变与不变:2015年的艰难选择

来源: [观点地产网]      时间: 2015-02-03 11:47

2015年,“不变”,意味着市场份额收缩和盈利下降。2015年,“变”,意味着风险的增加。

2015年,“不变”,意味着市场份额收缩和盈利下降。2015年,“变”,意味着风险的增加。

  2015年才过去了12天,各种消息不断传来。李嘉诚重组长和系,被有些人解读为,将是人民币资产即将下跌的风向标。

  从商60年,公司从不亏损,贵为华人首富的李嘉诚先生,都在抛售和减持国内不动产,引起大家的广泛注意。如果李先生都不是风向标,那么谁是风向标?

  油价回到“5”时代,充分说明世界经济仍然处于低迷时期。实体经济不振,中国股市的飙升,终究也只是一波炒作的行情,难有持续性。

  2015年,倘若股市最终跑赢了楼市,不是奇怪的事情,更不是值得庆祝的事情。

  2015年,“新常态”意味着“增速放缓”和“盈利下降”。房地产开发,必须以经营性土地作为载体。城市中的土地资源,本是稀缺资源。把房地产业也弄成“产能过剩”,确实不同寻常。

  地方政府对于土地出让金和房地产税收的依赖和无限制的渴求,令土地供应出让成为城市中最大的买卖。发展商和投资客在高速城市化进程中获利不断,推动着地价、房价不断攀升。

  国人过去10年熟悉的“圈地”、“造城”、“炒楼”,在2015年进入了新的阶段。确认了“新常态”,就要默认“低盈利”。大型上市房企盈利水平在不断下降,2013年140多家上市房企平均净利率尚有13%左右,2014年已下降至12%左右。2015年仍将持续走低,直至降到10%以内。趋势已经确定。 房地产开发,本身是一项“技术含量”不高的活。多年来,开发商主要依靠规模、速度获得盈利,中国高速城市化过程中地价和价值回归和地价升值,令到房地产业多年来成为中国最稳定,最赚钱的行业。

  2015年,一切都在发生改变。历经2014年土地大审计后,城市土地出让成为敏感的高压线,土地市场趋于规范。大多数情况下,开发商只能逼过市场竞得土地。“赚土地的钱”,难上加难。

  举一个例子。如果某地块出让的地价是2万元/平方米,开发商最后出售房屋的价格是4万元/平方米。那么,最终的利益分成是:政府获得2万元/平方米地价+0.5万元/平方米税费=2.5万元/平方米,大概占60%,银行金融机构获得约0.5万元/平方米的资金成本,大概占12.5%,发展商工程投资+间接费用约6000-7000元/平方米,约占16%,发展商利润约3000-3500元/平方米,约占8-9%。

  这样一条利益分配链条,只能说明未来开发商盈利逐渐变薄的现实。

  未来,房地产开发靠什么赚钱?三、四线城市“饱和”,二线城市“饱和”,一线城市也“饱和”。蓝海难觅。住宅“饱和”,商业“饱和”,写字楼也“饱和”。难有新的增长点。所谓的质量增长性盈利模式,其实很难转换为现实。对大多数开发商而言,没有了规模,就意味着没有了利润。

  2015年休闲旅游地产好做吗?相信大部分人都会打个大大的问号。2015年,养生、养老地产好做吗?现实情况是:在政策配套不到位的情况下,养生、养老地产的回报水平,还远远赶不上普通商品住宅的利润。2015年,长期经营性物业的回报,优于出售型物业吗?风险其实时时相伴。

  2015年,“不变”,意味着市场份额收缩和盈利下降。2015年,“变”,意味着风险的增加。

  2000年到现在,15年了,从来没有一年像2015年这样,充满了不确定性。进退两难,上下两难。

  赵卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

发稿:赵卓文审校:徐耀辉

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