北京年末土拍遇冷 首开、保利底价26亿摘丰台不限价地

观点地产网

2019-12-05 22:42

  • 房企对该宗地的关注度并不高,仅吸引了首开&保利联合体、金茂两家参与竞价。

    观点地产网 北京土拍从来不缺乏话题,前有中海年内150亿元挑战群雄,后有金茂、融创“消失的4分钟”,而今天又有丰台不限价地底价成交。

    12月5日,北京丰台气温降温至1℃、大风。正如今天的天气一样,丰台一宗不限价宅地以底价成交了,成交价为26亿元,竞得人为首开、保利联合体。

    对于这次土拍,先前市场就有两种声音,第一是出让条件上“不限价”,市场普遍认为是土拍管控下的一次松口;第二种则是这场土拍注定遇冷。事实证明,第二种声音符合了实际情况。

    关于今日北京土拍,合硕机构首席分析师郭毅认为:“年末土拍市场是由热转冷的状态,原因是一方面前期很多房企已经针对热点地块进行补仓,年底拿地资金已进入到一个紧张状态,不会有太多动作;另一方面是今年整个北京市场遇到比较大的去化压力,明显可以看到已经拿地的企业隔了一段时间没有拿地,非常谨慎。”

    从此次不限价地块底价成交,或许可以窥探一二目前北京土拍市场的“秘密”。

    底价成交里的秘密

    公告显示,丰台地块编号为京土整储挂(丰)[2019]035号,具体位于长辛店镇辛庄村,建设用地面积约7.46万平米,最大规划建筑面积约8.21万平米,起价26亿元,折后楼面价每平米31668.7元,目前土地开发程度为五通一平。

    观点地产新媒体查询出让文件发现,丰台长辛店地块出让条件较为“宽松”,一是容积率仅为1.1的纯住宅用地,绿地率35%;二是宗地不限价,设定土地合理上限价格,当达到土地合理上限价格时,转为竞自持商品住房面积比例。

    条件虽然诱人,但房企对该宗地的关注度并不高,仅吸引了首开&保利联合体、金茂两家参与竞价。

    关于土地状况,郭毅指出,丰台长辛店地块虽然不限价、容积率低,但是处在比较偏远的地段,基本都到六环。其次,近几年长辛店一直在做整体的城市化改造、升级,周边大量村镇正在拆迁,区域基本没有什么配套,是比较原始的配套资源,而这次出让地块也是长辛店城市升级中新推的地块。

    当日下午开拍前,国土局一片冷清,零星的坐着两三个人,竞拍现场许久未有人出席、落座。三点一到,首开、保利联合体代表举牌底价26亿元,而金茂并没有回应。两分钟后,锤落声定,丰台长辛店不限价地块底价成交了。

    观点地产新媒体初步了解,本宗地块已是丰台区年内第二宗不限价地。9月25日,金茂、合生联合体以28.2亿元竞得丰台区南苑石榴庄一宗宅地,楼面价每平米4.47万元,溢价率5.6%。

    实际上,无论是首开、保利联合拿下的长辛店地块,还是金茂、合生联合体摘下的南苑石榴庄地块,楼面地价已经几近“面粉贵过面包”。其中,长辛店地块周边新房价格在4.5万至6万,与石景山热门区域相近,市场普遍认为性价比不高。

    一位长期研究北京土地市场的人士对观点地产新媒体说道:“丰台长辛店新推的地块没有太多溢利空间,对于企业来说,拿块意味着需要冒更大的风险,特别在配套设施差太多、板块本身没有太多开发商进驻情况下,没有区域利好。”

    北京土地市场冷与热

    2017年,北京楼市调控逐渐从严,直接改变了供给结构,大量限竞房入市,占据了市场主要位置。截止今年10月,北京供应限竞房项目已经超过了百个,已入市项目超过六成。

    观点地产新媒体了解到,到了今年不限价地占比则有所提升。截至目前,北京年内共挂牌47宗宅地,其中不限价地块13宗,而2017年并没有不限价成交,2018年不限价成交面积为12.63万平米。

    关于目前限竞房的情况,中原地产研究中心数据显示,入市项目中,80%的项目已经亏损或将要面临亏损。从销售进度看,仅8个项目宣告基本售罄,多数项目库存尾盘项目依然较多。随着销售时间拉长,总成本会进一步加大。

    但郭毅则认为:“北京调控政策执行尺度仍然非常严格,再加上目前的限购、限贷等,从整体管控来看,北京市场、房企未来发展前景普遍是处在一个平稳的预期上,保持一定的土地储备,但开发商在拿限竞房用地自然权衡利弊,亏损的情况并不客观。”

    同时,业内人士则指出,由于严格的调控,北京土地市场表现相对冷清的,特别是开发商对一些非热点地块的判断不太乐观,关注度相对比较低一些。但目前北京市场供应还是非常旺盛,土地成交导向、商品住宅成交供应基数是非常庞大,只是严格调控下市场动力不足,释放出来需求量有限的。

    据了解,11月29日,北京还挂牌了两宗位于石景山区古城南街东侧(首钢园区东南区)的宅地,总起价58亿元,总土地面积约5.01万平方米,挂牌截止时间为明年1月3日。

    郭毅分析称,与长辛店地块市场的热点完全不一样,石景山地块是热门区域,购房者关注度高,市场接受度强,房企自然会积极加码。

    丰台土拍落锤、首开&保利补仓后,谁又将为石景山两宗宅地举牌呢?

    撰文:利晋    

    审校:徐耀辉



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