观点直击丨许世坛谈收购福晟:花五六十亿拿到超千亿货值

观点地产网

2020-05-27 20:23

  • “当然我们也不是一分也不投入,大概会投入五十到六十亿左右。而五六十亿能够拿到超千亿的货值,我觉得当然好好。”

    观点地产网 5月27日,世茂房地产在香港举办股东周年大会。因疫情缘故,会议现场只有独立非执行董事简丽娟,以及首席财务官丘钧山现身,副主席兼总裁许世坛只能通过视频连线与股东交流。

    在许世坛逐渐接过世茂日常运营的班子后,许荣茂便淡出了大家的视野,就连股东大会都极少参与,今年也不例外。

    今年的股东大会无疑要更加冷清,仅仅不到半小时就鸣金收兵。在经过例行公事的宣读议案“有没有股东反对”后,时间不出意外的来到了股东交流阶段。

    由于疫情特殊的影响,今年在场股东都不允许现场发问,只能在会议前提前上交一份问题清单到管理层,股东会由此便进入了许世坛的个人演讲时间。

    许世坛花费了15分钟时间阐述了世茂从去年到目前的诸多大动作。包括与福晟的世纪大并购,而年内两度配股融资、与分拆物业上市都直接影响了股东的钱袋子。

     “我们肯定会比其他前20房企快”

    在谈论具体世茂具体的资本操作前,许世坛先从宏观角度讲述了疫情对于公司经营层面的直接影响。

    许世坛表示:“疫情对于世茂在上半年的业绩应该会有10个百分点的影响。”但他也认为市场在复苏,4月份公司销售已经进入了正增长,而预计到5月末公司会有10个百分点的增长。

    此外,对于近期的土地市场火热、地王频现的情况,许世坛表示这会对下半年销售有正面作用。“我们不会去拍地王,但(市场)给了我们更大信心。”

    据观点地产新媒体了解,世茂在2020年前4个月累计合约销售总额约为582.6亿元,按年上升4%;集团的累计合约销售总面积为332.2万平方米,按年上升6%;平均销售价格为每平方米17537元。

    今年世茂提出的销售目标为3000亿,增长幅度约为15.4%,按此计算在2020年的第一个1/3的时间里,世茂只完成了总目标的18.7%。许世坛对完成则目标充满信心,“我们在6月份还会有10个百分点以上的增长,完成全年目标应该没问题。”

    许世坛期待世茂能够超额完成目标,但他强调今年受疫情影响可能没办法超太多。从目前来看,前20开发商的增速都在10%左右,他表示:“世茂肯定会比他们快。”

    回应两度配股融资

    2020年至今,世茂已两度进行配股融资,合计进账了约69.5亿港元,增发超过2.36亿股。其中于1月17日宣布配股筹资46.38亿港元;于4月23日宣布配股筹资23.11亿港元。

    许世坛表示:“世茂在今年进行两次配股都是为了引进优质的国际投资者。”他透露,第二次配股时引入了全球前三大投资者Capital Research and Management Company,他们将作为长线投资者,持续看好公司。

    虽然配股行为对公司现有股东并不友好,但他笑称:“其实我们给他们(新投资者)的折价很少。世茂在配股完了以后股价还更好了。”

    截止5月27日收市,世茂报32.75港元,总市值达1158.60亿港元。虽然在2到3月份受到疫情冲击让股价有所回落,但本周内超过34港元的报价,已经是世茂上市以来的最高位。

    值得注意的是,在本次股东会决策中,涉及允许公司增发股份的议案共有两条,分别为“授权公司发行股份”以及“通过回购股份授予公司发行股份”。

    授权公司发行股份作为股东大会上的常规议案,如无意外该条决策权仍将被通过。在一年前的股东会上就曾有小股东质疑“这样或许有损股东利益。”应该改为更低的比例,甚至取消。

