团的净负债率54.6%,同比下降近两个百分点,但比年初的48%有所上涨。邵明晓解释道,龙湖通常情况下全年负债率维持在50%-60%,半年在60%-70%,但实际情况还是会比这样的预期要更低。

    新增土地储备方面,上半年龙湖新增土地储备1298万平方米,其中权益达898万平方米,同比涨幅达四成,均价为4849元/平方米,权益土地金为435亿元,增幅为13.6%。值得一提的是,龙湖上半年新增土地均价相比去年有近1000元/平方米的下降。

    同时,截止到6月底,龙湖土储合计6363万平方米,权益面积为4552万平方米,平均每平方米土地成本5142元。而龙湖上半年销售单价15435元/平方米,大概3倍关系。

    赵轶回应观点地产新媒体称,售价对地价的覆盖大约三倍的情况是比较安全的,未来项目的盈利仍旧能够得到保障。龙湖最近一两年毛利将维持在30%以上,中长期会保持在25%-30%。

    在去杠杆之下,龙湖未来是否会降低土地投资?邵明晓称,龙湖的负债结构健康,现金流充实,尽管市场不太好,但龙湖的融资情况还不错。龙湖近期发出的两笔债券成本均低于5%。

    盈利能力上,龙湖上半年归属股东溢利为54.3亿元,核心溢利37.3亿元,同比有31.4%的增幅,毛利率亦高达37.1%。核心税后利润率达17.7%,但权益后利润利为13.8%,比去年同期的15.3%有些许下跌,主要是受费用、税金变动及合营与联营企业业绩影响所政。

    租金收入覆盖利息“妥妥的”

    截至年中,龙湖集团共开业26座天街,总建面达258万平方米,租金收入为16.8亿元,出租率达97%,NPI比率达到6.8%。

    据观点地产新媒体了解,龙湖此前提及,希望到2018年实现投资物业收入能够覆盖利息支出。上半年投资物业收入18.5亿元,而未资本化的利息支出为21.99亿元,覆盖率为0.84。

    邵明晓称,2018年全年的商业地产及长租公寓的租金收入可能36亿元及5亿元左右,全年会维持在0.8-1倍的覆盖,而未来超过1倍是“妥妥的”。

    在国家鼓励租购并举的情况下,不仅是以龙湖为代表的房企,中介、酒店运营商也在这两年大举进攻长租公寓,银行及保险资金大力加持,证券化产品喷涌而出……

    长租公寓风头正盛之时,也成为“推高租金”的首个怀疑对象,北京的租金上涨的话题,使部分公寓运营商成为众矢之的。

    邵明晓称,北京关注的抢房源主要出现中介及分散式房源上,而龙湖冠寓主要是集中式为主。

    观点地产新媒体了解到,截至年中,龙湖冠寓已在16个城市开业超过2万间,开业半年以上项目平均出租率达90.1%。而且,冠寓上半年租金收入大幅增至1.39亿元,占龙湖总租金收入的7.5%。

    冠寓2018年的开业目标是5万间,截至年底共达到开业6.5万间的规模。邵明晓称,龙湖冠寓成熟期的毛利率目标在35%左右,净利维持在12%-15%。

    由于现金流比较充裕以及经营性业务的稳定发展,龙湖决定中期分红每股0.3元,同比增长了50%,这也是龙湖在去年之后再度进行中期派息,未来的派息还是会保持在核心利润的45%。

    赵轶打趣称:“不光考虑到以后利润增长,而且有高的派息率,龙湖的股票还是拿着,别卖。”

    要消灭“老中医式”决策

    业绩会上,龙湖正在推进的组织管理构架变革也备受关注,即从去年开始试点的“平台+端”策略,以技术平台为支撑,各业务平台为各端(即地区公司)提供支持。

    吴亚军解释称,龙湖“平台+端”适应了管理升级的需要,其意义在于将前线的指挥中心及专业支持中心放到前端,直接赋能一线,而不需要像金字塔一样层层叠加。

    其次,与大部分大型房企常见的架构不同,龙湖在集团之下并未设有区域公司,而是直接对接地区公司。吴亚军认为,由于上述管理系统的存在,龙湖不需要设置中间层级,可以更为灵活地进行指挥。

    “可能这个会让有些人不适应,觉得权限在减少,但是我们只要是决策里的黑盒子之类的,我们都要给它消灭掉。老师傅中医把脉式的决策,在我们内部是慢慢要消灭掉的,我们更愿意相信系统,相信系统知识积累,而不是相信老中医。”吴亚军间接回应了市场上的传言。

    龙湖的管理构架变革被外界传为去年至今部分高管离职的原因之一,但吴亚军对于人事流动比较坦然。

    吴亚军称,行业是一潭活水,没有办法阻挡(被挖角),龙湖更关注的是更优秀的员工是否被放到该放的位置上。

    邵明晓总结称,龙湖的构架发展至今已非常体系化,战略化。网格化的决策方式决定了龙湖不会将决策简单地授权给某个人。

    “吴总说过一句话,在龙湖里面没有英雄,这也是我们一直追逐的境界,即让这个公司变成高效的,战略性的有机体,一线员工有足够的决策能力,真正服务好,做好的产品。”

    以下为龙湖集团2018年中期业绩发布会现场答问实录:

    关于集团战略

    现场提问:公司改名成龙湖集团,是否意味着未来地产开发销售占整体收入会下降,公司还会不会发展其它业务?

