观点直击 | 大悦城重组半年:2021年能够达标千亿(实录)

观点地产网

2019-08-29 21:27

  • 8月29日的这场业绩发布会,无论从管理层阵容还是介绍的内容来看,更像是两个平台重组以后的一次成绩汇报。

    观点地产网 “第一次看到将031(大悦城控股股份代号)和207(大悦城地产股份代号)合在一起讲。”上午十一点三十分,投资者们从香港港丽酒店向外走去,一边走一边聊着大悦城控股与大悦城地产重组以后的变化。

    十五分钟后,同样是港丽酒店,大悦城地产的业绩发布会如期召开,但与往年不同的是,今年的管理层阵容变得庞大了。

    虽然董事长周政因其他安排未能抵达业绩会现场,但大悦城控股总经理、大悦城地产执行董事曹荣根,大悦城控股副总经理姚长林、董事会秘书宋冰心、大悦城地产总经理周鹏等一众管理层齐齐现身。

    去年年末,中粮地产重组大悦城地产获得证监会无条件通过,今年2月底的资产交割完成,3月的更名与敲钟上市……对大悦城来说,2019年上半年无疑是个关键的时期。

    而8月29日的这场业绩发布会,无论从管理层阵容还是介绍的内容来看,更像是两个平台重组以后的一次成绩汇报。

    重组之后

    “这两个平台的经营业绩,现在是密切相关联的。”在主持人简短的开场白与介绍语之后,按照惯例,业绩会就进入了回顾上半年财务表现的流程。

    据观点地产新媒体了解,上半年,大悦城控股实现营业收入182.71亿元,同比增长102.96%;归属于上市公司股东的净利润19.32亿元,同比增长41.97%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润14.65亿元,同比增长243.03%。

    与A股平台营收、净利双增长的情况相比,大悦城地产的业绩增长幅度似乎稍有不如。

    中报显示,2019年1-6月,大悦城地产连同附属公司的营业收入总额约为人民币67.32亿元,同比增长67.2%;而溢利和公司拥有人应占溢利都有所下降。

    尽管如此,在大悦城的管理层看来,近几年,大悦城地产的销售资产在逐步提高,未来通过与大悦城控股之间的互补与调配,两个平台都能够在多方面得到提高和改善。

    大悦城地产财务总监张建国介绍称,重组完成后,大悦城控股成为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台,而大悦城地产则是大悦城控股旗下的商业地产旗舰,以开发、经营和管理大悦城为品牌的城市综合体为主要业务方向,同时开发、销售、投资管理其他物业项目。

    “持有型的商业是我们207的核心业务。”张建国提到,报告期内,大悦城的两个平台合计已经开业的商业物业13个,其中有6个写字楼,5个运营项目,4个产业地产。

    “2019年上半年两个平台的持有型物业的规模合计超过30亿元,购物中心等租金的收入共16.01亿元,同比增长24%,写字楼的租金3.34亿元,同比增长24%。”

    至于销售型业务,上半年,大悦城控股实现签约金额(含权益)253.98亿元,同比增长62.86%,而大悦城地产的物业开发收入及土地开发收入录得人民币40.24亿元,同比增长120.3%。

    “我们A股的销售型业务表现强劲,这种比较稳健的财务指标,未来能够对207市场注入比较强劲的可持续发展信心。”

    在业绩回顾环节,管理层通过一系列的数据描绘了重组完成后的崭新模样。进入问答环节,有媒体率先发问道:重组完成这半年,公司的发展与之前相比有哪些变化?

    “两家公司进行整合后,业务的限制得到了进一步的释放,另外,我们的蓝图也发生了比较大的变化。”姚长林如是说道。

    在他看来,整合的优势主要表现在三个具体的方面,第一是品牌的优势得到了进一步的展现;第二是融资方面的优势;第三是资源方面的互补。

    “目前,大悦城品牌价值达到136亿元。”姚长林告诉我们。

    “整合后,我们两大平台不仅拥有规模上的优势,同时还得到了业态之间、资本市场反应出来强烈的协同和化学效应。”张建国则提到。

    三年冲千亿

    “预计3-5年集团新增土储将超过6000万平方米,持有型项目及销售型项目都将超过50个,冲击千亿阵营。”这是4月16日的品牌发布会上,大悦城控股提出的“小目标”。

