解局 | 港资恒基兆业广州退地史

观点地产网

2019-10-24 20:40

  • “这并不代表恒基兆业要退出广州市场,而是要在广州做自己更擅长的业务。”一位接近恒基兆业的人士称。

    观点地产网 熙熙攘攘的建国门大街,不少知名的写字楼项目林立在道路两旁形成亮丽风景线,恒基中心只是其中一座。

    这栋曾被评为20世纪90年代北京十大建筑之一的写字楼,代表了恒基兆业对中国内地市场的向往。

    不久恒基兆业计划在广州如法炮制一个“恒基中心”,不过这个名字最终没有出现在南粤大地上。近年来,随着恒基兆业将旗下在广州的地块及项目逐个出让,该公司自90年代进入广州后积极获得的土地已所剩无几。

    但另一方面,这并不代表恒基兆业要撤离广州,其折射的是这家港资开发商策略的转变。

    两年前的资产剥离

    10月18日,富力地产以底价4.95亿元摘下一幅位于广州越秀区中山六路将军东,面积4627平方米的地块。

    该宗地是越秀区自2011年后8年来首次迎来经营性用地出让,20411元/平方米的成交楼面价亦使它成为广州有史以来第二贵的商用地。第一名为成交楼面价32967元/平方米的珠江新城最后一宗地块。

    但据了解,富力其实无须就本次土拍支付购地的相关利息费用。

    只因该地块原由恒基兆业附属骏建国际有限公司持有,并早于两年前已由恒基转手于富力地产。后者事前已实际接受该地块,土拍只是走走流程。

    以长实2014年开始出售物业为起点,港资在内地楼市的龟缩成为近年一个常态。2017年,恒基兆业在内地的土地储备发生锐减。截止2017年6月30日,恒基兆业内地的土地储备仅为4820万平方呎,较16年年末减少5280万平方呎。

    变化源于两宗交易。其中,2017年3月,恒基兆业以17.27亿元向碧桂园出售一宗位于广州芳村立交尚待拆迁及清理的地块,项目原可建楼面面积逾1200万平方呎。

    公开资料显示,恒基兆业或最早于上世纪90年代拿下该地块,1999至2004年逐步进行迁置及地盘清理工程,但随后进展一直缓慢。2007年,恒基兆业提出一份50亿元推动资金的广州“5年计划”,芳村地块被列为重点项目,但之后音讯不多。

    2017年5月,恒基兆业再以71.76亿价格向富力转让若干地块权益。后者接手了位于沈阳、鞍山、铁岭、大连及广州的9个项目,项目原可建楼面面积合共约3900万平方呎。

    时年7月5日,富力地产和恒基兆业举办了项目交接会,标的是广州越秀区和海珠区两处项目。除上述将军东地块外,海珠区的土地位于同福花苑地块,也是城市更新项目。

    恒基兆业亦最早于上世纪90年代拿下该地块,1999至2001年进行迁置及地盘清理工程。项目原规划面积约4.6万平方米,拟建一座购物商场、一幢办公大楼及八幢住宅大厦,发展规模颇大,但后来于2002年因要配合当地发展道路基建,地盘面积减至约7381平方米,改为开发商业综合项目。

    恒基旧改漫途

    一位了解恒基兆业的业内人士对观点地产新媒体表示,恒基兆业转让的(广州)项目基本都是旧改,运作时间较长,难度较大,这其实不是港资企业较擅长的事情。

    2007年恒基兆业提出“5年计划”时,根据媒体报道,当时就有市场人士指出,恒基兆业在广州的地块绝大部分是上世纪90年代获取,都位于老城区,启动项目首要解决拆迁问题,因此投资开发一直缓慢。

    “旧城首先有一定的拆迁难度存在。”世联行广州大区副总经理林家星表示,“第二,港资当年对广州‘三旧改造’在一些政策方面可能没有内地企业清晰,所以可能是存在着推不动的一些问题。”

    而恒基兆业当时推行的旧改+港式地铁商业的模式或比较超前(如恒宝华庭、芳村立交地块两个项目),这难免造成一定困难。

    在执行一轮出售行动后,恒基兆业广州地区在手上的项目所剩无几。

    一个是位于海珠广场旁边,取名为恒基中心的商业项目。据悉,这个项目早在1992年恒基兆业就获得了地块开发权,但由于开发滞后,曾被列入广州需盘活的111宗历史用地项目之一。

    2018年,恒基中心正式更名为星寰国际商业中心,项目规划总体量约30.4万平方米,共分两期。计划于今年内落成,2020年开业。

    其中第一期的“星寰一”集合了约7.6万平方米的商业广场及约8.9万平方米的甲级办公楼;而第二期的“星寰二”及“星寰三”即现海珠广场西广场和东广场地库,建成后将提供户内及户外公共空间与绿色公园。

    还有一个名叫“岭南之门”的项目也曾写入恒基兆业的广州拿地记录中。该项目是2012年,广州海珠区政府去香港招商引资时签下的。项目位于海珠湖南端,也采用双子楼设计,当时规划高度为280米。

    而有知情人透露,“岭门之门”这个名字这几年都并未在恒基兆业内部资料中出现,估计已经不了了之。

    “这并不代表恒基兆业要退出广州市场,而是要在广州做自己更擅长的业务。”一位接近恒基兆业的人士称,这一两年恒基兆业在广州仍在寻找合适的项目,也多次出现在招拍挂现场。

    “其实恒基兆业在广州还有一个项目,就是之前和奥园合作的番禺氮肥厂城市更新项目,预计今年年底或明年年初就可以正式挂牌了。”上述人士称。

    2018年4月,奥园和恒基兆业签订协议,携手推进广州番禺氮肥厂城市更新项目,该项目建设净用地约10万平方米,规划总建筑面积约30万平方米。

    除此之外,恒基兆业在广州还参股了两个住宅项目,一个是位于白云区石井镇的建发九龙仓央玺,恒基兆业占股18%;另一个是位于增城三联村的住宅项目,恒基兆业占股约10%。

    事实上,目前恒基兆业明显将其发展重心放在收租物业方面,这一点在上海区域有最明显体现。而物业发展方面,恒基兆业则持续以合作模式,与内地房地产开发商一起合作开发一线及具经济增长潜力的二线城市的住宅项目,及旧改项目。

    据了解,目前港资企业大多通过并购,或者跟熟悉本地情况的本土企业合作旧改项目,“但像新世界它也设有专门的旧改团队,它的班底里其实也会有很多了解政策的人,跟其他传统的港资会有不一样。”

    林家星说:“现在除了港资以外,其实一些资金方也在关注粤港澳大湾区。包括一些过江龙的企业,它如果想快速起步旧改的话,跟本地企业合作未尝不是一个好的办法。”

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    撰文:刘子栋 武瑾莹    

    审校:劳蓉蓉



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