伦敦发布海外买家限购令! 影响几何?

观点地产网

2018-02-24 09:50

  • 目前这条针对海外买家的限购令还没正式生效,但伦敦市长办公室透露,最早将于2018年夏天开始执行这一政策。

    傅士鹏 2018年2月,伦敦市长萨迪克·汗(Sadiq Khan)宣布推出首个给予伦敦和英国本地买家绝对优先权的购房政策——“买房优先权计划”(First dibs),对于35万英镑以下的房产,将向海外买家设立三个月限售期。

    在声明中,市长表示,伦敦地区价格低于35万英镑的新房将优先出售给伦敦和英国当地购房者,以伦敦居民、英国居民、海外购买者的顺序开放售卖。

    对于伦敦所有低于35万英镑的新房,市长要求开发商在销售时,第一个月仅允许伦敦居民购买,后两个月将购买权扩大到英国居民,海外投资者在新房发布三个月后才能入手。

    另外值得注意的是,“买房优先权计划”(First Dibs)针对的是“居民”而不是“公民”,这意味着,只要你生活在英国,在这里学习或工作,不论国籍如何,都可以被视为“居民”。

    目前这条针对海外买家的限购令还没正式生效,但伦敦市长办公室透露,最早将于2018年夏天开始执行这一政策。

    事实上,给伦敦和英国买家绝对的买房优先权已经喊了有好些年,但萨迪克推出的“买房优先权计划”却是第一个会真正落地的政策。

    目前已有多家英国开发商和建筑商加入了“买房优先权计划”(First Dibs),包括Berkeley、Telford Homes、Bellway、Linden Homes等在伦敦房地产市场占据主要份额的地产商,都计划对自己开发的低于35万英镑的新房实施分时销售计划。

    以下是加入伦敦市长限购新政的英国开发商完整名单:

    A2 Dominion, Bellway, Berkeley Homes, Barratt London, Catalyst, Clarion, Countryside, Crest Nicholson, Fairview New Homes,Genesis, Hadley Property Group, Hill, Hyde, Lendlease, Linden Homes, L&Q, Mears New Homes, Metropolitan, Network Homes, Notting Hill Housing, Optivo, Peabody, Redrow, Southern Housing Group, Taylor Wimpey, Telford Homes.

    为何伦敦市长要推海外买家限购令?

    1. 稳固工党票仓,践行竞选承诺,想当工党领袖?

    对海外买家发布限购令,不可谓不说是一招险棋,毕竟英国脱欧公投后伦敦市长一直在提“伦敦保持开放” (London is Open),并希望借此吸引更多来自全世界的投资。

    但与此同时,作为伦敦人的市长,萨迪克又需要维护伦敦人的权益,并为伦敦年轻人做点实事。

    伦敦市长萨迪克·汗(Sadiq Khan)隶属于工党,而买不起房的年轻人正是工党的大票仓,汗市长为了兑现当初的竞选承诺(A Mayor for all Londoners),稳固工党票仓,不得不出手解决年轻人最关心的住房问题。

    萨迪克·汗出身于平民家庭,父母是来自巴基斯坦的移民,父亲是一名公交车司机,母亲是一名裁缝,成长于南伦敦Tooting的政府福利房(Council House),竞选伦敦市长时便提出要成为所有伦敦人的市长,为伦敦老百姓谋福利。

    2017年11月,作为伦敦市长的萨迪克公布了他的第一个“伦敦计划”(London Plan),在500页的计划中描绘了未来25年的伦敦蓝图,覆盖了大到住房、交通,小到酒吧、公共厕所、外卖等与伦敦人生活息息相关的事项,并预计伦敦的常驻人口将由870万人提升为1050万人。

    在住房方面,萨迪克提出今后每年将新建6.5万套新房,并要求其中一半为保障房(affordable housing),另外如无特殊情况,拒绝在伦敦绿化带(Green Belt)建房的申请,并要求建筑实施最高级别消防安全保障。

    总的来说,汗市长希望看到更高的住房利用率,更多的新建高楼,以及更多的保障房,而这一系列政策无疑将极大提高他在年轻人中的声望,增加汗市长的政治资本。

    英国政治家Jeffrey Archer预测萨迪克·汗可能有更大的政治野心:通过增加自己在年轻群体中的威望和近几年在伦敦的政绩,竞选下一任工党党魁。

    2. 海外投资客让伦敦人买不到房子?

    当然仅仅有选票压力和政治野心还是不足以颁布新政的,还需要有实打实的数据和理论支撑。

    针对这个问题,萨迪克当选伦敦市长后就委托伦敦政治经济学院(LSE)调查来伦敦投资的海外人群组成和海外投资客对伦敦房地产市场的影响。

    调查结果显示海外投资客不但爱买伦敦豪宅,还抢走了大量适合伦敦本地首次购房者购买的新房,可以说为限购令提供了事实依据。

    据劳埃德银行数据显示,伦敦首次置业者购买的平均房屋总价为40.5万镑,但根据上图数据显示,在海外投资客买的房子中,50.5%的价格在50万英镑以下,而这一价格正好与伦敦首次购房者可承受水平重合。

    博主在此前文章中分析过这一现象背后的原因:即便许多伦敦新开盘的项目价格不高,英国年轻人超前消费和不储蓄的习惯造成他们根本存不下来首付,而且不像中国父母,很少英国家长会为孩子赞助首付,因此即便英国贷款利率非常低,大部分英国人还是上不了车,更没办法和开挂的海外买家竞争。

