解局 | 绿地减持雅生活背后的股东角色

观点地产网

2019-10-17 23:45

  • 遭遇二股东减持,听起来似乎不是个太高兴的事。

    观点地产网 最近股价一路高歌的雅生活,“难得”地从高位回落一些。

    10月15日当日,雅生活服务市前现多宗大手成交,涉及5048.1万股,涉资约10.7亿港元。股价低开超3%,早盘单边下跌,截至当天收盘,报21.4港元,成交额12.77亿港元,跌幅6.96%。

    就在市场猜测之际,于10月16日,雅生活公告称,公司接获绿地金融投资控股集团有限公司通知,绿地金融全资附属公司及雅生活主要股东绿地金融海外投资集团有限公司于10月15日在公开市场出售5000万股公司境外上市外资股即H股,平均价格为每股股份21.18港元。

    完成该出售事项后,绿地控股透过绿地金融共计持有雅生活5000万股H股及1亿股非上市股份,占总股本由15%降至约11.25%,仍为雅生活第二大股东。

    而在公布减持后这两天,雅生活股价仍小幅上升,截至10月17日收盘,雅生活股价报22.45港元,涨幅1.35%。

    遭遇二股东减持,听起来似乎不是个太高兴的事。但是,剖析其后绿地减持的原因,之后双方的合作,以及雅生活目前的股权、业务架构,事情或许可以明朗一些。

    绿地的“套现”

    绿地入股雅生活曾轰动一时。

    2017年6月30日,绿地集团宣布将其全资子公司上海绿地物业服务有限公司100%股权转让给雅居乐,交易对价为10亿元。同年8月17日,雅居乐公布,绿地集团以10亿元战略入股雅居乐旗下的雅生活集团。

    一来一回间,绿地集团取得雅生活集团20%股份,成为雅生活集团长期战略性股东,雅生活集团将采取“雅居乐物业”及“绿地物业”双品牌战略管理。

    同时,根据当初双方签订的战略合作协议,自2018年起,5年内绿地控股将聘请雅生活作为物业管理服务供应商,每年交付管理物业面积将不少于700万平方米,并额外提供300万平方米的优先物业管理权,共计超过5000万平方米的物业管理面积。

    2018年2月,雅生活正式于香港联交所主板开始买卖,全球发售价为每股12.30港元,共发售共3.33亿股。按此计算,彼时雅生活市值约为164亿港元。

    双股东在其中扮演的角色令人关注,毕竟少有物业公司背后有两个大开发商的支持。

    上市全球发售完成后,雅居乐及绿地控股分别持有集团约54%及15%的已发行股本。在给予的支持方面,简单来说一方面是给项目,另一方面是给业务。

    据雅生活前CEO刘德明彼时称,项目上,绿地控股按照协议,每年700万平米物业是一定要给的,还有300万的优先级物业,未来如果做得好还可以再加X;业务上,仿照与母公司合作模式,雅生活也计划进入绿地地产相关的业务,同时,绿地控股的金融板块、基建板块、消费业务也会引入到雅生活。

    此后两年多时间,绿地与雅居乐的合作照常进行。仅就物业面积看,截至2019年6月30日止,雅生活已自绿地控股承接累计超过3400万平方米的合约管理面积。

    截至2019年6月30日止的6个月期间,雅生活已自绿地控股新增逾1200万平方米的合约管理面积,已超过双方合作协议中的全年度保证及优先物业服务面积。

    在一切按部就班,甚至提前、超额完成给雅生活的支持之时,为什么绿地会选择减持呢?

    据悉,在出售事项前,绿地金融分别透过其全资附属公司绿地海外及宁波绿璡于1亿股H股及1亿股雅生活非上市股股份中拥有权益,合共占雅生活总股本约15%。

    出售事项后,绿地金融分别透过绿地海外及宁波绿璡于5000万股H股及1亿股非上市股股份中拥有权益,合共占雅生活总股本约11.25%。

    也就是说,绿地将其持有的雅生活四分之一股份出售,从而套现了10亿港元。

    对于出售缘由,雅生活于公告中表示此举主要基于绿地金融整体发展考量,且其已向雅生活表明对公司业务发展前景的看好及乐观态度。

    而据绿地相关负责人对观点地产新媒体表示,此次的出售动作属常规操作,减持比例仅四分之一仓位,且股东位置也没有变化,“就像你我投资股票一样,涨多了就卖掉确认些收益。”

