华远羊城故事 接盘“中国第一豪宅”两年乐与忧

观点地产网

2019-11-19 21:53

  • 前身为大一山庄的华远·雲和墅则是其中代表,该项目自2005年开发至今,近15年来的发展历程几近坎坷。

    观点地产网 豪宅产品一直颇受市场关注,由于稀缺性和诸多政策方面的限制,在住宅市场中一直都处于价值高地。

    今年以来的“限墅令”,更是让原本就稀缺的别墅产品显得更加珍贵。

    2019年4月,住建部下发的《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》明确提出,各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续,同时,对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。

    根据市场反应,引起人们关注的是,一向“低调克制”的广州豪宅市场,在最近迎来爆发期,相较于普通住宅类刚需产品略显疲软的表现大不相同。

    前身为大一山庄的华远·雲和墅则是其中代表,该项目自2005年开发至今,近15年来的发展历程几近坎坷。

    大一山庄“前世今生”

    华远·雲和墅位于广州市白云区新广路东侧白云种鸡场路段。2005年,广东中鼎集团耗资5亿元竞得该地块,楼面地价达3300元/平方米,成为当年地王。后来,由中鼎集团联合其他几家公司合资组成的广东中力集团负责开发。

    拍地6年之后,大一山庄才获得销售许可证,而期间亦对产品规划定位等问题多次进行修改、规划。

    2010年,广州颁布并开始执行的限购令,让大一山庄处于销售受限、无法开盘的境地。据了解,当时项目建成的产品以别墅为主,面积都在一千平米左右,但是由于某些原因,这些别墅基本都是两个房产证,需按两套房计算,在限购令之下,毫无开盘出售的可能性。

    地理位置、规划调整、限购政策等“障碍”,使得大一山庄的开发与销售在很长一段时间都未有起色,直到2016年,才迎来转机。

    2016年年底,华远地产收购了该项目,也由此进军广州。收购当时,华远地产董事长孙誉晏表示,“项目的条件是好的,我们有信心把项目运营好,让它起死回生,做的比以前好”。

    重新命名为“雲和墅”后,华远随即进行了全新的规划和定位,将原来的大面积别墅进行调整,项目分为南北区开发。其中北区继续保持为独栋别墅,南区则改为6层高的叠院别墅产品。

    三年后的今天,亮眼的网签成绩,似乎也在昭示着项目得以“起死回生”。

    据观点地产新媒体了解,目前华远·雲和墅提供南区30栋院墅产品,北区22栋则为独栋别墅产品,总户数622户,主力在售的南区院墅套总价均在1200万-3000万,面积段为160-230平米。

    显然,切实考虑市场的情况,成为雲和墅成交量上涨的一个主要原因。“由于进行分段卖,买入门槛有所降低,主要在售的是千万元的叠墅,囊括的买家范围也就大了一些。”广州中原地产项目部总经理黄韬对此表示。

    改为叠墅产品以后,“两个房产证”的问题也随之得到解决。另一方面,“所谓的豪宅单价是比较高,但实际上很多面积赠送之后,也并不是特别贵。从客户体验来说,虽然单价贵,但是平摊到可用面积的话,就不算特别贵了。”黄韬补充道。

    于地理位置而言,华远·雲和墅所在的白云新城CBD作为区域城市中心,项目自2004年开发至今,区域内已经过近15年的沉淀,如今也到了价值兑现的窗口期。未来附着在地段之上的交通、教育、环境等多方面的价值,已经无法单纯用土地面积及金钱来衡量。

    受益于区域价值的推动和规划的利好,加上项目本身的优质性和稀缺性,华远·雲和墅受到市场青睐,则不足为奇了。借雲和墅的销售表现,或许我们也能窥见广州豪宅市场的大势。

    “豪宅”乐与忧

    事实上,目前住宅市场的气氛整体仍处于低迷中。

    黄韬认为,需求有所下降,购房者的传递效应依然没有显现出来。而豪宅市场脱颖而出,则是因为前期被压抑的成交量现在释放了出来。

    另一方面,也跟之前拍卖的高价土地集中上市有一定关系,“过千万的一手房比例相对以往增加了50%以上,集中入市导致成交的价格整体结构性上涨。”黄韬表示。

    也有市场人士认为,在今年的淡市中,豪宅产品基于“大宗物业”的特性,受市场大势的波动影响也相对较小,而其供应量相对需求来说,也较为不足。

    根据合富置业的最新数据显示,由于一手豪宅货量告急,广州中心二手豪宅市场关注度再度回升,不少价值2000万以上豪宅,放盘周期大大缩短至1个月。

    另据观点地产新媒体查阅相关数据获悉,目前广州别墅与商业住宅占比仅为0.49%,豪宅别墅愈显珍贵。

    同时,据招商银行联合贝恩咨询发布的《2019私人财富报告》,高净值人群投资房地产的比例,较此前增长了5%。

    报告显示,中国私人财富市场规模和高净值人群数量增速较往年放缓,但仍具增长潜力,预计到2019年底将突破200万亿大关。

    据了解,豪宅逆市飘红的现象同样在深圳出现。近期几大豪宅相继开盘,便随即被秒光。其中于10月31日,千万级豪宅深业中城历经10小时的开盘,便宣告售罄。

    对此,有市场人士认为,广深市面上仅有的豪宅存量面对的不仅仅是来自本土的买家,而是来自大湾区甚至全国。

    撰文:林海研    

    审校:徐耀辉



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