营收、净利平稳增长 匀速最省力的万科收紧了拿地与融资

观点地产网

2019-10-24 23:50

  • 平稳增长的态势,基本是万科的常态,正如首席运营官张旭所言:“匀速运动最省力”。

    观点地产网 “稳中有增”,也许是“好学生”万科最喜欢的答卷了,无需担心太多,却也无法期待更多。

    10月24日,万科企业股份有限公司发布公告称,2019年1-9月,累计实现营业收入2,239.1亿元,同比增长27.2%;实现归属于上市公司股东的净利润182.4亿元,同比增长30.4%。

    在报告期内,万科房地产业务结算面积为1,455.0万平方米,贡献营业收入2,125.7亿元,同比分别增长13.6%和26.9%。房地产业务的结算收入占全部营收的比例达94.94%。

    其中第三季度,万科实现营业收入845.9亿元,同比增长20.8%;实现归属于上市公司股东的净利润64.0亿元,同比增长31.6%。

    房地产业务结算面积为608.7万平方米,同比增长5.1%,贡献营业收入795.8亿元,同比增长18.9%。

    而报告期内的结算毛利率,万科依然录得27.6%,较去年同期仅下降0.2个百分点。

    回看从2017年三季报开始近两年时间的数据,虽然在营业收入方面的增长率表现不太稳定,但是万科基本保持着归属于母公司净利润同比增长在20%以上的增长。

    数据来源:万科公告,观点指数整理

    销售方面也是一惯的稳步增长。数据显示,1-9月,万科累计实现合同销售面积3,061.6万平方米,合同销售金额4,756.1亿元,同比分别增长5.5%和10.2%。

    截至9月底,万科合并报表范围内有4,474.3万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约6,362.4亿元,较年初分别增长20.6%和19.9%。

    平稳增长的态势,基本是万科的常态,正如首席运营官张旭所言:“匀速运动最省力”。

    而这种匀速运动,不单只表现在销售、结转这些数据,在建项目与规划中项目的总建筑面积、竣工面积,或是第二增长曲线中租赁住房、物流产业的规模也在稳步增长,仅新开工面积方面略微有所减少。

    其中,截至9月底,万科租赁住房业务累计开业约9.8万间,较年中累计开业8.2万间增长1.6万间;物流仓储服务业务总建筑面积约998万平方米,按年增长215万平方米。

    在建项目与规划中项目方面,截至9月底,万科在建项目总建筑面积约10,587.8万平方米,权益建筑面积约6,275.4万平方米;规划中项目总建筑面积约5,594.2万平方米,权益建筑面积约3,629.4万平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约341.4万平方米。

    上述相关数据在去年9月底,表现为在建项目总建筑面积约8,858.9万平方米,其中按万科权益计算的建筑面积约5,350.3万平方米;规划中项目总建筑面积约6,300.6万平方米,其中按万科权益计算的建筑面积约3,893.5万平方米。旧城改造项目,按当前规划条件,报告期末万科权益建筑面积合计约296.5万平方米。

    开竣工方面,前三季度,万科竣工面积1,640.1万平方米,同比增长5.5%,占全年计划竣工面积的53.3%;新开工面积3,243.4万平方米较去年同期3649万平方米略有下降,占全年开工计划的89.9%。

    对于新开工面积是否会在全年保持去年同等水平或是有所调整,万科方面在接受观点地产新媒体采访时表示,万科会根据市场情况灵活调整开发情况,确保未来有充足的供货。

    实际上,万科今年不管是在土地投资上,还是从融资上,都表现出谨慎的态度。

    土地投资方面,1-9月,万科共新增规划面积3,147.2万平方米,同比下降24.9%;对应总地价1,934.2亿元,同比下降14.8%,拿地额占比销售额达40.7%,较上年50.5%下降9.8个百分比。

    融资方面,其筹资活动产生的现金流量净额在前三季度录得698.75亿元净流出,与去年同期录得551.96亿元净流入相比,减少226.59%。万科对此表示主要是由于还款增加。

    不过值得注意的是,虽然在本报告期,万科偿还债务支付的现金达到740.94亿元较去年同期401.16亿元增加300多亿。但万科在取得借款收到的现金较去年同期却有更大幅的减少,报告期内仅为377.49亿元,去年同期则为1045.1亿元。

    另一方面,万科依然在加强销售回款,其1-9月经营活动产生的现金流量净额17.34亿元,较去年同期扭负为正。万科表示因销售收款增加。

    可以看出的是,虽然万科已经不再强调“活下去”,但危机感仍在,这从卖楼上的策略上也有体现。问及万科是否会像其他房企采取全民营销、降价促销等策略时,万科方面表示,万科始终把每天都是卖楼的好日子当成经营策略,坚持积极销售、积极回款。

    撰文:廖尧    

    审校:劳蓉蓉



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