观点时评:“限地价竞房价”式卖地或被推广

来源: [观点地产网]      时间: 2011-08-08 23:35

北京推行的这种“限地价、竞房价”的土地出让方式,很有创意,其目的在于一箭三雕。

  观点地产网 近一年多来,北京不断探索和尝试新的土地出让方式。从“限房价竞地价”、“限地价竞配建政策性住房面积”,最近又尝试“限地价竞房价”。

  8月4日,北京首宗“限地价、竞房价”地块正式挂牌上市。

  这个地块位于北京永定镇,面积约19公顷,总建筑规模约38万平米,其中商品房面积约28万平米。

  所谓“限地价”,是指政府将该地块的楼面地价定为5850元/平米,总地价22.2285亿元。无论最终是谁竞得该地块,需要支付的土地出让金都是一样的。

  所谓“竞房价”,是指设定一个最高售价,然后由所有竞买人报出未来在该地块上建设的商品房销售价格,承诺销售价格最低的就是竞得人。永定镇地块的房屋销售价格最高限价为13600元/平米,在竞买时,竞买人每次可向下降低50元/平米来报价。

  北京推行的这种“限地价、竞房价”的土地出让方式,很有创意,其目的在于一箭三雕:

  首先,政府保住了基本的地价。按照永定镇周边土地历史上出让的纪录,地价也就是6000元/平方米出头。政府现在略有折让,但也有5800元/平方米。总地价22亿,让开发商去拼。政府已经得到其希望得到的东西。

  其次,通过“竞房价”,让开发商未来售价下降,起到抑制房价的作用。永定镇周边项目目前售价普遍17000-20000元/平方米。把出让地块的房屋销售价格最高限价为13600元/平米,在竞买时,竞买人每次还要向下降低50元/平米来报价。这种方式,确实起到抑制房价的作用。

  第三,作为“半保障项目”,部分“被保障家庭”需要。出让地块将来的销售对象,优先满足拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自主及改善型购房需求。

  其中有三类家庭具有优先购买权,一是在北京首次购买住房的本市户籍家庭;二是持有本市有效暂住证在本市首次购买住房,且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭;三是已经通过住房保障资格审核,正在轮候保障性住房配售,且同意购买该项目后放弃保障性住房购买资格的家庭。

  “限地价、竞房价”土地出让方式的特别之处,在于:政府制定了对地价的期望值,把它提前确定(固定化),同时限制开发商对楼价的发挥空间。

  这是迄今为止,最为“赤裸裸”抑制楼价的土地出让方式。

  未来在全国各地,“限地价、竞房价”的卖地方式被仿效的机会很大。

  赵卓文 观点地产新媒体专栏作者

发稿:赵卓文审校:0

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