解局 | 150亿融资增信 世茂深圳第一高楼资本焦点

观点地产网

2018-11-06 23:03

  • 这个有望建成深圳第一高楼的项目再一次成为聚光灯焦点。

    观点地产网 香港特首林郑月娥7月份的造访,让世茂深港国际中心上了一次头条。

    11月5日,世茂股份的一份抵押融资增信公告,这个有望建成深圳第一高楼的项目再一次成为聚光灯焦点。

    世茂为何在进行100%股权抵押的基础上,还需要追加土地抵押?分析人士指出:“目的是加快授信批复,同时借款利率可能会因为抵押物的高价值而出现降低。”

    作为抵押物标的是位于深圳龙岗G01046-0095宗地地块,239亿、700米、新地标等关键词叠加在一起,注定这就是一个明星项目。

    从2017年12月拿地,世茂深港国际中心便开始进入快节奏模式,拿地四月后就开始动工。

    项目位于深圳龙岗大运新城,作为深圳市2018年第一季度新开工项目之一,项目首期建设用地许可证已经办理,并已于7月份开展三通一平施工。项目预计2021年竣工,2024年建成投入使用。

    作为世茂去年最大一笔的土地投入,世茂集团董事局副主席许世坛介绍:“龙岗这个项目做好之后,预计可供货值超过700亿元,一年收租就可以达到30亿元以上。”

    700米第一高楼诞生记

    2017年12月6日下午3点,深圳龙岗备受关注的一宗含超高建筑的G01046-0095宗地准时开拍,因现场只有世茂股份下属公司福建世茂新里程投资发展有限公司一家参拍,最终世茂便以底价获得该地块。

    据深圳市规土委公告显示,G01046-0095宗地出让占地32.2万平方米、总建面136.45万平方米(其中9万平方米地下商业及4500平方米的变电站不计容积率),挂牌起始价239亿元,楼面价为1.75万/平方米起。

    备受关注的土拍仅世茂一家房企到场,结果也在多数业内人士的预料之中。

    事实上,世茂拿下该地块早有迹象,2016年与深圳市政府、龙岗区政府签订的框架协议中便可窥探一二。

    据观点地产新媒体查阅,2016年7月底,深圳市政府与世茂签署框架协议,同时龙岗区政府与世茂股份签署框架协议,世茂将积极参与深圳深港国际中心、深港国际创新合作项目、龙岗健康谷合作项目和大鹏新区重点旅游项目的开发建设。

    此前有消息透露,龙岗拟建设一栋摩天楼作为深圳东部核心新坐标,最早时称“深港国际中心”,并列入了龙岗区重点区域规划建设项目清单上。

    该项目位于大运新城北核心商务片区,用地面积约30公顷(包含道路、绿道),总建筑面积约130万平方米,打造核心商务区大型城市综合体。

    在拿地后的四个月,2018年3月26日,世茂深港国际中心项目举行了开工仪式。项目预计2021年竣工,2024年建成投入使用。

    根据总体规划,该项目将建设成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目,并建造700米高度的超高层建筑,被各界誉为粤港合作的标志项目、深圳城市新地标。

    世茂方面表示,世茂深港国际中心项目是世茂集团布局深圳的龙头项目,总投资额将达500亿元。

    150亿综合授信与追加抵押

    不过,239亿的土地价对于世茂股份而言,无疑仍是一块难啃的硬骨头。

    在项目开工前四天,世茂股份通过增资的方式引入了新股东,之后持有世茂深港国际中心项目51%股权。

    3月22日世茂股份发布公告称,与上海世茂建设有限公司、上海隆汀企业管理中心(有限合伙)三方拟以自有资金,对公司控股子公司福建世茂新里程投资发展有限公司增加注册资本141.33亿元。

    在此次增资中,世茂股份将向福建世茂新里程增资人民币72.08亿元,增资后持股比例仍为51%保持不变;世茂建设将增资人民币21.25亿元,增资后持股比例由原先的49%下降至19%;上海隆汀企业管理中心(有限合伙)出资人民币48亿元作为注册资本,增资后持股比例为30%,成为福建世茂新里程的新股东。

    观点地产新媒体查阅公告,此次增资完成后,福建世茂新里程注册资本将由人民币18.67亿元变更为人民币160亿元。

    除了引入新股东,为该项目融资也迫在眉睫。截至2018年中期,世茂股份一年内需要预付给深圳土地交易中心及深圳财政委员会土地款约120亿元。

    同日,世茂股份控股子公司深圳市世茂新里程实业有限公司拟向金融机构申请金额不超过人民币150亿元(含)的最高综合授信额度,并以深圳世茂新里程100%的股权(认缴出资额为人民币100亿元)提供质押。

    随后5月份,2017年年度股东大会审议通过了《关于控股子公司拟向金融机构申请综合授信额度及以其股权质押的议案》。

    11月5日,世茂股份为确保上述融资工作的顺利进行,同意深圳世茂新里程以深圳市龙岗区G01046-0095宗地地块的土地使用权为上述综合授信事宜提供追加抵押担保,并授权公司管理层办理上述综合授信相关的各项手续。

    金融机构的综合授信额度的厘定,根据对综合授信客户的财务状况和信用风险进行综合评估的基础上,确定能够和愿意承担的风险总量,即最高综合授信额度。

    只要在综合授信额度内,客户根据需要可以随时向银行提出授信申请,银行可以立即放款,简化了内部审批的程序,提高了工作效率,实现了一次签约,多次授信。

    为何在获得150亿综合授信后,世茂股份还提供追加抵押担保?

    一位资产管理资深人士对观点地产新媒体表示,为了加快获得额度,世茂股份把一宗价值239亿土地追加为担保物,目的是加快这个授信批复。

    “同时借款利率可能会因为抵押物的高价值而出现降低。”该人士继续分析。

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    撰文:杨晓敏

    审校:徐耀辉

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