伦敦巴特西迷雾:一桩自导自演的诡异交易

观点地产网

2018-02-02 13:02

  • 近日,巴特西发电站第二期项目经历了一轮诡异的换手交易,虽然16亿英镑的总投资额刷新了英国房地产交易的历史最高纪录,但买卖双方却离奇地指向同一方——马来西亚政府财团。

    傅士鹏 位于伦敦泰晤士河南岸的巴特西发电站,是伦敦近几年来继国王十字城市再生项目之后,最大的历史建筑改造和城市再生项目。

    近日,巴特西发电站第二期项目经历了一轮诡异的换手交易,虽然16亿英镑的总投资额刷新了英国房地产交易的历史最高纪录,但买卖双方却离奇地指向同一方——马来西亚政府财团。

    2018年1月18日,马来西亚国民投资公司PNB(Permodalan Nasional Berhad)和马来西亚雇员公积金局EPF(Employees  Provident Fund of Malaysia)宣布斥资16亿英镑收购原本就由自己持有的巴特西发电站项目第二期地块,也就是发电站主体建筑。

    这桩自导自演的交易宣布后,在马来西亚当地引起了轩然大波,有媒体甚至用金援(bailout)来评价这笔交易的性质,指责政府用国家资金去挽救伦敦最棘手的房地产项目,一步步落入英国人埋下的“空手套白狼”陷阱。

    如何自导自演?

    在EPF和PNB这笔16亿英镑的投资之前,巴特西发电站项目由马来西亚雇员公积金局EPF(占股20%)、马来西亚地产商SP Setia(占股40%)、马来西亚地产商Sime Darby(占股40%)共同持有,三方于2012年以4亿英镑的价格买入整个项目,项目一共有七期。

    值得注意的是,马来西亚国民投资公司PNB是地产商SP Setia和Sime Darby的大股东,实际控制这两家公司,因此在EPF和PNB的“天价收购”之前,项目实际上就已经掌握在EPF和PNB手上了。

    “大交易”之后,子公司SP Setia和Sime Darby象征性得退出第二期开发,方便代表马来西亚国家资金的EPF和PNB为这个难度极高的项目继续注入巨资。

    说到投资金额,不得不提一下巴特西电站项目1987年的时候其实只值150万英镑,2012年4亿英镑转手大马财团的价格也算合理。

    但这次转让项目第二期的金额却达到了惊人的16亿英镑,比之前整体项目的成交价都高出不少,这是什么原因?

    越来越贵的巴特西电站和越陷越深的大马财团

    巴特西发电站(Battersea Power Station)原本是英国伦敦一座退役的火力发电站,虽于1983年停止发电,但早已成为伦敦知名地标之一。

    为了在进行区域重建的同时完全保留发电站外观,伦敦规划部门针对改建方案前前后后共修改过七次,但始终找不到一个既能为投资者带来理想收益,又能顺利保留巴特西发电站外观的完美方案。

    一直到2012年,几个英国地产大佬找到马来西亚财团,为他们描绘了一个在发电站周围造豪宅赚钱的美好蓝图,并制作了一个看似可行的投资方案(调低了预估建造成本,调高了预估售价),勉强做到了20%的年投资收益率,最终在保证自己拿到干股的同时也成功忽悠到了大马财团带资入场,并最终递上标书。

    大马财团中标后,便开始埋头开发,并把楼盘带到了东南亚和中国去展销,项目第一期865间豪华公寓3周售罄,创下伦敦的最短销售纪录,项目第二期住宅更是获得几乎100%的认购率。

    看起来项目销售一帆风顺,但大马财团却低估了发电站的改建难度,没料到项目后边会在施工建造上碰到大麻烦。

    如果把巴特西发电站想象成一个鸡蛋,马来西亚财团要做的,就是在不能损坏蛋壳的前提下,将鸡蛋里的东西全部清空,再重新建造更丰富的内容进去,最终把发电站打造成一个城市综合体,其中包含254间公寓、43000多平方米办公空间、放映厅、烟囱观光塔、旧址纪念馆、活动场地、商铺、餐厅等。

    同时,为了让巴特西发电站在重建之后不至于面目全非,施工方还找出了发电站初建时的图纸,甚至连粉刷建筑选用的油漆都与1930年时的一模一样,而四根标志性的烟囱将会照原样复制,其中一个会被改建为电梯观光塔。

    除了项目本身的难度之外,由于建筑成本上涨、技术工人短缺等因素影响,项目建设成本从最初预计的7.5亿英镑,猛涨到超过预算一倍多的15亿英镑,保守估计预期投资收益率也将降低一半以上,从20%降低到8.2%。

    另外近期Evening Standard更是爆出,由于发电站是把工业建筑转为民用建筑,清除发电站建筑墙体内有毒石棉(asbestos)的工作量和挑战性大大超过预期,将导致项目投资收益率进一步下降。

    事已至此,项目很大可能将面临亏损,但马来西亚投资方为了保证巴特西发电站项目能够顺利竣工,即便成本严重超支也要继续注资,于是乎便发生了开头所说的用马来政府资金为伦敦城市更新项目兜底的奇观。

    另外值得一提的是,马来西亚将在2018年3-4月举行大选,当时极力支持收购巴特西发电站的纳吉布正在寻求连任总理,即便是为了当下的选票和颜面,这个项目也显得不容有失。

    总结来说,梳理完巴特西发电站的前世今生,我们看到整件事最大的赢家无疑是“狂褥前殖民地羊毛”的英国人,自己一分钱不出,却能让马来西亚政府心甘情愿用国家资金帮伦敦做历史建筑改建和城市再生,可谓好处占尽,不愧是“空手套白狼”方面的大师!

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

    致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    商业地产

    海外投资