    据介绍,截至2019年6月,大悦城控股的可售货值为2600亿元,大悦城地产的可售货值为950亿元。到今年年底,两个上市平台的可售货值分别为1624亿元、409亿元。

    拿地方面,姚长林告诉我们:“有了大悦城的品牌影响之后,我们会更好的用大悦城的品牌去市场拿地,而且拿比较大规模的地和成本比较低的地,今年整个拿地的成本比去年下降了30%多。”

    城市布局方面,大悦城控股业务分布在全国30个城市,重点布局一二线城市,战略性进入到一些强三线的城市,计划未来3年进入40-50个城市。

    “我们也在积极的关注一线城市的城市更新业务。”提到规模发展,管理层多次强调称:“规模我们是两条腿走,一方面是建写字楼、购物中心、酒店,另外一方面是销售业务,开发力度会不断加大,未来一定会看到有量的变化。”

    实际上,除了规模和土储,在资本方面,大悦城也有自己的计划。数据显示,2019年上半年,大悦城地产平均融资成本水平为4.58%,而大悦城控股的融资成本则为5.98%。

    值得一提的是,今年上半年,大悦城地产录得平均融资成本4.58%,较去年同期4.20%上升9.05%,这一数值录得近四年来的最高值:2016-2018年,该公司融资成本分别为4.31%、4.28%、4.39%。

    与此同时,报告期内,大悦城地产银行及其他计息借贷约为321.9亿元,同比增长14.7%,净负债率为50.2%,较去年年末上升4.9个百分点,而大悦城控股的资产负债率亦较年初上升0.85个百分点至78.61%。

    “现在公司做大了,整个负债的规模也会增加。另外一方面现在拿地的方式有些变化,有些合作项目里面有借款,也会计息,这部分资金成本就比我们直接从资本市场融资,成本也增加了一点。”张建国表示,下半年会通过各种渠道,把融资成本控制在比较低的水平。

    随后,许汉平补充道,大悦城开始为10月份做准备,有信心能将融资利息控制在相对的低位。

    “所以从我们目前的资源和未来可能获得的成本,在2021年是能够达到目标的。”姚长林说道。

    以下为大悦城地产有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录:

    现场提问:公司完成重组之后,有没有一些什么变化?年中大悦城地产的融资成本略有上升的,接下来有什么控制成本的办法?公司怎么看接下来的融资环境?物业开发收入有波动,去年同比下降了五成,今年是增长了,这个波动是不是短期的?接下来公司有什么样的发展线?

    姚长林:两家公司进行整合后,业务的限制得到了进一步的释放,另外,我们的蓝图也发生了比较大的变化,具体包括以下几个方面。

    第一,品牌优势得到了进一步的彰显,去年全球前400的品牌评估,大悦城品牌已经达到了136个亿,应该说在整个商业地产公司的综合实力排名也有了进一步的增加。

    通过大悦城的品牌,以及加强和地方政府的交流,我们在市场上连续获得了体量大、位置优、价格低的项目,比如说武汉光谷的大悦城项目,就是典型的案例。包括刚才也说了,今年整个大悦城拿地的成本,比去年相比下降了30%多,每平方米由8000元左右下降到5000元左右,这就是大悦城品牌所起的作用。

    第二,融资方面,因为两个上市公司进行整合之后,充分利用了两个上市平台优势进一步扩大融资的渠道,降低融资的成本,大悦城地产今年1-6月的融资成本4%左右,应该说优势得到了充分的发挥。

    最后是资源方面,可以更加进行调剂、适配,充分发挥。原来的两个上市公司,除了资金方面互补,在团队经验、人才方面,也融合得也比较好。

    在地方的一些良好的资源,港股平台也可以用A股平台的,形成一些互补,另外在一些债务结构以及信用评级方面,两个公司都得到了比较大的提高和改善。

    张建国:上半年融资成本4.58%,比全年同期相比增加了一点。现在公司做大了,整个负债的规模也会增加。

    另外一方面现在拿地的方式有些变化,有些合作项目里面有借款,也会计息,这部分资金成本就比我们直接从资本市场融资,成本也增加了一点。下半年会通过各种渠道,把融资成本控制在比较低的水平。

