广钢新城土地出让成广州楼市风向标

来源: [观点地产网]      时间: 2014-09-29 18:24

广钢新城,超越常规的地价,鹤立鸡群的项目定位,挑战正变冷的市场。发展商爱怕交加,只能谨慎前行。

广钢新城,超越常规的地价,鹤立鸡群的项目定位,挑战正变冷的市场。发展商爱怕交加,只能谨慎前行。

  赵卓文 9月29日,广州土地市场迎来一次土地盛宴。

  广州一次性推出13幅地块,出让底价达146亿元。其中最引人关注的是广钢新城将有6幅地块出让,出让总建筑面积达到90万平方米,出让底价达到111亿元。

  广钢新城土地出让已成为今年广州楼市风向标。

  1、从政府方面看,2014年广州土地出让金收入计划为800亿元,这次9月29日的土地出让,将为全年计划的完成奠定基础。

  广钢新城第一季度出让5幅地块,出让底价13000元/平方米,加上配建,多幅地块成交价(折算为可出售面积地价)突破23000元/平方米。可以认为,第一季的广钢新城土地出让价格偏高,超出了预期。

  市场在下半年已经发生了明显的改变。1-9月,全国商品房销售面积同比下降8.3%,广东下降11.3%,广州下降逾30%,土地市场也随之变冷。

  政府在这样的背景下,已经调低了对地价的预期。

  广钢新城6幅地块出让底价由13000元/平方米上升到14000元/平方米,表面上提价了,实质上是下降了,因为没有配建了。这可以认为是“明升暗降”。

  另外,政府公示的金融城新出让地块,底价也仅仅是14000元/平方米,政府现在也是“以稳为主”。

  几乎可以确定,9月29日的土地出让,一定会获得“大丰收”。政府已经做好了充足的准备。

  2、从发展商方面看,广钢新城是令其“又爱又怕”的地块。

  ——广州市中心区土地资源稀缺,特别是大幅成规模地块更属罕见。广钢地块出让底价14000元/平方米,发展商只要卖到25000元/平方米,即能保本,有微利。

  如果以底价成交,发展商仍大有可为。

  ——芳村缺高端物业,但不缺高端人群。芳村的茶叶市场,花鸟鱼虫市场、医疗器材等专业市场催生出不少有钱人。南海的千灯湖都可以发展为豪宅区,广钢新城的豪宅空间极大。

  ——对广钢新城,发展商也“怕”。越过鹤洞桥,在芳村造豪宅区,压力不小。如果地价2.3万元/平方米,发展商要卖到4万元/平方米,才有微利。也不是一件容易的事情。

  另外,广钢新城的容积率偏高。几幅地块容积率达到4.8。发展商要做足容积率,又要保持楼盘品质,还要兼顾“工业遗产保护”,难度很大。

  今年第一季度出让的5幅地块的发展商已经“吃尽”了苦头。

  广钢新城,超越常规的地价,鹤立鸡群的项目定位,挑战正变冷的市场。发展商爱怕交加,只能谨慎前行。正常地价应为15000元/平方米-20000元/平方米。

  广钢新城土地出让的结果,可以让业内把握行业的温度。

  赵卓文 国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。

发稿:赵卓文审校:刘满桃

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