观点直击 | 黄朝阳:中骏今年踩点踩得比较好

观点地产网

2019-08-22 22:50

  • “我们下半年的挑战是在销售,而不是投资。”

    观点地产网 与大多数房企不同,中骏集团的中期业绩发布会让人感觉更像是一次近距离的座谈会。管理层们在众家媒体面前坐成一排,交流气氛轻松活跃。

    出席会议的高管阵容没有发生变化,中骏集团主席兼行政总裁黄朝阳带队,执行董事兼执行总裁黄攸权、财务总监兼公司秘书李少波、执行董事兼助理总裁黄伦以及方隅行政总裁陈坚出席。

    按照惯例,先由黄朝阳介绍公司上半年业绩情况。接过话筒,深谙媒体心思的黄老板笑道:“我就大概说一下,多留点时间给大家提问。”

    并没有太多繁杂的官样话语,黄朝阳的发言仅有三分钟,随后便开始进入到媒体问答环节。

    虽然言简意赅,但上半年的业绩数据介绍得面面俱到。其中提到,上半年合同销售同比增长了78%至370亿,完成全年目标53%。实现收益104.23亿元,同比增长10.7%,母公司拥有人应占核心溢利15.44亿元,同比增长28.9%,每股基本盈利为约人民币46.5分。

    谈到股东回报时,黄朝阳的语气稍稍加重了些,似乎对今年上半年的派息情况颇为满意:“股本回报率达到23.8%,为了回馈股东我们还特地提升了中期派息,同比增长43%,每股会派十分港元。”

    从中骏交出的“期中成绩单”来看,大部分数据均呈现出了同比上升态势,但如毛利、毛利率等小部分数据却出现了下滑。此外,中骏今年正式明确的“地产开发为主体,商业购物中心及长租公寓为两翼”核心业务发展模式,同样成为了众人聚焦的关键。

    首先被问及的,恰是刚刚黄朝阳所得意的派息问题。事实上,虽然此次派息同比增幅较大,但市场对于中骏未来是否能够继续保持这一派息水平仍有存疑。

    对此,黄朝阳介绍道,中骏前两年的派息水平基本保持在应占核心利润的31%-33%左右。至于下半年的情况,黄朝阳并未给出具体回答,仅表示还需要根据下半年的整体情况而定。不过他也指出,中骏的派息最起码会保持在应占核心利润的30%以上。

    虽然许下了承诺,但黄朝阳似乎认为接下来的市场形势中仍充满着许多不确定性。在提到今年的销售情况时,黄朝阳表示,700亿的销售任务完成起来是较为轻松的,但至于能否取得更高,还需要看整个市场的情况。

    言语间,黄朝阳透露出了心里对下半年形势并不乐观的预判:“从投资买地的角度来说,下半年的土地市场会比上半年要差,尤其是第三季度。到了第四季度,可能又会迎来一次投资的窗口期。”

    不过,中骏似乎并不需要担心投资市场下行的问题,黄朝阳笑道:“我们今年踩点踩得比较好。”

    从去年三季度开始,市场慢慢出现价格回落,土地流拍等现象,而中骏也开始停止买地,储备资金。去年12月开始,瞧准时机的中骏又开始大力补仓。

    今年上半年,中骏新增27个项目,土地成本约为240.34亿元,总可建面积约527万平方米。以此换算,每平方米土地成本约为4561元。

    “这一时期拿的项目盈利空间是很可观的,所以我们下半年的挑战是在销售,而不是投资。”黄朝阳表示,根据计划,中骏下半年将推出超过60个新项目,下半年预计可售货值达到900亿元。

    准确把握市场节奏让中骏在投资上尝到甜头的同时,也让其在债务管理上更加从容。

    上半年,中骏寻觅机会发行了三笔美元债,总金额为13.5亿美元。值得一提的是,该三笔美元债中期限最长的一笔为2024年到期,利率最高的一笔为8.75%,而这三笔融资所得款项主要用于赎回其2020年到期的10%票据。

    经过一番长债换短债、低息换高息,于2019年6月30日,中骏的短期债务只占总债务的22.7%,占现金及银行存款结余的39%。

    补仓、融资所连带的净负债率上升问题,在黄朝阳看来并不需要太过在意。他直言道,房地产企业在高速增长的时候,负债增多总是难免的事。

    “这个数字在行业里已经算是健康的了,我们的目标是保持在70%-90%之间,虽然上半年我们净负债率上升到66.2%,但还是比预期要低。”

    此外,中骏在上半年里较为突出的另一变化是,商业和长租公寓业务在集团版图中所占比重明显增加。

    早在方隅行政总裁陈坚首次亮相今年初的业绩会时,便有猜测称中骏可能会在长租业务上有大动作。

    让人稍感意外的是,中骏竟会将长租公寓直接与商业地产并列为推动集团发展的“两翼”之一。事实上,涉足长租公寓的房地产企业不少,但将其重要性放到如此高度的并不多。

    “我们长租公寓现在的房量差不多是1.6万件,目标是在3到5年里达到5-10万间。”陈坚介绍说,目前运营中的项目出租率基本上能够达到88%。

    仅从扩张速度上看,方隅给自己定的目标并不算高,不过在陈坚眼里,利润才是最为重要的衡量指标。“我们和许多同行不同,很多人做的是包租项目,有时会为了做大规模而忽视了成本。”陈坚摆摆手说道,方隅也做包租项目,但必须确保要有利润。

    “更重要的是,我们做出来有利润后,就会有共同投资者加入我们。”能够看到的是,在方隅,最重要的两条线包括了基金管理和连锁经营。

    这也是方隅做包租和重资产并行的一种选择:“我们也希望方隅能够达到独立上市的地位,这也是我们往前冲的一个目标。”

    撰文:陆欣 利晋    

    审校:徐耀辉



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本

    业绩会

    中骏