太原市城中村改造与房地产市场发展

观点地产网

2016-07-04 15:32

  • 太原市170个城中村改造,总投资将达到5400多亿元,年均投资额达900多亿元,全部用于拆迁改造、回迁及公共配套建设等。

    隋荣涛 一、太原市城中村的现状及改造规划

    太原市城中村的形成和改造,是一个历史遗留的问题和城市发展必须解决的任务。城中村,这一城市化进程中的历史产物,因其滞后于时代发展步伐、游离于城市管理之外、居民生活环境脏乱等特质,成为城市建设者和管理者必须正视的现实问题。改革开放30多年来,与周边省会城市相比,太原市区的发展速度算不上快。然而,在成倍扩展的市区当中,仍然裹挟了173个城中村。

    太原市的城中村面临的困境之甚,在任何一个省会城市都绝无仅有的。170个未完成整村改造村围绕城市中心区呈环形分布,面积达191平方公里,涉及人口约95万。其中,300平方公里建城区内109个,占到建成区面积近三分之,涉及人口近四分之一。难以想象,作为一个省会城市,是如何在“城中村的夹缝”中生存和发展的。更为严重的是,与大多数城市的城中村相比,太原市的城中村绝大多数位于城市建成区,其中,在中环内多达46个。随着城市框架的拉大,这片区域内聚集了全市70%的就业岗位和人口,这些村庄早已身居闹市,身价看涨。

    城中村的改造,历时已久,然而进展甚微,从2003年至2014年的11年间,仅仅完成了3个城中村的改造,并且,完成的并不彻底,违建、强拆、贪腐等问题丛生,争议颇多。拆迁、补偿等问题仍然是城中村改造的痛点。

    从2014年开始,太原市启动了空前规模的城中村改造,全市170个城中村,将在2020年全部完成改造回迁。其中,2015年启动54个城中村改造,完成23个,两年内完成中环内全部46个城中村改造。目前,太原市已拆除旧村建筑面积269.48万平方米、5932台锅炉,分别完成年度目标任务的109.5%、118.64%,其中,小店区许东、万柏林区东社、红沟、黄坡、枣尖梁等5个村基本完成整村拆除。

    据测算,太原市170个城中村改造,总投资将达到5400多亿元,年均投资额达900多亿元,全部用于拆迁改造、回迁及公共配套建设等。

    二、城中村改造对太原房地产市场的影响

    我国房地产总体形势从2014年出现持续性低迷,库存增加,从全国各大城市现状看,以及中央领导人的讲话,今明两年房地产的任务是“去化”,也就是消化存量。从太原房地产今年拿地情况和投资情况看,情况似乎比全国平均水平略好。2015年1—10月,太原市土地交易总量为163.64万平米;今年上半年,太原市房地产开发投资完成192.8亿元,同比增长38.4%,增幅比上年同期加快31.2个百分点,占全省房地产开发投资的比重由上年同期的31.6%提高到36.8%,对全省房地产开发投资的贡献率64.4%,拉动全省房地产开发投资加快12.1个百分点。若以全年400亿元投资计算,仅仅相当于城中村改造年均投入的44%。两者叠加后的太原房地产形势,可以说是冰火两重天,机遇与挑战并存。

    机遇体现在:

    城中村改造,为太原市提供了大量土地储备供应

    太原市170个城中村改造,涉及总建筑量达1.5亿平方米,且大多数位于城区内,地理位置优越。除去回迁区及公共基础设施用地,将为太原市提供44平方公里(4400万平米)的土地储备,为房地产开发提供了大量土地供应。在成熟市区,土地是最宝贵的资源,是房地产开发商竞相追逐的玛法,激烈的竞争,也正是不断涌现的“地王”的直接原因。从太原市城中村分布区位看,几乎无一不是成熟社区,甚至是黄金地段,这对太原市房地产市场可以说是一个惊喜:充足的土地供应和优越的位置。

    优越的政策条件,解决房地产开发的后顾之忧

    太原市针对城中村改造,制定了城改用地一次性国有土地确权,土地出让金85%返还,用于市政基础设施和公共服务设施配套等优惠措施。土地变性,是房地产开发重要前期手续,从农村集体用地变为国有建设用地,是房地产开发的前提。太原市城中村改造中,实施城改用地一次性国有土地确权,为房地产开发企业介入城中村改造扫除了后顾之忧。另外,土地出让金返还额度高达85%,用于市政基础配套,减轻了房地产企业前期垫付资金的压力。

