2014年房地产业进入“新常态”

来源: [观点地产网]      时间: 2014-08-18 15:11

习惯了“高速增长,快速发展”的中国房地产市场,在2014年发生了重大逆转。

习惯了“高速增长,快速发展”的中国房地产市场,在2014年发生了重大逆转。

  1、“缩量市场”出现,蛋糕越做越小

  2014年1-7月,全国商品房销售面积56480万平方米,同比下降7.6%,属近10年来罕见。相比于2013年同期销售面积25.8%的增长,2014年的缩量市场,确实来得令人始料未及。

  2014年全国销售面积同比下降,已成定局。

  不只是销售面积下降,2014年1-7月全国房地产投资额同比增长也下降至13.5%。如果政府没有进一步的刺激政策,估计2015-2016年,房地产投资增长有回落至负增长的可能。

  房地产投资增速下降和房地产销售面积的下滑,直接带动中国经济增速放缓。

  然而,管理层既然已经接受了经济增速放缓的事实,7%-8%都在容忍范围内,在未来2-3年内通过货币宽松政策来“强刺激”的可能性很小。

  这样看来,2013年极有可能是中国房地产业的一个阶段性的顶部,也可能将是一个历史性的顶部。

  2、地价、房价增长放缓,行业盈利水平下降

  在过去10年,地价以年均20%-30%的速度上升,房价以年均10%-15%的速度增长。大型房地产商经营业绩10年增长100倍的,比比皆是。

  然而,这样的增长速度,难有持续性。

  2013年124家A股上市房企平均净利率为13%,其中万科为12.8%,保利为12.9%,招商地产为12.9%;

  2014年第一季度,124家A股上市房企整体净利率为12%,过半房企业绩下滑。其中万科为13.4%,保利为9.5%,招商地产为15.2%。

  预期未来几年,国内除了北、上、广、深等中心城市外,大部分城市的地价水平将维持平稳低增长趋势,房价“稳中有降”,将是主基调。

  大型房企的增长狂澜,也将消退。

  这种“新常态”下,普通个体投资者通过购房来进行资产保值增值,难度将越来越大。不少地方,政府即使放开限购,也难以重新激活市场。

  3、“供不应求”让位“供过于求”,促销成为新常态

  房地产产品个性特征明显,买家广泛,决定了房地产广告的铺天盖地。未来几年,“卖尊贵”将让位于“卖实惠”,促销信息泛滥,将是新常态。

  令人担忧的是,未来可能不止是开发商促销房子,一些持有多套物业的投资者也将抛售物业。

  每一轮经济波动或政策调整,都可能引发抛售潮。房产税、物业税,甚至交易税费、土地增值税的出台或调整,都可能引发物业抛售。

  未来几年的楼市,将一改“单边上升”的态势,代以波动的形态为主。

  4、任何类型物业都可能“饱和过量”,任何城市都可能“产能过剩”

  “风险”成为新常态。

  无论是二、三、四线城市,还是一线城市,未来都有可能面临“饱和过量”。“回归一线”规避风险。只是开发商一个美好愿望。

  做住宅难,做商业更难,做写字楼难上加难。

  疯狂和激进的房地产投资,逐渐将被稳健和理性所取代。

  房地产业的新常态,十大关键词:缩量、负增长、见顶、供大于求、微利、促销、卖实惠、产能过剩、稳健、理性。

发稿:赵卓文审校:杨晓敏

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