福州千亩帝封江热土124亿尘埃落定

观点地产网

2020-05-21 00:50

  • 与恒大补仓不同的是,对于世茂来说,争夺帝封江地块,则是为了强化布局。

    观点地产网 各大城市百亿土拍大戏正在轮番上演。

    2月底162.76亿元成交12宗地、4月中128.47亿成交8宗地后,福州在5月20日再推出仓 山区1132亩帝封江地块,2宗地由恒大、世茂分食,揽金124亿。

    参与本次土拍的有世茂、融侨、大东海和恒大等房企。过程中,竞争几乎集中在世茂和恒大之间展开,双方胶着中最终均有斩获。

    宗地2020-22号率先出让,由恒璟天置业(恒大)以62.6亿元竞得,楼面价10822元/平方米,溢价约21.04%。

    随后,恒大欲乘胜追击拿下另外一宗,但失利前一宗的世茂同样志在必得,45轮竞价中,竞争颇为激烈,恒大更是多次压哨举牌。最终,溢价17.23%,由世茂以61.5亿元抢下,楼面价11832元/平方米。

    据观点地产新媒体了解,实际上帝封江地块早于2015年4月便计划出让,而中间经过拍卖取消和延期、调整规划,直到今日,才成功出让。就此,帝封江地块的归属才最终尘埃落定。

    千亩帝封江“曲折”故事

    整体来看,2宗地块相互紧邻,是千亩帝封江板块的超巨型宅地,出让面积合计1132亩,为福州过去几年供应地块中为数不多的超大地块,这在福州土拍历史上也十分罕见。

    事实上,该2宗地块的出让颇为波折。早在2015年4月,福州市区曾计划出让帝封江5幅地块,总面积达1211.66亩,起始总价高达45.16亿。

    值得注意的是,福州业内人士透露,地块最先由华侨城有较深的介入,拟发展旅游项目,也就是当年市场盛传的欢乐谷项目,甚至于地块所涉及的地铁五号线都有一个“欢乐谷站”。

    据悉,当年地块拟出让时,曾有30家左右的开发商确认将加入争夺。然而,颇为外界疑惑的是,万众瞩目的土拍当天,地块被现场宣布取消出让。

    多年过去,“欢乐谷”的进展依然未有消息。在这期间,福州也建起了大量娱乐设施,如今贵安、葛岭、罗源等地已有众多大型游乐场,显然已经不需要在市区再建一个乐园项目。

    到了2018年,福州国土资源局发布计划称,将重点推出三江口、帝封江、红星排尾、三叉街旧改等地块,确保出让商品住宅2750亩,争取实现土地出让收入500亿元以上。这一规划出台,又将大众的目光聚焦到帝封江板块。

    2019年12月23日,福州市发布南台岛帝封江片区控制性详细规划和城市设计公示稿。直到今年4月1日,帝封江规划调整后,宣布将于5月8日重新出让两幅热土。

    但地块出让又一次被中止。距离拍卖不到10天的时间,福州市又突发土拍补充公告,对帝封江地块多项出让条件进行大调整,调整出让方式,并将拍卖时间顺延至5月20日。直到今日才成功出让。

    但本次土拍并未如此前所传闻的出现多家房企火拼,而仅是吸引了世茂、融侨、大东海和恒大这少数开发商,对此,福州立丹行副总经理徐鹏志表示,“目前大多房企的资金压力还是比较大的,而其他福州当地的房企手里都有一定余量,没必要去抢地,所以参拍房企不多”。

    从地块参数上看,两块地合计1132.51亩,用途为住宅、商服、幼儿园、中小学、交通运输用地。其中住宅接近600亩,剩下还有大量的商业、办公,并须无偿配建一所小学,此外还规定商业商务部分的建筑形象进度达二分之一以上,才能办理同比例住宅部分的预售证。

    根据公示文件,地块曾经规划的“欢乐谷”项目被取消,该片区功能被定位为山水交融的花园城市,传统特色的茉莉小镇。该两幅地块合计将打造成三条地铁交汇,集商业、住宅、写字楼、幼儿园、中小学为一体,总体量逾百万方的“巨无霸”城市综合项目。

