北京150亿土地盛宴 平安万科、首创新城抱团里的市场冷热

观点地产网

2019-01-31 23:44

  • 房企对于共有产权房地块以及限竞房地块出现了泾渭分明的拿地态度。

    观点地产网 临近春节,北京依然被寒气笼罩,但过节的热火氛围无处不在,包括土地市场。据北京规土委网站显示,1月份已成功出让20宗土地,包括13宗住宅用地,土地出让金合计359.4亿元。

    最为瞩目的土拍大战发生在1月最后一天。观点地产新媒体了解到,1月31日,北京出让位于通州的三宗地块以及石景山的一宗地块,出让总起价138.66亿元,最终收金150亿元,占全月出让金额的41.73%。

    值得注意的是,通州此次共计出让两宗共有产权房用地和一宗限竞房用地,起拍总金额近90亿元。这也是自1月10日北京市政府正式迁往通州后,这个城市副中心首次呈现大规模放地态势。

    最终,北京通投+住总联合体、中建一局分别拿下两宗共有产权房,平安万科联合体拿下通州限竞房,另一宗位于石景山的限竞房则由首创+新城控股联合体拿下。

    150亿拍地

    1月31日下午三点,土拍正式拉开大幕。最先出让的通州台湖0099、0104共有产权住房地块,吸引了上海恒通、路劲以及通投+住总联合体参与竞拍。经过72轮竞价,最终通投+住总联合体胜出,以25.5亿元竞得,成交楼面价约为1.47万元/平方米,溢价率40.88%。

    根据出让公告,该地块为R2二类居住用地,建筑用地面积6.92万平方米,规划建筑面积17.3万平方米,出让宗地居住建筑规模全部建设“共有产权住房”,销售价格2.56万元/平方米(含全装修费用)。

    另一宗同样位于通州台湖的共有产权房地块显然更受房企青睐,共计吸引了包括金融街、禹洲、路劲、雅居乐、中建一局、金科等10余家房企参与竞拍。最终通过22轮的竞价,中建一局以8.4亿元摘下地块,成交楼面价1.54万元/平方米,溢价率39.3%。

    出让公告显示,该地块为R2二类居住用地、A33基础教育用地,建设用地面积2.96万平方米,规划建筑面积5.44万平方米,该地块居住建筑规模全部建设“共有产权住房”,销售价格3万元/平方米(含全装修费用)。业内人士对观点地产新媒体指,该地块已是通州区目前“共有产权住房”地块中销售价格最高的一宗。

    随后出让的限竞房地块就稍显冷清了些,高达65亿元的起拍价,或许已经让不少房企却步。现场消息显示,该地块仅有金茂、平安万科联合体参与竞拍,最后仅5轮,平安万科联合体就以66.6亿元的价格将地块揽入怀中,成交楼面价2.38万元/平方米,溢价率2.4%。

    该地块用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地,建设用地面积11.55万平方米,规划建筑面积28.02万平方米,起始价65亿元,最终住房销售均价不超过5.16万元/平方米,且最高销售单价不得超过5.42万元/平方米。

    石景山的限竞房地块更为惨淡,仅有首创+新城控股联合体参与竞拍,因此甫一开拍,该地块就毫无意外地以底价49.53亿元落入这两家房企袋子中,成交楼面价4.26万元/平方米。

    按照公告,建设用地面积4.85万平方米,规划建筑面积11.64万平方米,商品住房销售均价不超过6.28万元/平方米,且最高销售单价不得超过6.59万元/平方米。

    土地市场冷热

    尽管这场土拍最后累计收金约150亿元,但可以明显看到,房企对于共有产权房地块以及限竞房地块出现了泾渭分明的态度。相对而言,价格相对较低的共有产权房地块更受房企青睐,而对于限竞房地块则有明显的顾虑。

    观点地产新媒体了解到,限竞房即通过“限房价,竞地价”的土地出让方式产生的商品房,重点在于在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格。

    这种通过限制销售价格,防止开发商炒地进而推高房价的商品房,几乎成为2018年北京楼市的主流。中原数据显示,过去两年,北京市场累计推出近90宗限竞房地块,其中2017年44宗,面积442.5万平方米,2018年42宗,面积388万平方米。

    和硕机构首席分析师郭毅指出,由于前期的土地供应量较大,限竞房在2018年形成集中供应,但也造成了大面积滞销。

    相关数据显示,2018年北京限竞房网签率不到三成,中高端楼盘仍旧是北京楼市的成交主角。郭毅指出,2018年上市的限竞房仅是小部分,2019年将会形成更大的供应量,考虑到去化难题,因此不少房企在竞夺限竞房地块时,也会更加谨慎。

    而共有产权房地产则不同,虽然没有百分百产权,但巨大的价格优势已然降低购房的门槛,能够吸引更多很多刚需客户。郭毅认为,虽然共有产权房去化周期相对较长,但也能在一定时间内完成全部去化,因此更容易吸引房企拿地。

    不过,对精明的房企来讲,每一次拿地的背后都有着细密而严谨的筹谋,譬如新城控股联合北京本土开发商首创一同拿下石景山地块,不仅能分担成本,也有着扩储的意味。

    观点地产新媒体了解,主战场在长三角区域的新城控股,在去年末才正式“入京”。彼时,其以23.3亿元斩获顺义区新城第13街区一宗限价宅地,溢价率22.63%。

    万科牵手平安组成联合体更是其一贯的拿地风格。从2017年起,万科平安联合体就已经多次现身北京土地市场,其中包括以17.2亿元、自持比例40%拿下房山区周口店地块,以18亿元拿下北京翠湖科技园一宅地等。

    观点地产新媒体了解到,在此次拿地前,万科已经在通州台湖打造翡翠四季项目。“自北京市政府迁址,通州楼市前景也比较乐观,万科这次拿地,也有和此前项目协同发展的意味。”郭毅说。

    撰文:曾剑萍

    审校:钟凯

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