解局 | 彩生活、碧桂园岔路口 唐学斌如何PK李长江?

观点地产网

2019-07-22 21:51

  • 在物业管理行业的岔路口,两种不同的选择方向或许将决定了未来的方向。

    观点地产网 在物业管理行业成为港股新宠的当下,“老兵”彩生活与“新兵”碧桂园服务选择了两条截然不同的道路。

    这从近日双方的动态也可看出一二。

    彩生活分别与京东、360签署战略合作协议。京东、360将分别以3.71亿港元、1.2亿港元认购彩生活定向增发的71,149,000股及22,956,000股新股股份。

    同时,彩生活还将与京东、360探索“社区+商业”“社区+物流”“社区+安全”“社区+金融”“社区+科技”等,将业态、社区场景融合的“智慧社区”。

    另一边的碧桂园服务,则在以3.75亿元收购港联不动产服务(中国)的100%股份之后,马不停蹄的再以1.9亿元竞得嘉凯城物业公司100%股权。

    “老兵”彩生活选择了一条新道路,将自己定位为互联网科技公司,借互联网模式,向资本市场阐述新的模型;“新兵”碧桂园服务则选择了规模扩张的老路,要通过市占的提高,以获青睐。

    在物业管理行业的岔路口,两种不同的选择方向或许将决定了未来的方向,而基于自身资源的优势,彩生活的策略选择值得深究。

    扩张“老路”

    物业管理行业对于规模的热衷程度,可以说是与开发商“一脉相承”的。

    原理也很简单,物业管理行业主要盈利模式分为基础物业管理服务和增值服务。而两种模式,均需要规模,才能有效的提升营收。

    其中,基础物业管理服务方面,做大物业管理面积,才能扩大收费的基础。规模扩大后,通过服务连接的人群基数也将变多,从而扩大增值服务的入口、增加流量。

    事实上,在彩生活走上新道路之前,也在物业管理面积上拓张上下了很多功夫。

    数据显示,在2012-2017年期间,彩生活的管理面积复合增长率为66%。至2018年末,其管理的物业面积已达到了11.22亿平方米,其中通过控股、收购等形成的面积5.54亿平方米。

    不过,在近几年物业管理行业并购的浪潮下,彩生活除了对万象美是采用收购的方式,其余主要通过平台方式对外进行扩张。

    反观碧桂园服务,在去年6月上市之后则一直在大举扩张。据观点指数不完全统计,上市之后,碧桂园服务已经并购了至少6家物业公司,耗资13.38亿元。

    除了碧桂园服务最近刚刚以5.65亿元总价收购港联不动产服务(中国)以及嘉凯城物业公司之外,其分别在去年底及今年初以7.73亿元总价收购了包括北京盛世物业、成都佳祥物业管理、成都清华逸家物业管理、南昌市洁佳物业、上海睿靖实业等5家物业管理公司的全部股权。

    虽然两家公司都正在或曾在物业管理面积上发力,但需要注意的是,两者发力的方式是不一样的,这也造成两者并购成本以及模式上的差异。

    公开资料显示,港联不动产服务(中国)2018年可收费管理面积为1346万平方米,2019年至2021年将实现可收费管理面积1481万、1630万及1793万平方米;嘉凯城物业公司在管面积则为600多万平方米。

    简单以收购费用与收购面积的比例关系来看,碧桂园服务收购港联不动产服务(中国)及嘉凯城物业公司的每平方米收购成本在23.6元至29元。而彩生活在2015年以3.3亿元收购的开元国际,每平方米收购成本在11.3元。

    单位面积的收购成本上,彩生活明显低于碧桂园服务,基本可以说是彩生活仅使用不到一半的成本便可获得碧桂园服务相同的管理面积。

    不过,从另一个角度来看,按照标的公司的扣除税项及非经常性项目后的净利润与收购价的比例计算,彩生活收购开元国际的PE为17.16(开元国际2014年扣非净利1923万元),碧桂园服务收购港联不动产服务(中国)则是11.44(港联不动产服务(中国)税后净利润3282.28万元)。

    换而言之,碧桂园服务所购买物业公司或许可以说更值,估价上更有优势,而彩生活则是以低成本获取了更多面积。

    赛道之争

    两种不同的路径选择,或许很大一部分原因是碧桂园服务每年有母公司为其提供大量的管理面积。

    碧桂园服务年报显示,截至2018年12月31日,由碧桂园集团开发的物业提供的收费管理面积1.45亿平方米,占比80.1%;由独立第三方物业开发商开发的物业收费管理面积为3603万平方米,占比19.9%。

    而彩生活方面,花样年主席潘军在3月份的业绩会上曾预计,2019年彩生活将新增四至五千万的管理面积,但是来自母公司的大约仅有10%。

    而在没有“好爸爸”的情况下,目前彩生活11.22亿平方米物业管理面积领先碧桂园服务1.81亿平方米将近10亿平方米。

    值得注意的是,若将业内认为来自母公司方面的补贴,即非业主增值服务方面剔除,碧桂园服务在2018年的营收微弱领先彩生活。

    显然,作为没有什么母公司资源的彩生活,在各种“富二代”物业管理公司的“围剿”下,选择了另外一条赛道。

    按照彩生活执行董事、首席执行官唐学斌所说,彩生活已经放弃来源于物业服务费方面的收入增长,增长部分将用于做好物业服务等。物业服务的重点任务为培养用户粘性,之后彩生活再通过互联网平台进行流量变现。

    按照彩生活的设想,物业有许多高频交互的场景,如果可以将这部分场景产生的流量变现,是一种非常可观的资源。

    彩生活在2018年初推出的彩惠人生便是其中一种模式。该平台截止2018年末累计成交182万单,成交金额7088万元。

    据唐学斌透露,现在彩惠人生平台每日的成交量都有近2万单。而这2万单现在仅仅是只有不到10%的业主参与。

    未来,通过这种模式,彩生活将再也不用忧愁单位收入较低弱点的挑战,将庞大的管理面积,实现另一种方式收入的增长。

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    撰文:廖尧    

    审校:武瑾莹



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