    在今年的股东会中,质疑的声音并没有出现。许世坛称“短时间内不会再进行配股了”,这句话或许能让不少股东吃下定心丸。

    加快物业分拆上市进程

    对于集团的第三个上市平台,世茂也在今年加快了脚步。

    4月21日晚间,世茂宣布,公司正考虑可能分拆集团的物业管理于港交所独立上市。

    事实上,从去年起,许世坛就频繁在公开场合透露在计划分拆物业上市,并将上市时间表由2021年提前到了2020年。

    IPO前夜,世茂的物业平台世茂服务更是拉来了数位合作伙伴。

    4月上旬,世茂与红星美凯龙家居集团签署了战略合作协议,将为业主提供家装消费服务以及共同推出全新品牌。

    5月14日,红杉资本中国基金、腾讯完成对世茂服务的战略投资,投资总金额2.44亿美金,双方将围绕数字化升级开展。

    “大家都是做物业,假如我们可以通过科技自动化降低人力支出,通过科技赋能可以让物业公司有更大优势”许世坛表示。

    同时,对于红杉中国与腾讯两位具有强大背景的投资者,许世坛称:“管理自动化可以通过科技企业实现,而红杉是投资科技企业最大的基金;腾讯拥有强大的客户资源,世茂服务有机会开发这部分资源来提高收入。”

    两个顶级投资机构的入局让世茂服务的上市有了更大的底气,同时提升了世茂服务的估值,世茂服务将加快上市的进程。

    “收购福晟只投入五六十亿”

    自今年初正式与福晟签约,世茂与福晟的世纪并购就成为了舆论和股东共同的焦点。

    “会不会太贵了?”、“会不会增加几百亿的负债?”“项目会不会有隐藏债务?”对于这笔收购的质疑从未停止,股东会现场,许世坛也都一一回应。

    其表示,“收购福晟主要是代建、代销,这笔收购每年有六七十个项目,但只会有十几个项目放在上市公司,而这些项目一定是债权、债务都很清晰的。”

    对于外界揣测世茂要承担福晟的巨额债务,许世坛则回应称,“收购福晟或者说战略合作并不是如市场传言般要几百亿。当然我们也不是一分也不投入,大概会投入五十到六十亿左右。而五六十亿能够拿到超千亿的货值,我觉得当然好好。”

    显然,对于收购福晟,无论是在彼时签约现场还是今天的股东会,许世坛都显得十分得意。

    据观点地产新媒体了解,截至2018年末,福晟总土储货值超过8000亿元,而在2015年-2017年间,福晟依靠并购拿下了72个项目,总土地面积约1680万平方米,总建筑面积约3800万平方米,总货值约6500亿元。

    其中,在粤港澳大湾区福晟拥有1000万平方米建面的旧改项目,其旧改项目的总货值约有3000-4000亿元。

    世茂预计,今年世茂福晟平台将会产生250亿销售,而该部分资产包预计每年都会以这个体量入市,大约能卖4-5年。世茂与福晟将会把该部分卖楼收入用于还债,而对于部分优质项目会放入上市公司。

    同时,世茂收购了福晟服务51%的股权,新增了接近2000万平方米的管理面积,对世茂服务上市有所帮助。

    此外,福晟资产包还包括了施工企业(建设公司)。许世坛认为,施工企业对地产公司来说是打通生态链有积极作用,假如这部分做得好不排除两三年后分拆上市。

    至于此前外界曝出的福晟部分员工跟投利益问题,许世坛也侧面承认,“当时,福晟定的项目跟投回报太高。双方在重新协商,有项目现在并不赚钱,所以他们会出来抱怨。”

    最终,经过多次协商后,双方各有让步,世茂给出的解决方案就是退回所有投资额,但要分期一年,有9成的员工同意了。

    尽管收购的争议不停,但许世坛对股东强调,“世茂每用一分钱都会好小心,并不会很冒失的一次性把所有项目注入到上市公司,来让上市公司面临不确定性和高负债。”

    撰文:李标 黄子慢    

    审校:黎倩



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