    观察雅生活最近的股价轨迹,确实也就不难理解绿地的选择了。

    据悉,自8月以来雅生活股价就一路高走,9月26日在宣布收购中民投物业这宗最大并购后,股价更是不断上涨,为近期涨幅最大的物业股。随后于10月11日,雅生活股价攀升至上市以来最高价23.3港元/股,这相较于彼时上市发行价已累计上涨89%。

    此时将股票出手的绿地所扮演的,就是聪明的财务投资者角色,在股价升至高处时将部分股票出手以兑现确认收益。而若按减持当天雅生活收盘价21.40港元/股、市值285.33亿元计算,不到两年间,绿地浮盈近40亿港元。

    而这一点也不影响其在雅生活里扮演的角色。

    雅居乐的“对策”

    撇去绿地自身的收益不谈,从与雅生活的关系来看,绿地还是稳坐二股东位置。

    雅生活的股权结构一直处于相对稳定的状态。观点地产新媒体了解,在上市完成后,雅生活的股权结构由四个部分组成:雅居乐集团旗下中山雅生活企业管理服务有限公司持股54%、绿地控股通过旗下两公司控股15%、共青城雅生活投资管理合伙企业(有限合伙)持股6%以及公众股东持股25%。

    值得注意的是,除双股东之外,第三大股东共青城投实则同样与雅居乐相关。

    据悉,在起初雅生活的股权机构中,便设置一个合伙人持股计划,计划实体便是共青城投,具体由当时首席执行官刘德明、副总裁冯欣以、首席财务官兼公司秘书李大龙,共三位高管担任共青城雅投的LP。

    共青城投共持有雅生活8千万股普通股,占到已发行普通股比例的6%。其中,在雅生活上市、扩张的路上扮演重要角色的刘德明,正是在共青城投中持股49.9%。观点地产新媒体查阅,直到刘德明离职后的半年,于2019年5月,刘德明才退出共青城投,而由现雅生活主席兼首席执行官黄奉潮接手49.9%的股权。

    而在此次绿地减持之后,雅生活的股权结构改由:雅居乐持股54%、绿地控股通过旗下两公司控股11.25%、共青城雅生活投资管理合伙企业(有限合伙)持股6%以及公众股东增加持股比例至28.75%。

    即是说,即便绿地减持了四分之一仓位,其离第三大股东之间仍有5.25%的持股比例,绿地仍旧稳当地坐在二股东位置上。

    绿地方面也表示,此次绿地金融减持并不影响控股公司绿地控股与雅生活的战略合作。绿地控股将继续根据投资合作框架协议,确保雅生活可获得协议中规定的保证及优先物业服务面积。

    在品牌管理方面,绿地控股将按约定继续把绿地物业业务运营所需的商标、品牌免费授予绿地物业在物业管理业务范围内使用,实现雅居乐物业及绿地物业双品牌战略目标。

    此外,绿地控股称,目前并无进一步减持计划。

    至于减持对于资本市场的影响,在披露公布减持后这两天,雅生活股价也没有因二股东减持带来不良影响,反而持续上升。截至10月17日收盘,雅生活股价报22.45港元,涨幅1.35%,仍处于最近的股价相对高位。

    联昌证券分析师郑怀武对此也表示称,二股东减持与雅生活自身经营无关,且目前物业股板块整体被看好,雅生活在估值上还有更高可能性。

    “相较于同行碧桂园服务等而言,从PE角度雅生活目前的估值还不是很高,股价等方面还是有比较大的上涨空间可能,且利润维持一个蛮好的上升趋势,有基本面去支持。”

    据半年报显示,雅生活上半年录得收入为22.41亿元,同比增长59.4%;股东应占利润为5.41亿元,同比增长62.9%,同时,在管面积同比增长37.9%至2.11亿平方米。

    另从第三方扩张方面,或许也可以看出雅生活足以消化掉二股东减持所带来影响的原因。近几年,尽管背靠大树但雅生活一直“极力”减少对双股东的依赖,不断拓展第三方项目以及开展大手笔收购。

    如近日收购中民投,若算上中民投物管面积,雅生活物业在管面积或将突破5亿平方米,有望超过彩生活自管面积。

    而在绿地入股之时,即至2017年底雅生活第三方占比仅33%;截止2019年6月30日,来自第三方开发商项目(含收并购项目)占雅生活总在管面积已升至72.4%。

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    撰文:林心林    

    审校:武瑾莹



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