万达之后 海航寻求60亿美元出售伦敦、纽约等海外资产,什么原因?

观点地产网

2017-12-20 15:24

  • 商业地产作为重资产投资,投资者买下后一般会长期持有收租或者等资产明显增值后再进行出售,海航短时间内急买急卖,背后原因值得玩味。

    傅士鹏 华尔街日报12月19日消息,海航集团正考虑出售总价值约60亿美元,位于纽约、伦敦和其他大城市的大批商业地产,这和近几年海航大举收购的局面形成鲜明对比。

    海航准备出售的海外地产包括位于美国曼哈顿中城、伦敦金丝雀码头和旧金山教区的高级写字楼,以及位于法国波利尼西亚的度假村和澳大利亚的建筑。

    海航于2016年3月收购的纽约曼哈顿中城大楼850 Third Avenue,耗资4.63亿美元。

    海航于2015年8月买的路透社总部大楼,位于伦敦金丝雀码头,收购价为2.15亿英镑。

    海航于2016年4月20日斥资1.31亿英镑买下的伦敦Credit Suisse副楼。

    海航于2016年8月收购的旧金山写字楼123 Mission Street,高28层,耗资2.55亿美元。

    海航于2016年11月收购的美国明尼阿波利斯大楼City Center,耗资3.15亿美元。

    海航于2017年2月收购的芝加哥高楼181 W Madison Street ,共50层,耗资3.6亿美元。

    可以看到,海航这些海外地产项目基本都是近两年买入的,商业地产作为重资产投资,投资者买下后一般会长期持有收租或者等资产明显增值后再进行出售,海航短时间内急买急卖,背后原因值得玩味。

    RCA数据显示,海航集团在全球拥有价值约140亿美元的商业地产,待售资产占该公司海外地产组合的很大一部分。

    为何突然出售?

    海航作为上一个周期的明星企业,自2015年以来,通过举债完成了总额超过400亿美元的收购交易,数量上更是高达80多笔,耳熟能详的交易包括买下德意志银行、希尔顿酒店、英迈等公司的股权。

    其实直到今年上半年,海航还在买买买,转折点发生在6月22日,那天银监会要求各大银行对“海外并购明星企业”境外投资借款进行风险排查,点名海航。

    各大银行排查海外并购高杆杠风险,万达、海航等企业首当其冲,相关影响也在一步步发酵。

    万达此前已经传出要打包转卖英国、美国、澳洲五大海外地产项目,标价50亿美元(万达打包转卖英国、美国、澳洲五大海外地产项目,值得接吗?)。虽然此后万达公告澄清,但言辞模糊,结尾处更是表示“公司对其物业项目进行策略评估并将努力物色能为股东创造价值之任何商业机遇”,保留了未来出售的可能性。

    说回海航,海航集团资产规模超过1,400亿美元,集团此前估计其负债超过1,000亿美元,其中大约四分之一的债务将在一年内到期。

    债务即将到期,国内融资不顺,海航国外融资也遭遇了评级下调。

    标普11月29日将海航的信用评级从B+降低一个级距,至B,表示担心这家公司即将有大量债务到期且借贷成本上升。

    评级下调意味着海外融资成本上升,除此之外,近几个月来,多家海航集团子公司股价及债券价格大跌,令它们发行新证券融资的能力大打折扣。

    巨大的还款压力和大幅上升的信贷成本,使得海航的投资者开始担忧公司是否有能力偿还明年到期的数百亿美元债务。

    于是海航拿出了资产出售计划,先处理相对容易出手的海外房地产项目。

    卖得出去吗?

    至于卖不得出去,华尔街日报写“一些市场参与者认为海航集团购买一些资产时支付的价格过高,导致其难以在自己认为合适的价位上找到买家。”

    博主常驻伦敦,以海航在伦敦收购的两栋写字楼为例,一方面价格的确不便宜,但更关键的是两栋大楼都买在英国脱欧公投之前,由于英镑在脱欧公投后大跌,至少在汇率上已经有比较明显的损失。

    除此之外,海航要转卖的伦敦路透总部大楼也存在明显“硬伤”,现阶段比较难脱手。路透此前决定于2019年搬到新的大楼办公,这意味着海航需要给新业主提前物色新租客,否则大楼就会被空置,影响估值,但这栋楼是给路透定制的,所以迟迟找不到下一任租客。

    不过话说回来,海航这些海外地产项目的选址思路和万达很像,集中在美国、英国、澳大利亚等国,英美澳作为中国资本海外投资的第一目的地,全部使用海洋法系(以英国普通法为基础发展而来),对私有财产保护极其严格,深受海外投资者喜爱,因此其实也不用太担心没人接盘。

    另外,海航的地产项目主要以现成的商业写字楼物业为主,加上基本都位于核心城市的核心地区,出售难度不大,关键就是谈拢价格。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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