    对此,徐鹏志称,地块总价已超百亿,商业部分占比偏高,后续开发难度较大,另外住宅和商业还必须同步建设,将是一笔巨大的投资,需要企业有足够的资金实力支撑。

    而关于未来的入市情况,该两幅地块容积率较低,分别为1.54和1.37。因此业内人士分析,地块售价预计在2.2万-2.5万/平方米之间,综合地段和周边配套来看,大概率是打造刚需产品,但因沿江一线,也有机会做高端产品,以中大户型为主。

    恒大、世茂分食

    本次恒大和世茂分别拿下巨无霸地块,有业内人士表示,后续两家企业是否合作开发,或者引入更多的房企一同合作,值得关注。

    事实上,“本次地块出让,在楼面价带动或者市场热度方面,影响都一般”,徐鹏志表示。此外,地块周边仍处于初期开发阶段,项目前期去化也会比较困难。

    不难理解两家房企为何志在必得,千亩帝封江实则在片区内为高价值稀缺宅地。其地处城南核心区域,或将成为福州下一个黄金时代的枢纽区;同时地块临一线江景,未来有三条地铁线将在此处交汇,而两幅地块本身各自将配套8万方的独立商业综合体,未来将崛起超过16万方的超大型商圈。

    显然,恒大和世茂看好的,是地块后续较大的发展潜力。不过对于恒大来说,本次拿地的意义一定程度上也在于补仓。据了解,恒大上一次在福州拿地,是于2016年4月以6.01亿元竞得福清[2016]02号地块,获土储12.65万平。目前在福州市场上,恒大的势力明显式微。

    值得一提的是,恒大像是早早为本次拿地做好了准备。根据工商信息,本次竞得地块的恒璟天置业才于上个月27号成立。

    不难发现的是,恒大近来在一二线城市拿地都颇为积极。当日,恒大还在郑州土拍市场上,以底价5.88亿元摘得高新区2宗地块。不完全统计,5月份至今,恒大在苏州、北京、重庆、无锡、合肥、广州、福州、郑州等地皆有斩获,斥资168.78亿元。

    值得注意的是,刚过去的5月18日广州土拍市场上,恒大以底价47亿包揽增城2宗地块,为重返广州后再次拿地,且参与当日其他地块竞拍,颇有重振大本营的意图。

    上个月恒大溢价34.8%、总价22.06亿拿下花都红棉大道一期地块,为时隔六年重返广州。随后4月16日,在与首开的火热拉锯下,又以21.4亿元的价格成功拿下密云区宅地,为时隔四年重返京城。

    在市场人士分析看来,恒大再度复出一二线市场,或许有“补短板”的意味。目前恒大的规模达6000亿元处于“爬坡期”,通过发展销售弱区,可进一步拉伸规模。

    但此前亦有业内人士分析称,主攻三四线城市的房企回归一线城市,产品适应性值得关注,在开发上有一定压力。

    与恒大补仓不同的是,对于世茂来说,争夺帝封江地块,则是为了强化布局。上个月中旬福州的百亿土拍中,世茂也有所斩获,以9.08亿竞得仓山区湖滨北苑商住地,获土地面积42420平方米。

    起家于福建的世茂,依旧在这个区域把控着较大的份市场额。数据显示,在世茂2018年855.1元的入账销售收入中,有227.91亿元来自包括厦门、福州、泉州等福建城市。

    而据世茂集团透露,本次在帝封江拿地的具体为世茂海峡公司。事实上,“拆分”成为区域公司后,世茂海峡少有在公开市场拿地。只用3年就实现销售从107亿到505亿的世茂海峡,过去两年通过收并购和合作招拍挂实现快速扩张,独立招拍挂方式拿地的则占比甚少。

    对于拿地方式上是否有所调整,世茂海峡方面对观点地产新媒体回应称,公司将针对不同区域市场情况以及行业发展周期阶段,采取多元高效的投资组合持续补充优质土地储备、优化市场布局。

    撰文:林海研    

    审校:武瑾莹



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