股东会见闻录 | 管理层和股民眼中的大悦城未来

观点地产网

2019-05-08 00:14

  • 末了,周政又概括他理想中大悦城应有的样子:“稳中求进,进中求好,好中求快。”

    观点地产网 5月7日下午2点半,大悦城控股集团股份有限公司在深圳召开2018年年度股东大会,审议多达18项议案,通过现场及网络渠道投票的股东未带来阻力,全部议案均以接近100%的赞成比例获得通过。

    实际上,大悦城控股的股东更在意的或许不是2018年甚至更早期经营业绩。

    去年12月,中粮地产重组整合大悦城地产宣告完成,此后正式更名“大悦城控股”,因此,“明天”的光景才是资本界最关心的话题。

    据观点地产新媒体了解,当天参加大悦城控股股东会现场投票的股东及股东授权代表共计7人,有4位股东获得了与管理层交流的机会。

    “(我)能感觉到重组以后公司各项工作在提速,作为个人股东还是比较满意的。”一位中年股东顿了顿,朝着坐在对面的周政补充一句:“尤其是对两三个月比较满意。”

    这位股东在会前曾盯着大悦城控股跳动的股价,心满意足地念叨“今天还涨了6个点……”

    若联想到5月6日A股大幅下跌,5月7日股市有所反弹,包括万科、保利等涨幅不及大悦城控股,便不难理解他那句话的未言明之意。

    数据显示,2019年一季度,大悦城控股营业收入84.19亿元,归母净利润11.97亿元,同比分别增长77.99%、27.83%;对比之下,2018年全年该公司营业收入约141.20亿元,归母净利润13.89亿元。

    对于首季度取得的现象级业绩,公司管理层在股东会现场提及是“年内新增合并了大悦城地产所致”,但不少股民仍感到惊喜,这多少满足了他们对重组后“1+1>2”的期待。

    但投资者总是抱有期待的,这位股东转而说道:“希望(公司)步子还要再迈大一点,再快一点。尤其是深圳土地的盘活,要抓住粤港澳(大湾区)的有利契机。宝安那么多旧工业区,当年我们买入股票也是看中这个,但是两年过去了……”

    他没有继续说下去,而是选择再次建议:“希望步子再迈大一点。”

    实际上,关于上市公司提速发展、扩大规模及控制风险等,同样引来其它股东的关注。这些面孔背后反映的也是他们对近年来日益增长的投资焦虑:在国内房地产造富速度放缓的同时,头部房企的市场占有率日益集中,自己所投资的房企向何处去?

    根据年报披露数据,2018年大悦城控股住宅类项目签约面积128.86万平方米,签约金额398.64亿元,同比分别增长50.93%、52.39%。有股民就问管理层:“行业龙头集中化,大悦城有哪些后发优势?”

    “这位股东提的问题非常好!”周政并未对投资者的话语感到不舒服,相反时不时会对股东表达类似这样的赞美。

    作为大悦城控股的董事长,周政过去多年和公司管理层一直推动着重组发展。他在3月份接受观点地产新媒体采访时还形容说公司“实现了阶段性的梦想”,他和其它管理层显然对下一阶段有了新的盘算。

    周政回应股东疑问时表示,中粮集团非常重视大悦城控股的重组,并在改革力度、政策、股东引进等方面能给予很多支持,希望推进大悦城控股的专业化、市场化,实现“稳健、高质量发展”。

    具体支持举措,概括下来包括但不限于:引入战略股东优化股权结构,他透露有“很多投资者踊跃参与、希望认购股票”;以及包括推进股权激励约束机制等;产业协同,中粮集团的粮油食品产业与地产优势结合,形成拓展土储的主要竞争力之一。

    “整合创新能力”也是大悦城控股在年报中列举的首个核心竞争力,其余分别是“精准投资能力”及“良好的品牌美誉度和影响力”。整合是指业务覆盖住宅、商业、产业地产等领域,“持有+销售”并行,并依托现有资源及运营能力在部分城市老旧城区重构城市区域。

    周政还纠正了股东的问题:“(房地产)集中度提高只是开发业务,开发销售到一定时间,发展空间就很有限。”他转而把话题从开发业务引开,表示大悦城控股作为专业化公司,不仅仅卖楼,更重要是做城市资产运营,而很多大型房企都在往这个方向转型。

    “商业、产业开发和运营,可能中粮是走在前面的,现在一般企业还很难追上。”

    数据显示,大悦城商业项目截止目前共有13个开业项目、11个在建项目,产业地产则有小镇、工业地产、科技园区等20多个项目,总建筑面积近200万平方米。大悦城控股管理层透露,大悦城商业项目租金回报率基本在8%以上,他们还数次强调“商业品牌不是一天两天能打造的”。

    走产业整合发展道路与华夏幸福、招商蛇口等房企的模式多少有些相似,它的特点决定了“片区综合开发”将是主要的拿地方式。周政同样表示,大悦城控股“基本是通过这种方式拿地”。他甚至表示,公司已经产生整合效益,“在这个基础上我们在全国还要多拿点地”。

    周政似乎感到说得过于绝对,又补充说:“房地产开发,当然我们也加快速度,同时我们也考虑未来的可持续发展,进一步增加土地储备。”他还表达了对武汉、西安等发展中省会城市的看好,认为它们是“洼地地区”。

    此后不久,周政又赞美了另一位股东的问题,那个问题是担忧在连万科都高喊“活下去”的情况下,大悦城控股如何管控风险。他在回答时列举公司经营方针“坚持精准投资、科学运营、力控风险、良好回报”例子,再度表明“高质量发展”的出发点不变,并进而强调对土地投资的谨慎性。

    “控风险首先是投资环节控风险,大悦城没有到三线城市发展,包括对二线城市我们都是慎之又慎。”周政再度强调,大悦城控股要在精准区域、精准城市、精准时机投资,很多地方政府邀请拿地,但公司不会“天女散花”,“最后会根据战略来走”,还要求项目持有比例30%左右以保证持续发展。

    据观点地产新媒体不完全统计,今年以来土地市场回暖,主流房企重新大规模溢价拿地,而大悦城控股只在三亚斥资5.61亿元获得一宗土地。该公司董事、总经理曹荣根在股东会上也提及,公司自2017年起实行大运营策略,旗下各区域公司以现金流和利润为标杆排名,同时进行问责。

    “投资决定风险,不能机会驱动,不能没想好,机会性的(土地)符合战略就干,不符合战略就不干。”

    末了,周政又概括他理想中大悦城应有的样子:“稳中求进,进中求好,好中求快。”

    撰文:钟凯    

    审校:徐耀辉



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