新城喧嚣危机里的管控 王晓松还需要避开哪些“雷”?

观点地产网

2019-07-24 00:26

  • 对于处于舆情脆弱时刻的新城而言,任何决策都可能被市场无限放大,导致悲观情绪蔓延。

    观点地产网 在临危成为新城控股董事长后,王晓松的第一个重要决策就是出售自家公司的项目。

    7月22日,经过了几天的短暂平静,新城系的黑天鹅事件再度发酵。

    首先是有自媒体爆料,新城控股已经开始打包旗下资产,共有约68个项目的权益待售,且项目大多以纯住宅项目为主,覆盖华东、安徽、山东等各个区域。

    有业内人士认为,此举不乏是新城内部对未来局势的悲观预判。

    为此,新城方面在当日晚间迅速发布公告作出澄清。

    其表示,截至目前,公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个(含合联营项目),并非网传的68个,同时拟出售的标的项目公司范围、交易对方及交易金额均存在不确定性。

    其中,新城已就5个项目与交易对方签订了股权转让协议,交易成交总额约为24亿元,约占公司2018年末经审计归母净资产的8%。

    但由于没有达到信披标准,新城未对上述5个项目的交易对象及项目情况进行披露。

    尽管新城在公告中强调,前述项目尚未开始销售,转让该部分项目公司股权不会对公司2019年经营业绩产生较大影响。

    但对于处于舆情脆弱时刻的新城而言,任何决策都可能被市场无限放大,导致悲观情绪蔓延。

    7月23日开盘后,新城系股票全面走低,截至晚间收市,A股平台新城控股再度跌停,每股报收26.73元,港股新城发展跌幅达11.30%,报收6.75港币每股。

    事实上,从前董事长王振华事件爆出后,一直处于风口浪尖的新城反应都稍显被动,相比断臂求生的惨烈,当舆论的喧嚣过后,新城显然正为未来可能浮现的“隐患”做准备。

    而对王晓松而言,出售项目获得现金,保障新城的资金安全或许只是第一步,接下来他需要面对的是许多不确定的问题,以及新城未来的路。

    危机与现金流管控

    不可否认的是,无论何时对房企而言,现金流都是最需要守住的底线,刚刚经历风暴的新城同样如此。

    熟悉新城控股的相关人士向观点地产新媒体透露,此次新城出售也主要是为回收土地款,处于协商交易的40个项目均为近期新拿的项目,以住宅项目为主。

    “出售的项目大多不是由新城操盘,那些新城操盘的项目,也属于利润率不算特别高的部分。”上述人士补充道。

    至于出售项目的体量、位置、出售金额、新城所占的权益比例以及交易的对象,由于尚在洽谈,新城方面则表示不便透露,未来以公告为准。

    不过据媒体报道,除此前爆料的金科将接盘外,阳光城、新力、弘阳等目前有一定规模诉求的企业也出现在交易之中。

    仅从项目数量来看,40个项目或许只是新城整个土地储备中的一小部份。

    2018年报显示,新城共计新增土地储备共164幅,期内共有295个在建子项目。而今年3月的业绩会上,新城则透露其目前土地储备已高达1.1亿平方米,可以产生的货值超过1万亿元。

    但上述人士坦言,此次新城出售项目更多是出于保证公司现金流安全,预防经营风险。

    “从行业背景来看,下半年房地产行业的融资监管是趋紧,调控也没有见放松,因此整个行业基本都是以现金为王,本来新城也有计划增加公司的货币资金,以达到规模、利润和现金流之间的平衡。再加上遭遇这次事件后,新城更开始在内部强调预防经营风险,所以才会做上述交易。”

    事实上,为应对经济下行,部分地方政府去年以来放宽了落户限制、减少或取消了新购住房禁售的年限,今年一季度的境内外地产债发行创下新高。

    根据新城控股5月初披露的数据,截至2019年4月30日,新城控股借款余额约为967.68亿元,相较于2018年末借款余额727.05亿元,增加了240.63亿元,占2018年末经审计净资产509.57亿元的比重为47.22%。

    值得注意的是,今年上半年,新城在拿地上也继续高歌猛进。

    据观点地产新媒体不完全统计,今年1-6月,新城共斥资487.03亿元拿地,同期内销售额1224.17亿元,拿地销售比接近40%。

    另一方面,在商业项目吾悦广场的开业上,新城也依旧保持了高速扩展的态势。

    2018年报显示,2019年,新城将新开业22个吾悦广场,目标是实现租费收入40亿元,在不久前举行的新城半年工作会议中,上述目标也没有改变,这也意味着大量资金的投入。

    由此,对新城而言,左手拿地,右手举债之下,现金流将是巨大考验。

    与此同时,随着一季度融资热度提升,5月份开始,房企融资政策风向突变,则为房企的资金流动蒙上阴影。

    5月,银保监会23号文明确要求,商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,随后央行与证监会据悉暂缓部分房企的债券及ABS融资;7月,发改委发文,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

    业内人士预测,未来地产的韧性将减弱,周期向下的概率较高。

    显然,当企业的黑天鹅遇上行业下行压力,尤其是资金端口的收紧,王晓松此次选择主动兜售项目,对新城而言或许可以暂缓可能面临的资金危机。

    王晓松的任务

    尽管面临“内忧外患”,但在不久前的半年经营工作会上,新任董事长王晓松于会上公开表示,新城将坚持2019年2700亿元的销售目标不变。

    不过,随着前任董事长的事件尘埃落定,临危受命的王晓松可能面临的问题依旧很多。

    首当其冲的依旧是债务危机。

    此前,多家评级机构都调整了对新城系平台的评级,其中标普将新城发展评级从稳定调至负面观察,穆迪则对新城控股和新城发展的所有展望已从稳定调整至评级观察。

    穆迪表示,将重点关注王振华被批捕后,对公司运营、潜在控制权变更、融资渠道和融资成本的影响。

    此外,新董事长上任后,与一众旧高管的磨合,以及事件爆发后,公司负面评论对员工情绪的影响也需要长时间的修补与磨合。

    据观点地产新媒体了解,尽管2009年就进入新城工作,但在新城规模突飞猛进的2016年-2018年,王晓松是缺位的,彼时他选择了出国进修,直到2018年8月底,才正式回归新城。

    在其2016年离开时,新城的规模才刚刚跨过300亿,而2018年末,新城的年度销售额已经突破2000亿。

    换言之,没有经历新城最关键的三年,在团队打造、市场变化以及各种政商关系中,王晓松仍有很多功课需要弥补。

    “员工的情绪都还是比较平稳的,而且人员的稳定性也很好,另外,事件发生后,相关部门都在与机构投资者持续地做沟通。”对于新城内部的近况,上述熟悉新城的相关人士向观点地产新媒体如是回应。

    与此同时,在拿地上,此前一直保持积极的新城也透露出了谨慎的态度,有报道称,新城控股目前已暂停巨额拿地。

    由此,王晓松能否顺利完成2019年的任务,还需要市场的考验。此外,度过了眼前的坎后,未来的新城还能否留在头部房企的位置,王晓松的挑战并不小。

    撰文:黎倩    

    审校:武瑾莹



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