    吴亚军:从龙湖地产更名为龙湖集团,是因为我们把主航道业务定义成了C1地产开发、C2商业运营、C3长租公寓、C4智慧服务,甚至未来还可能有点心业务试验成熟后,成长为新的主航道业务。但是无论是哪部分业务,仍然是围绕空间建造和运营,以及空间里人的经济生活活动展开的。

    我们是围绕空间产生业务的,只要与此相关都可能纳进来作为一个新的主航道业务。所有业务底层是龙湖自己的一套运营体系和数据平台,如果没这个基础,我们往上随便做加法可能只会变成累赘,而不会变成盈利,所以我们也会审慎。

    现场提问:我们知道龙湖跟其他房地产企业不一样,没有区域层级,有员工抱怨效率低下。了解到龙湖正进行平台+端的管理模式探索,导致一些人员流失现象。此外今年上半年也出现高管流失。请问在公司管理结构,以及如何留住高管方面有什么想法?

    吴亚军:不设区域,探索平台和端,以及高管流失,是单独的三件事。

    第一,为什么要做平台和端。我们发现公司发展并非只能加层级、把组织的金字塔垒得更高的方式来做,而是通过一套指挥系统,直接赋能到一线员工,让他们更多得到支持。让指挥决策更靠前端,把专业支持放到前端,这就是平台和端的意义。这不是靠某个领导特别民主,授权一线,而是需要指挥系统本身自带知识、权限、流程、模板,直接赋能给前线。当遇到问题时,前线直接呼叫,后台马上支持,这是管理升级的需要。

    第二,要不要设区域层级,别的企业需要,未必我们需要。由于龙湖有一套强大的系统,反而可以在更加灵活的组织形式上进行设定,减少层级来做指挥。这可能会让有些人不适应,会让有些人觉得权限在减少,但只要是黑盒子式、老中医式的决策方式,我们都要慢慢消灭掉,我们更愿意相信系统的知识积累。

    第三,关于高管的离职,这在每个公司都是正常现象。一个好的公司,不光是产出经济效益,还能产出人才,成为行业挖角的对象,我很开心。好的员工在公司释放出能量,同时变成市场上更有价值的人才,这是一个无法阻挡的必然结果,但是我们也有一套方法来保留这些优秀的员工。另一方面,我们更加看重更优秀的员工是否被放到了该放的位置上。从目前来看,龙湖不管是地区公司的运营,销售去化速度,投资拿地的质量,资金的使用效率,较过去都是大幅提高的。所以在这件事上,我们是非常安心的。

    现场提问:吴总和邵总怎么分配时间和精力?

    吴亚军:领导层的时间是公司最宝贵的资源,我们会投放在自己最关注的事情上。什么关系到战略,我和邵总的时间就在哪里。目前四大主航道业务属于传统业务和打法的部分,都不用我和邵总太关注。我们花时间比较多的是组织的变革、新业务颠覆性变化成长的部分。我们在制定战略的时候要花大量的时间一起研究,不是简单的理解为直接授权给某一个人。

    邵明晓:龙湖走到现在,是非常体系化、战略化的一个组织架构,管理方式是网格化沟通、网格化决策,无论是重要的人事决定还是战略决策,都是由核心高管团队集体来完成的。吴总说过一句话,在龙湖没有英雄,这也是我们一直追求的境界,让公司变成一个高效的、战略性的有机体,让一线员工有足够决策能力,真正地去服务好客户。龙湖还有一条原则叫做“端到端”,也就是一个人盯一个事情就把它盯到底、盯出结果,这是我们多年来形成的一套体系。

    关于财务

    现场提问:董事会决议宣派中期股息每股0.3元,约占每股核心盈利的一半,请问未来派息是不是也延续这个趋势?

    赵轶:我们从去年开始派中期息,原因有两个,一是龙湖的规模和利润增速较快,现金流比较充裕,二是商业、长租公寓和物业稳步增长,我们想把这些回报反馈给股东。

    今年派息的金额是三毛钱,略高于核心利润的45%,是因为今年是龙湖成立25周年。全年来看也会保持在不低于45%。我们一般会把全年分红的三分之一放到上半年,年底再派另外三分之二,这个状态以后还会持续。

    关于地产开发

    现场提问:龙湖上半年签约额同比去年增长幅度有所减缓,主要原因是什么?