    许汉平:实际上看融资成本是比去年稍微高了一点,但大悦城融资成本还是处于行业低位的。

    下半年的话,内地对房地产调控以及对融资政策收紧,对我们来说要未雨绸缪,尤其是10月份有一个8亿美金债券到期,这个我们已经早早做准备,现在的债券融资成本比上一次融资成本要低,我们还是有信心在全年将融资成本控制在相对的低位。

    另外在合作项目上,我举个例子,西安的项目因为跟小股东有合作,有的时候确实会有一些相对高息的融资,因为要和小股东共同承担。这是被动的,实际上我们到市场上的融资成本相对会比较低。

    宋冰心:截止6月份,大悦城控股住宅货值2600亿元,到年底具备可售条件货值是1624亿元。

    在业务方面,4月16日,大悦城召开品牌发布会,当时有20多家各个地区的政府来参加,签了整体的战略合作协议,围绕着片区开发,发展城市综合体等业务,其中也有具体数字,这些在公开场合就不公开了。

    住宅方面是重点发展的方向,主要围绕着长三角、京津冀、粤港澳大湾区,成都、重庆地区以及华东地区。从城市条线来讲,存量主要在一线,增量为二线为核心,以及有强产业支撑的三线,目前在手货值有2600亿元,土储1200万平方米。上半年一共是拿出了120亿来拿地,下半年还会有安排增加土储。

    在内部,大悦城也在提升精细化管理,加快存货周转率,对住宅开发核心的考核指标就是回款。从在手资源以及未来获得资源的土地成本来看,在2021年是能达到千亿。

    曹荣根:规模我们是两条腿走,一方面是建写字楼、购物中心、酒店,另外一方面我们销售业务,开发力度会不断加大,未来一定会在看到会有量的变化。

    第四个是开发性的收入波动,两个上市公司整合之后,协同效应在拿地融资方面是很明显的,所以整个无论是A股平台,还是港股平台,开发性的业务所占比例的收入,一定会有很明确、很稳健的上升,管理层对此充满信心。

    尽管现在的政策收紧、市场也很激烈,但是重组之后的品牌效应是很明显的。可以看到今年上半年大悦城的拿地成本,跟去年同期来讲是下降了33%,去年拿地均价8000元,但是今年是5800元。

    宋冰心:住宅签约破千亿是大悦城控股公司总体的签约额。

    现场提问:未来031和207两个平台在大湾区的战略以及配合情况?

    宋冰心:大悦城现在的土储3+2战略,最核心的三块是长三角、京津冀、粤港澳大湾区。首先A股平台本身就在粤港澳地区深耕多年,有大量的工业厂房,可以做城市更新。

    近几年,A股平台也已经在粤港澳大湾区拿了一些地,比如说惠州、东莞、佛山,已经有了土储,这也是大悦城未来重点发展的方向。

    其实中粮集团本身在粤港澳大湾区也有原来的物流基地,在深圳罗湖区也持有写字楼项目,现在都已经委托给A股平台进行托管。未来3年之内,我们会逐步注入。

    从城市更新的角度,一方面充分利用大悦城这个品牌,可以从市场上获取便宜的土地做成片开发,另外一方面把A股本身持有以及中粮集团托管也会积极进行开发。

    港股平台怎么参与呢?港股平台最大的优势是融资,无论是通过股权还是通过债券,股权审批更灵活,债券用钱成本更低,而且现在也不存在同业问题,也可以做住宅。

    所以,下一步注入或者是开发的时候,肯定会从这两个角度去考虑问题,甚至会优先考虑扩大港股平台的规模。

    姚长林:实际上在未来,除了深圳之外,大悦城也有对大湾区其他城市布局的考虑。

    大悦城除了在深圳大本营有着非常丰富的土地储备资源之外,在广州、佛山、东莞、惠州、江门都有新的项目。

    目前会沿着两条思路,一个是沿着产业转移和交通延伸,第二会沿着大湾区互联互通基础建设这方面,来拓展我们的新的项目,这样大悦城在整个大湾区无论是投资还是未来的发展,都充满更好的前景。

    撰文:龚丽欣 曾剑萍    

    审校:徐耀辉



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