观点意见:2014年房地产调整的几大因素

来源: [观点地产网]      时间: 2014-01-16 02:09

2014年的金融政策跟2013年是相似的,金融政策不会松,也不会紧,保持这么一个态势。

  推荐语:预测总是最难,但可以根据已知的事物变化轨迹作出一定判断。2014年,中国经济发展进入了新的阶段,房地产市场也进入了新的阶段。在经济增长、金融环境等因素发生新变化的背景下,房地产行业会调整吗?又会怎样调整?

  王小广 宏观经济2014年大家的看法千篇一律,预测2013还有分歧,其中我就是分歧,我认为2013年中国经济要调整,而多数人认为中国经济要上升,8.9%的预测甚至9%的预测,最后证明我的预测是对的。

  2014年最根本是大家看清楚了一件事情,中国经济发展进入了新的阶段,这在三中全会上有一句话,当前中国经济发展进入新阶段,改革进入深水区和攻坚阶段,现在整个市场、社会甚至世界都认为中国经济进入了跟过去30年高速增长时期不同,有一种说法叫从高增长降到中高增长,是这样一个转化。这个观点大家现在一致了。而且2014年还在调整期,不会有根本性的变化。但是要想往下跌,也还是不容易的。

  2014年经济增长速度现在普遍预测超过8%,两家低于7%,没有更低,大多数是7%—8%之间。第二个换档就跟房地产有关,就是你的增长动力、增长的因素发生变化,我们过去是靠投资,特别是靠这种需求,靠供给增长,而最终需求我们面临的压力还比较大,我们的消费增长受到收入预期的增长,也是一个调整。这就是一个矛盾,2014年增长动力还没有发生根本变化。我们投资依赖的增长,房地产支撑经济增长的因素还存在,但是会不会变,这是我们关心的。

  2008年中国经济调整以来,许多都发生了变化,都在往下调整,出口往下调整,以后还是这个样子,明年、后年甚至未来一段时间都是这个样子。消费也调整了,其它的很多行业都调整了。很多因素都在调整,就一个因素没有变化,就是房地产的繁荣。房地产的繁荣是过去的因素,这个因素能不能持续到下一个阶段?这是我们关注的。不是不一定,是不可能。我以为换档不是调速度换档,而是房地产发展要降速。这是中国未来经济下行的压力的关键因素。上行的因素毫无疑问是我们的改革,改革红利,特别是市场化的改革推动,民间投资或者消费有可能潜力被激发出来,包括热议的电商,这是一个新的因素。服务业的发展,包括地产分化,商业地产跟服务需求相关,刘晓光说消费型地产,估计指的就是这个意思。主要还是由于出口下滑,导致经济增长回调。假如房地产调整压力加大,可能还会跌破7%。必须有新的因素带动,改革就是新的因素。

  2012年、2013年、2014年房地产没有调整的情况下保持7%的增长,有可能再往后面,后面2、3年,也还是7%—8%的增长,那房地产有明显的调整因素,其它要带动它。

  经济增长的趋势,未来2、3年还处在调整当中,这是第一个变化。

  第二,我为什么会预测房地产将出现中长期的调整?这个分析不外乎三个原因,房地产的调整包括房地产需求的放慢、投资放慢、价格因素的调整。我很不同意很多人的看法,一线城市房地产没有更大的潜力,二三四线城市完蛋了,供过于求。我不同意这个观点,2013年我们看到房地产在悄悄发生很大变化,不光是价格上的分化,需求也有分化,但是分化的结果不是我们想象的那样。一线城市越有潜力,增长越没有泡沫。恰恰相反,价格反映了一线城市泡沫最大,调整压力最大的是一线城市。

  我的结论,决定房地产的增长趋势是决定宏观经济环境,是金融环境,金融环境包括金融政策,资金面有变化,这是我观察房地产。金融调整它自然就调整了,不是储蓄断档的问题,不是供给关系、城镇化加速。金融环境支持房地产,就会支持房价的上涨。2013年为什么涨?就是因为支持。经济不好是因为实体经济不好。但是2013年金融环境9%的增长是没有问题的,因为实体经济跟金融有分离,实体经济不好的情况下,房地产会更繁荣。这个格局还是因为资金不足。如果资金流不断涌入房地产,房价肯定要涨。

  2012年上半年,中国房地产第二个调整,第一次调整是2008年、2009年上半年。2011年年底、2012年上半年调整。但是后来半年多时间又上来了。金融环境得到了解释,资金流得到了很好的解释。2012年上半年资金流是什么情况呢?投资是16.6%,流入房地产资金的是5.8%,是它的1/3不到,所以房价必然跌,房地产必然调整。后来下半年房地产政策出台,它又上来了,流入房地产的资金又多了。加上大家看好2013年,海外流资涌入。到了2013年货币政策比较宽松,所以房价我也预测涨,因为看资金流看得很清楚。

  2014年金融环境是什么样?这是最最关键的。金融的环境用一个字形容,相对于前些年是偏紧的,相对于2009—2011年,它一定是紧的。原因可以简单分析一下,三个方面的表现。一个是金融政策。金融政策新一届政府上来之后就没有想重复过去,经济增长下行的时候通过放松金融来促进经济,这种思路基本放弃了。新一届政府金融政策稳定,不想刺激,吸收过去的教训。

  这次中央经济工作会议强调,要不引起后遗症的刺激,不想采取刺激性的金融政策来稳增长、保增长。所以,2014年的金融政策跟2013年是相似的,金融政策不会松,也不会紧,保持这么一个态势。金融环境松紧决定什么,一个是大量游资往中国涌。现在美国的QE要退出,世界资金流在开始松,世界其它国家向美国流动,这是一个因素。

  第二个因素是市场。我们的企业,房地产日子好,但是大部分企业不好过。为什么不好过?因为价格上不去。我们的PPI连续23个月负增长,再有一个月就是持续两年的负增长,有点像1998年的情况。再加上金融市场化、利率市场化,低利率市场化意味着利率上升,利率一上升,再加上市场对金融的需求下降,QE退出,这些使2014年的金融政策明显比2013年要紧。

  另外一个因素就是资金流入房地产的速度,我们现在看到四季度以来销售量明显下跌、放慢,再加上价格出现调整,而且资金流也在放慢。整个上半年持续了30%的增长,现在持续只有20%几的增长,曾经有两个月跌到20%以下,资金流开始放慢,放慢到比投资相同、低的水平的时候,我预计2014年房地产下调真的会出现,价格下跌不一定马上发生。这是金融对房地产形成很大的压力。

  第二个房地产要调整的因素毫无疑问来自于价格,房价太高了,越来越少的人能购买房,收入越高的人不买了。房价最高的时候,没有房子的人对应的是收入最低的人,完全是不对称的,现在完全是靠投资性需求来支撑,靠一些恐慌性的需求。因为预测北京的房价还要涨,3万的飙升5万,5万的飙升到8万。房价和收入比太高,没有投资性需求,房价肯定狂奔向下,房价完全靠投资性需求。投资性需求跟金融环境有关,金融投资环境不好,房价会下跌。

  第三,剩。制造业过剩、房地产过剩,不管是专家还是房地产开发商都认为三四线城市房地产过剩,走到南京、杭州这些地方,房子非常非常多,太多了。因为投资性需求,无限膨胀。所以,房地产过剩和其它过剩是一样的,房价上涨是供不应求,完全是资金推动。过剩也会导致调整。

  这三个因素的结合,调整就会出来,我也不预测调整会达到多少。

  王小广 经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员

发稿:王小广审校:劳蓉蓉

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