    邵明晓:龙湖追求平稳增长,今年全年销售2000亿没有悬念。全年供货3000亿,去年未去化500多亿,新一期开发的有1000亿,还有1500亿是全新项目,大量推盘会在下半年。

    现在市场非常好,但拿证比较困难。今年销售会按既定目标去完成,之所以同比上涨较慢,一是因为今年上半年供货不多,主要在下半年。二是去年下半年去化率很高,留存到今年未去化的只有500亿。另外去年我们把大量下半年的货排到上半年销售,所以上半年签约很快,有节奏问题。今年2000亿的销售额相比去年是接近30%的增长,未来也会按照这样的速度走。

    现场提问:深圳龙华项目今年是否会推出,商业和住宅各占多少比例?

    邵明晓:龙华项目是旧改项目、收购项目。在深圳做旧改项目面临很多政策问题,所以今年可能不会推出,会放到明年。体量是10万平方米,全住宅。

    现场提问:近些年龙湖拿地成本在销售额中的占比有所上升,未来还能否保持目前较高的毛利率。龙湖上半年拿地权益面积900多万平,跟去年全年1100多万平比较接近,拿地增加的原因是什么,在目前去杠杆的大环境下,拿地的节奏上会不会放缓?

    赵轶:截止到6月底,全集团有6000多万平方米的土地储备,平均每平方米土地成本5100元,而售价是15000多元,大概3倍关系,这是比较安全的。我们未来在这个倍数上,土地获利能力能够保证。最近一两年我们的毛利率会在30%以上,中长期可能会在25%到30%。但是龙湖不管周期再怎么波动,也不会低于25%。

    邵明晓:拿地是量入为出,公司全年净负债率标准指引是在50%—60%之间,半年通常是在60%—70%,今年半年我们才55%左右。我们净负债率非常稳,大环境在去杠杆,但龙湖杠杆一直不高,净负债率也会稳在这个水平。

    现场提问:下半年买地会不会慢一点,或者买少一点?

    邵明晓:我们坚持控制好负债率,另外还要看买地时机,比如去年长三角最热时,我们主要买了些天街项目,而没去碰高价住宅地块。今年一季度有机会,我们就买了些土地。可能三四季度还会有好机会,例如最近我们在南京底价拿地,在珠海也是接近底价拿地。

    从负债率和现金流来看,我们比较从容,尽管整体融资环境不太理想,但是龙湖的融资环境不错。我们最近国内发了两笔债,其实能在国内发债就很不错了,我们还发了不到5%的成本。

    在买地的结构上,我们平均每年销售回款的10%作为上限来用于投资性物业,在内部也制度化了,既不会一下子突然停止买地,也不会特别激进,有好的机会就买一点,保持公司稳健增长。

    关于商业

    现场提问:龙湖之前有提过,希望今年投资性物业的收入能够覆盖利息。请问目前是不是还保持这样的计划?现在投资性物业占利息的比例是0.48,全年能否达到既定目标?

    赵轶:今年商业整体租金收入可能会到36、37亿左右,长租公寓也会达到5个亿,两部分相加跟利息之比是1倍,或在0.8、0.9的水平。未来趋势肯定会接近1倍,甚至会超过1倍,这个也是我们对评级机构的承诺。

    关于长租公寓

    现场提问:龙湖冠寓整体出租率76.2%,目前盈利情况如何?

    邵明晓:龙湖冠寓目标出租率88-90%,成熟期35%左右毛利率,12-15%净利率。现在冠寓在投入阶段,从2016年下半年开始拓展,一年多来发展速度很快,但我们挑选物业非常谨慎。目前已开业房源20%是重资产,80%是轻中资产,即龙湖租过来再租这种模式。但是我们强调p&l,单方收益模型是赚钱的。

    现场提问:长租公寓今年上半年累计开业2万间,到年底累计开业房间目标是6.5万间。这个距离挺大,接下来怎么样完成它?

    邵明晓:我们去年开业15000间,今年还要再开出50000间。这50000间的拓店都已完成。今年拿的很多新项目,要经过几个月装修和筹备,开业落到下半年,全年累计开到65000间没问题。

    关于物业

    现场提问:之前邵总说过物业短期没有分开的计划,其实很多房企都在做物业分开的决定。我想问一下龙湖是否仍然保持不分开的决定?

    邵明晓:智慧服务不会分拆。下一步,智慧服务的数据对于四大主航道数据打通非常关键。我们要把它们放在一个大池子里,以便各业务相互之间协同。

    撰文:张凯璇

    审校:徐耀辉

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