    房地产企业与城中村改造进行广泛合作,互利共赢

    太原市列入年度改造计划的54个城中村中,有42个村引进了合作方,4个村正在积极寻求合作方。万科、恒大、富力、南海、远大、广州广电等知名企业加入太原市城中村改造的行列,累计投入拆迁费用、货币补偿、过渡费用、建设费用、基础设施配套等投资441.1亿元,年内投入资金162.8亿元。房企与城中村改造合作的方式,主要有三种:一是房企在城中村拿地立项。这是一种较为普遍的开发商与城中村改造联姻的情况,在太原的推行非常抢手,这种情况大致为开发商拿城改的一片地作为回迁楼建设,并不是承担起了整村的回迁安置工作,为政府解决了部分难题。二是房企参与城中村改造的配套建设。以万科为例,万科参与东太堡的改造,但双方本次携手改造并非要建设住宅,而是参与该城中村配套建设。三是成立合作联盟启动众筹参与城中村改造。太原市在城改中,成立了“布鲁克联盟”组织,布鲁克联盟的设计初衷,是让太原大量的中介代理加入到联盟中,通过销售楼盘房子,成为销售项目的股东,从服务环节进入到开发环节中来。

    城中村改造与房地产企业的广泛合作,不仅分担了政府的成本,而且缩短了整个改造周期,房企也从中获得红利,是一个双赢的选择。

    城市整体环境改观,为房地产市场发展提供良好的客观环境

    城中村因为游离在城市管理之外,村中规划混乱不堪,生活垃圾遍地,道路狭仄,严重影响了城市的整体形象。城中村改造完成后,原有的城中村变成现代化社区,公共基础设施完善,大量修建绿化景观带及公园,使太原城市环境得到根本改观。良好的城市环境,为繁荣太原房地产市场提供了有利契机。

    挑战体现在:

    大量城中村回迁改造,使房地产市场进一步饱和,库存增加

    从全国范围看,至2015年10月,全国商品房待售面积接近7亿平米,消化存量任务艰巨,加之全国性的城镇化及城中村改造,使形势更加严峻。太原城中村改造规模涉及近百万人口,占太原市常住人口近四分之一(按每5人一套住房,五年内将新增20万套),新增回迁房这部分人因回迁安置,住房条件大幅改善,近期对住房的刚需有所下降,而投资性购置则受房地产整体形势影响,具有不确定性。并且,通过拆迁面积和补偿协议,获得回迁安置房可能多余一套用于出租、出售,使得太原房地产市场存量增加,去化周期延长,打击房地产投资信心,并对新开工项目的销售预期产生极大影响。

    城中村改造涉及到旧房拆迁、安置、补偿等问题,容易激化矛盾

    拆迁和补偿问题,一直都是城中村改造的阻力和难点,也是社会关注的焦点。事实上,这是一个利益分配的问题一方面,村民希望通过谈判,获得更多的一次性补偿,另一方面,拆迁后村民往往失去了工作机会、房屋出租、商铺等长期收益的能力,如果这部分损失得不到合理的补偿,很难达成协议。因此,城中村改造不仅仅要考虑到村民的一次性补偿,还必须考虑到村民的长期利益,为村民创造长期收益的途径。事实上,这种协议是很难达成的,统一的标准和尺度,并不意味着所有人都会认同,加之暴力执法、贪腐等行为时有发生,降低了政府的威信力和信任度,使得谈判更加艰难。房地产企业介入城改过程,同样面临这些问题,甚至情况更加激化。房地产企业在城改中,并不具备行政权力,只能以协商的方式解决,如此就更难达成一致。因此,仍然需要政府制定好相关政策,并严格执行。

    房地产开发商介入城中村改造需要雄厚的资金支持

    房地产企业介入城中村改造,就相当于进行一级土地整理与二级开发联动,从拆迁、安置、补偿,到教育、医疗、公园绿化、道路等公共基础设施建设,以及后续房地产项目建设,都需要垫付大量资金,需要房地产开发商具有雄厚的资金实力或融资能力,以保证资金链的持续性。

    房地产企业分化将更加严峻

    太原市城中村改造规模是空前的,对房地产市场的预期与把握比任何时候都更加艰难。与以往房地产项目开发不同,房地产企业需要前期垫付大量拆迁、补偿、公共配套等资金,使得中小房企往往望而生畏,或力不从心,无法跟随这个大潮流。各大中型房企迅速划分出各自的“势力范围”,占据优势地段,而中小型房企则在其夹缝下生存愈加艰难,更加边缘化。

    三、城中村改造,对太原市房地产市场来说,是把双刃剑

    在全国房地产市场较低迷的形势下,太原市开启大规模城中村改造模式,既是城市发展的紧迫需要,也是对房地产市场一次置之死地而后生的尝试。最大的挑战在于:如何解决房地产存量。回迁改造新增加的住房,保守估计20万套,加上现有待售商品房,以及新开工项目,房地产市场将进一步饱和,去化任务更加艰巨。

    最大的机遇则是,未来至少五年内,太原市土地供应将空前充足,为房地产发展提供了广阔的空间。城中村改造完成后,原先破旧杂乱的环境改造一新,城市整体风貌大为改观,为太原市房地产市场发展的提供了良好的外部环境。

    撰文:隋荣涛

    审校:武瑾莹

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