股东会见闻录丨投资者“十问”新城

观点地产网

2019-05-08 21:48

  • “我有10条问题,想大概了解一下。”一位香港投资者缓缓举起了手,管理层对这突如其来的10个问题显得有些意外。

    观点地产网 “未来是否有打算进入前三挑战恒大、碧桂园的地位?”“对比起万达,你们有什么优势?”

    一季度结算收入下降和A股收到问询函的新城在度过了4月的风口浪尖后,在股东会上听到了投资者们的呼声。

    5月8日上午9时30分,新城发展控股有限公司的股东会准时在香港中环中心召开,这是新城在港股的上市平台。

    有趣的是,与一个月前在内地召开的A股股东会不同,董事会主席王振华并未现身本次股东会,由行政总裁吕小平率领一众董事出席。

    本次出席的股东大约有不到20位,与此前A股的股东会60多人形成了较大的反差。

    此外,现场气氛也比4月3日召开的A股股东会更为轻松,彼时新城控股刚在4月2日收到了上交所的问询函,让投资者与股东们显得有些措手不及。

    由于参会人数较少,加上王振华的缺席,该次股东会的节奏很快,在10多分钟内就走完了10项决议案。

    “我有10条问题,想大概了解一下。”一位香港投资者缓缓举起了手,管理层对这突如其来的10个问题显得有些意外。

    “稳住前10的位置”

    “公司今年2700亿的销售目标是不是能够完成,去化率大概是多少?”这位投资者先抛出了一个关于公司业绩层面的问题。

    “今年公司的推盘量大概是5000亿,按照2700亿的销售目标是可以达成的,去化率可以达到55%,公司上一年的去化率达到了70%。”公司秘书及资本市场部总经理张峰介绍道。

    据新城公告披露,一季度内集团累计合同销售金额约人民币467.14亿元,同比增长23.36%,若按2700亿元目标计算,集团第一季度仅完成目标约17.3%。

    “但是你们头四个月?”投资者依然对于今年开年新城发展表现不理想的现状紧追不舍。

    张峰表示:“房地产有周期性,不能按照每个月判断,一般是前低后高,随着时间发展,市场和量(的转好),公司全年2700亿销售目标是可以的。”

    另一位股东也提出:“我看到公司一季度的表现有点惊讶,因为此前公司的表现一直都是向好的。”

    据公告披露,新城控股今年一季度报告净利下降了42%。

    管理层回应补充道:“季度业绩不重要,一季度交付项目少,结转少,全年是可以维持的。”

    “新城发展现在排名很高,未来是否有打算进入前三挑战恒大、碧桂园的地位?”投资者接下来这个问题,也让在场不少股东发出了笑声。

    管理层回应称:“目前公司没打算,目标是稳定发展,稳住前10的位置,过去几年新城作为一匹黑马进入前10,在这个层面已经比较难以继续前进,每年大概20%-30%的增长已经是很厉害的了。”

    新城通过前几年的飞速发展,一举进入了前10的排名中,在观点指数发布的2018中国房地产销售金额TOP100中,新城排在了第8位。

    在高速扩张中带来的负债、规模、利润之间的平衡问题,也给了新城发展一个逐渐“慢”下来的理由。

    商业地产则是新城另一个着力注重发展的产业,吾悦广场逐渐成为了新城的另一个标签。

    “关于吾悦广场你们(管理层)有没有什么具体的目标?”这位投资者继续开出了自己的下一枪:“对比起万达,你们(新城)的优势在哪里?”。

    “目前是有106座吾悦广场,42座已经开业,今年会再开业22座,剩下的会之后再开,到明年年底就可以达到100座的水平,万达目前还是行业内的领头,我们还是有差异化的优势。”张峰回应称。

    以宅养商是万达以前的策略,利用住宅的利润释放来贴补商业项目运营的需要。而新城的吾悦广场也被投资者认为是亏钱的,包括选址边缘化和出租率的不稳定,都是吾悦广场的问题。

    “每座租金都可以大概提供1亿左右的收入,经历完整一年后,100座就是100个亿,收入还是很可观的。” 对于投资者关注的租金和回报方面的问题,管理层做出了更多的解释。

    拿地方面,吕小平作出了相关介绍:“今年前三月市场较低,3月后市场价格较高。房地产市场对新城来说是一个长期的投资,短期的市场波动不会有影响。”

    “以常州市场为例,一个市中心的项目拿地均价在16000元,而当地平均房价才在15000元。而新城拿地很谨慎,不会抢地王,地王套在手上很难受的。由于新城每年有几百个项目,所以一两个项目的波动对公司影响不大,利润是可以持续向好的,而且会根据市场拿地。”他继续介绍。

    “适当时候会考虑发新股”

    在公司市值管理方面,是股民和管理层十分关注的重点,而新城有A股“新城控股”以及H股“新城发展”两个上市平台,股价方面也互相影响,投资者的重点慢慢回到了此前关于A股平台收到的上交所问询函。

    截止5月8日收盘,新城发展跌破了9港元,定在了8.97港元/股,下滑了3.03%。

    “A股和H股目前的市值很好,会持续这样的表现。目前没有增持A股的计划,而对于一些保险行业和银行的收购计划也是没有的。”管理层对于新城发展的未来还是趋于肯定。

    对于A股问询函对H股的影响上,首席财务官陆忠明回应称:“这只是上交所的惯例工作,对于年报早、业绩好的公司,出于某种原因抽到了(新城)。”

    他继续补充:“对于公司股价来说,短时间内会有影响,现在已经消除了。公司通过正常处理,补充披露达到了交易所的要求。”

    投资者们普遍对于新城今年很满意的原因除了业绩增长以外,就是王振华在派息分红方面的大方。

    “对今年的末期派息很满意,会不会持续或者有更大的进步呢?”这位股东在发言的时候点了点头,带着一种赞许的目光。

    据公告披露,2018年新城发展将派发年末股息每股0.3元,同比增长85.3%。新城派息大约在38%,而行业大哥万科的派息率在35%左右。

    首席财务官陆忠明称:“(派息)会尽量保持在房地产行业一个中等偏上的水平,具体会看情况。”

    投资者对于是否会配发新股也很在意,因为这会稀释他们手上的股权并伤害投资者的信心。

    对此陆忠明也表示:“筹集资金主要还是通过境内债、境外债、票据和银行的一些渠道,目前可以满足需求。负债率也得到了控制,目前没有考虑发股的计划,在适当时候会考虑发新股。”

    撰文:李标    

    审校:徐耀辉



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