观点意见:地王为谁作了贡献?

来源: [观点地产网]      时间: 2014-04-22 03:59

从2009年到现在,广州已经开发完成的“地王”,没有一宗是亏损的,当然,也没有一宗获得暴利。

  推荐语:4月21日,广州今年总价地王出炉。广州市城实投资有限公司以61.5亿元竞得天河区岐山路183号油制气厂地块,折合楼面地价10506元/平方米。此次为该地块第二次出让,2011年10月份,油制气厂地块被挂牌,总起始29.62亿元,但最终于当年11月18日被终止挂牌出让。

  时隔两年,该宗地块再次被挂出时,整宗地底价上涨了31亿元,楼面价也涨到10000元/平方米。而在该地块刚挂出时,广州业内人士曾表示,“这一次竞拍火热程度不会亚于广钢新城。”

  赵卓文 2014年,中国房地产市场形势非常微妙。

  唱空的人,似乎越来越多。

  开发商依然在一线城市争夺地王。

  “地王不败”,已经成为房地产行业的“神话”。

  从2009年到现在,广州已经开发完成的“地王”,没有一宗是亏损的,当然,也没有一宗获得暴利。

  地王为谁作了贡献?

  以2014年政府公开出让的广州广钢地块为例,楼面地价达到2.16万元/平方米。假设项目最终卖到4万元/平方米,开发商要交纳的各种税费(预征)就将超过5000元/平方米,开发商的资金成本约4000-5000元/平方米。假设开发商土建、园林、装修等各项费用为5000元/平方米,则开发商毛利润为4000-5000元/平方米。

  消费者缴纳的40000元/平方米的楼价中,政府所得(地价加税费)为25000元/平方米,超过60%。开发商获得4000-5000元/平方米。与金融机构所得大致相当。

  答案很清楚。地方政府公开出让的土地(尤其是地王)进入开发环节后,开发商只有微利,政府拿了大头。发展商真正是“为政府打工,为银行打工,为媒体打工,为员工打工”。

  政府能否通过扩大土地供应量,降低地价来获得房地产市场的稳定发展?答案是否定的。当前国内城市政府每年都需要较大比例的土地出让金来“还债”和进行财政支出。地方政府主动“限价卖地”既不可能,也不现实。

  土地成本不断上升,开发商告别了“低价拿地”,势必进入“微利”时代。这是行业发展的必然。

  多年以来,发展商依靠土地不断增值和楼价快速拉升获得超额利润。

  未来,房地产开发企业将主要依靠规模经营、产品创新和经营管理来获得利润。今后几年,房地产开发企业平均毛利润将在15-20%左右。只有获得新增长点或找到新兴增长区域的开发商,才有可能获得平均利润以上的盈利。

  大型开发商在2014年的经营将会趋于稳健。盲目追求“千亿”或者“两千亿”的企业将会减少。盲目拼地王,将会被理性买地,理性投资所取代。

发稿:赵卓文审校:劳蓉蓉

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