观点直击 | 领展:香港业绩受影响 很高兴进入内地

观点地产网

2019-11-13 20:46

  • 除了香港和中国内地一线城市之外,领展接下来的收购投资范围已扩展至长三角、大湾区、环渤海等地域。

    观点地产网 以香港为基础的全亚洲最大地产信托基金,领展的业绩表现向来受到市场关注,尤其在目前时势之下。

    全球性经济衰退的担忧并未散退,香港社会局势纷扰未停。考虑这个大背景,最令投资者挂心的或许是,领展物业收入还能稳定上涨吗?物业估值提升幅度?分派又如何?

    11月13日,领展公布其截至2019年9月末的半年度营运数据,并在网上召开业绩会。

    公募基金的一个核心要求是每年要求固定的回报,使有充足现金流来实施分派。翻看该基金成绩单,期内领展总收益及物业收入净额分别录得53.32亿港元及40.71亿港元,同比增长8.2%及8.3%。

    同时由于投资物业公平值变动仅36.62亿港元,同比下降45.36%(香港零售物业公平值变动减少是最主要因素),影响分派金额的扣除与基金单位持有人交易前基金单位持有人应占期内溢利同比下降约27%至67.42亿港元。

    但在酌情分派一笔1.45亿港元特别息后,领展可分派总额最终达29.66亿港元,期内每基金单位中期分派增长8.3%至141.47港仙,较不少研究机构预期高。

    细看香港的情况,领展香港物业组合总收益,按相同基准计算同比增长8.8%。其中,零售收益最抢眼,按相同基准计算同比增长8.9%。

    资料显示,香港第三季度整体零售销售是下跌约17.5%。根据香港统计处近期公布的数据,香港9月份零售业销售下滑至299亿元,下滑幅度18.3%,已经连跌八个月。

    “我们的项目主要位于屋邨,受到近期香港社会事件影响较低。”行政总裁王国龙指出。

    领展目前在港共经营在126个项目,当中大部分非 CBD 区的社区购物中心、菜场、街市,还包括不少停车场或教育、福利及配套设施,“这些物业组合均专注于大众市场及必需品行业,面对整体零售市场疲弱,相信可以继续展现其抗逆力。”

    但其亦称,目前市道确实不佳,“公司7至9月份的表现,受社会事件影响,近期增幅确实有所放缓,挑战较此前大。不过目前未出现大量租户倒闭的情况,公司的出租率仍然维持于高位。”

    公告显示,领展上半年香港物业整体租用率为96.9%,同比下跌0.2个百分点。

    同时,续租租金加幅为18.1%,同比下降4.4个百分点。摩根士丹利指出,该幅度是自2008财年以来首次低于20%。

    针对续租的问题,主席聂雅伦坦言最近跟租户谈论续租事宜的时候,注意到不少租户对未来零售前景持保守意见。但领展会针对不同租户的行业、营业额等因素,来决定他们的续租租金。

    中国内地方面,领展期内总收益达7.32亿港元,物业收入净额5.78亿港元,分别同比增长49.4%及48.2%。增幅喜人,聂雅伦喜形于色:“我们很幸运,能成为中国内地市场的玩家。”

    其称,除了香港和中国内地一线城市之外,领展接下来的收购投资范围已扩展至长三角、大湾区、环渤海等地域。

    在今年以来进行的一系列收购后,领展目前在北上广深四个一线城市布局有5项投资物业。包括四个零售项目:北京京通罗斯福广场、北京欧美汇购物中心、深圳新怡景商业中心(中心城)、广州西城都荟广场、上海领展企业广场1座及2座。

    根据计划,领展正计划以“领展购物广场”作为统一的品牌形象,重新打造旗下所有位于中国内地的零售物业。同时将在领展企业广场设立中国内地总部,以应付未来将持续扩展的中国内地业务需求。

    “公司的投资策略是持续寻找有收入增长的项目。”王国龙表示,未来将继续增加位于内地的资产。据了解,领展目前内地物业组合方面按价值计算占总物业组合的12.5%,低于此前计划所定的20%。

    这基于领展去年公布的“2025愿景”计划:直至 2025年期间资产组合价值每年均能取得高单位数复合增长率,每基金单位分派可持续增加,同时维持稳健的信贷评级。

    另有几大措施,即寻找新租金收入;提高内地物业收入占比;年内回购6000万个基金单位,用以回馈投资者。

    截至9月末,领展上半财年仅按平均价格约87.3港元回购约1300万个基金单位,涉资约11亿港元。王国龙承认受市场情况、基金单位价格、成交量及其他监管考虑影响,回购计划稍显落后,“但目前计划在下半财年完成4700万个基金单位的回购。”

    另一方面,领展宣布明年1月2日上午9时正起,将每手买卖单位由500个降至100个。聂雅伦称这同样系出于对投资者利益作考虑,“公司目前大概有三成散户,降低每手买卖单位价值,能提升对小型投资者吸引力,令更多散户可以投资公司。”

    按今天(11月13日)收市价81.10港元计算,以领展目前每500个基金单位为一手,投资者每买一手需付出4.06万港元代价。若以每100个买卖单位为一手,每手则仅需8110港元。

    撰文:刘子栋    

    审校:徐耀辉



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