解局 | 杭州万融城的神秘股东与接盘者融创

观点地产网

2019-10-17 23:48

  • “融创土储量非常充裕,不在于多一个少一个项目,如果达不到要求,我们就放弃。”

    观点地产网 杭州万融城终于有了新的归属。

    10月16日,多方消息称,融创已拿下杭州城北43万平米大型商业综合体万融城。观点地产新媒体从融创方面得到证实,其将接盘商住板块,而万融城商业部分——即原物山丘,仍然由万融城自持。

    换言之,融创并没有接盘整个万融城项目,原因当然在于项目的回报要求。观点地产新媒体得知,在更早之前,融创就已开始洽购万融城。不过,彼时的“全面接盘”,在融创的回报预测中达不到预期。

    而后的万融城,则继续“寻主”。2019年9月5日,也就是在其原定开业日期的前一个月,万融城项目在北京产权交易所挂牌被转让。

    一个开业前夕挂牌出让的大型商业项目、名不见经传的开发商、接盘的融创以及它背后的神秘股东,给大众留下了不少谜题。

    开发商何许人也?

    2019年9月5日,杭州万融城在北交所挂牌转让相关股权及债权,挂牌底价31.5亿元。

    资料显示,万融城位于杭州城北软件园总部经济区CBD,紧邻万达广场,总建面43万平米,总投资将达到55亿元。项目由7.7万方商业、20.8万方写字楼和公寓以及3300余个地下停车位组成,目前,只有酒店式公寓对外销售。

    万融城项目公司为浙江万融置业有限公司,观点地产新媒体于公开资料中获悉,浙江万融分别由深圳盛锋投资管理合伙企业(有限合伙)、杭州北部软件园发展有限公司分别持有项目公司90%、10%股权。

    再往下深究可以窥探到,中国东方资产管理公司则凭借持有深圳盛锋77.76%的股权,为杭州万融城的实际控制人。

    东方资产鲜少参与大型商业项目的股权投资,外人更容易将其理解为明股实债。有业内人士分析,资产公司是房地产重要的资金来源渠道之一。

    在一些前端融资的交易结构中,往往由资产公司和开发商成立一个结构(有限合伙企业),资产公司出优先级,开发商出劣后级,开发商提供兜底一定期限内让资产公司连本带息退出。

    那么项目开发商何许人也?公开资料中显示,在深圳盛锋的股东序列中,北京万融世纪置业有限公司持股16.66%,为第二大股东,其法定代表人为余涛。

    再追本溯源,曾经“万通六君子”之一的冯仑通过83%的持股比例,成为万通实业集团有限公司的实际控制人,间接持有深圳盛锋5.55%股权。

    所以,杭州万融多少与万通集团有一定关系。而观点地产新媒体也了解到,早在万融城拿地后不久,网上就有传言,万通的二股东披着万通的马甲拿了块地。

    故事的走向似乎已经清晰。背靠万通的名气和信用,北京万融世纪拉上大型金融机构东方资产,从拱墅区政府以底价拿了北部软件园最核心的一块地。

    资料显示,2014年,万融置业以16.8亿元夺得该地块,成交楼面价5896元/平米,土地面积8.9万平米,建筑面积43万平米。项目分三期开发,其中一期、二期工程分别于2014年11月、12月开工建设,三期工程计划2020年开工建设。

    目前,二期(3-8号楼)已交付验收完成,预估2019年年底完成一期交付验收(一期内商业部分为1、2、9号楼);三期已取得建设工程规划许可证,目前正在进行施工图设计阶段。

    但商业从来不是一道简单的命题,盘活一个巨大的综合体项目,不仅需要庞大的资金,更需要商业运营能力,在来福士、银泰、万象城等优秀的商业项目齐聚的杭州尤甚。

    新的接盘者融创

    市场曾有传言,万科已经与东方资产达成协议,将整体接盘万融城。

    作为条件,东方资产将为万科本次收购提供非常有竞争力的分期付款金融安排,并以不低于单价2万/平米的价格回购万融城项目约7万平米的商业物业。

    有接近交易的人士告知观点地产新媒体,事实上更早之前,融创就已经恰购接盘万融城。不过,按照“全盘接手”的投资测算,达不到融创要求的收益率。

    “融创土储量非常充裕,不在于多一个少一个项目,如果达不到要求,我们就放弃。”

    融创总裁汪孟德曾在2018年度业绩会上回应媒体,并购是融创主要获取项目的方式,机会很多,但在新项目上,有非常严格的标准,达不到就放弃。

    事情就这样被搁置下来,而后,万科开始与东方资产进行收购事宜。

    交易向来需要你情我愿。“万融城没法满足万科的一些要求。”上述人士透露,正因为如此,万融城引入了第三方,与融创、旭辉等房地产企业谈收购事项。

    按照这时的收购计划,交易对方只需要接盘商住板块,商业部分——即原物山丘,仍由万融城自持。

    每个企业都有自己的投资判断逻辑,显然,剔除自持商业后的收购,能够达到融创的要求。

    “万融城有一部分的酒店式公寓,在杭州限购限贷的情况下,这种房子有补充需求的空间。”上海中原分析师卢文曦表示,拱墅区的这个项目并不差,就是体量较大,后期去化压力会比较大。

    观点地产新媒体了解到,今年,融创在华东区域的投资并不少。

    1月15日,融创以33.4亿元接盘杭州美浓小镇,这是一个因开发商资金链断裂烂尾,却曾和万科良渚文化村齐名的百万方大盘。

    短短几日后,再以125.53亿元收购北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益。其中,上海项目位于上海市黄浦区核心位置,所处南外滩板块;紧邻黄浦江、豫园,总占地面积约为12.03万平米,总建筑面积约为62.80万平米,主要用作住宅及商业的开发。

    2019年7月,融创再斥资67亿元收购新湖中宝长三角20宗地,总占地面积约为99万平米,总建筑面积约为214万平米。

    融创一二线城市土地低成本得益于收并购的优势,孙宏斌曾透露,2018年,融创并购占比达到70%,有200个成功的并购案例。

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    撰文:陈玲    

    审校:武瑾莹



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