    而对于英国开发商来说,老牌资本主义国家的企业永远不会和钱过不去,只要有人买房,不论是海外投资客还是本地居民,对开发商来说没有太大的差别。既然英国本地人买不起,不如一开始就把楼盘拿去海外展销,卖给爽快的海外投资者,省得在本土和精打细算的英国买家讨价还价(最后很可能还不买)。

    图为按国籍统计的伦敦房产海外投资客排名:香港(28%)、新加坡(20.1%)、马来西亚(7.1%)、中国大陆(5.4%)分列一到四位

    上图数据显示华人投资客已经占到伦敦房产海外买家的一半以上,接近六成。

    此前有英国政府的官员就表示:“在伦敦有大量的新房被中国、香港、新加坡、马来西亚等买家以期房的形式买走。当这些公寓还在建设中时就已经被卖掉,使得本地的首次买房者连看房的机会都失去了。”

    因此在综合权衡之后,伦敦市长终于在本月发表正式声明,宣布将针对海外买家落地限购政策,价格初步定在35万英镑以下。

    对于为什么是35万英镑?萨迪克在接受采访时这样解释:

    35万英镑在伦敦房产市场上属于比较低的价位,且对于家庭收入在9万英镑以下的购房者来说最能负担得起,因此设定为35万英镑能够真正让伦敦人优先买到自己想买的房子。

    35万英镑按最新汇率换算大概是310万人民币,看起来远低于大家印象中的伦敦房价。

    限购令影响几何?如何冲击伦敦房地产市场?

    1. 限的住吗?

    这次针对海外买家的限购令把价格定在35万英镑以下,对比伦敦当前房价,Rightmove最新数据显示,伦敦2018年2月份平均房价达到63万英镑,差不多是限购价格的两倍。

    因此虽然现在还是能在伦敦找到符合新政价位的项目,但实际数量少之又少,这样一来,本地购房者的选择就非常有限,限购令的帮助其实不是很大。

    作为对比,伦敦的“Help to Buy ISA”政策的适用金额为45万英镑;而致力于帮伦敦首套房买家提供首付的“Help to Buy Equity Loan”计划,则把最高适用金额提高到了60万英镑,只要不超过这个数字,伦敦政府就能为首次购房者提供最多40%的首付权益补助(equity loan),加上55%的银行贷款,伦敦购房者只需支付5%首付便可买房。

    对比伦敦版的Help to Buy计划,35万英镑的海外买家限购令力度显然还不够大。

    虽说Help to Buy计划只允许购房者买快交房的尾盘新房,也可以说是变相帮开发商清理库存,但政府还是实打实的帮买家解决了最难的首付,相当于在没有限制海外买家的情况下通过给年轻人“送钱”来帮他们上车。

    说回刚刚发布的限购令新政,虽然得到了一大批开发商的响应,但因为设定的价位实在太低,对海外投资客的限制还是比较小,很难给本地买家带来实质性的帮助。

    相反的,海外投资客可能会受到这一新政刺激,开始未雨绸缪抢购尚未被限购的价位的房产,带动一拨新的需求。

    2. 限购会影响开发吗?

    都说提出限购是因为海外买家抢占了伦敦本地人的买房机会,可情况真的如此吗?海外买家就应该千夫所指吗?

    事实上,海外买家对于英国开发商还是挺重要的。

    对于限购令所指的新房,海外买家因为看二手房不方便,买的基本是全新的off-plan期房(已有图纸和规划,且已经开工但尚未正式完工的房地产开发项目)。

    而针对这类期房开发项目,英国开发商们正好需要在开工初期拿到一定比例的认购定金,才能比较顺利地完成整个建造计划,这主要是因为开发商在项目建到30%之前,是很难跟银行贷款的。

    这时候开发商就非常依赖海外买家强有力的预售去化,只有这样,开发商才能帮银行快速消除销售风险,并顺利从银行那里拿到利率实惠的开发贷款,从而降低资金成本,加快开发速度。

    由于伦敦在过去一直没有任何限购措施,海外买家已经慢慢融入,成了伦敦整个房地产开发链条中不可缺少的重要一环,并且只有这样,整个开发的财务模型才能跑的起来,房子才能又好又快地盖起来,毕竟只有房子盖起来了,伦敦本地居民才能享受到项目里的保障房福利。

    现在针对海外买家的限购令一出,特别是加入限售期之后,开发商通过快速预售从银行那边拿到便宜开发贷的难度随之增加,这样一来,开发商资本成本上升,建房难度也会因此大大增加,某些开发项目的财务模型甚至可能就因此跑不通了,伦敦整体供不应求的局面也可能进一步加剧。

    不过还好目前的限售期只是三个月,三个月的限购尚不足以剧烈冲击房产市场。不过如果伦敦市长后续把限售期延长到一年,影响就不好说了。

    总结来说,这个限购令看似鸡肋,但还是能在一定程度上稳住年轻票仓,同时又没有对房市造成太大冲击,并保住了伦敦开放的形象。

    但另一方面,我们还是需要密切关注伦敦市长会不会出台后续政策,限购后期是否会波及其他价位或者延长限售期,博主猜测当前提出的限购计划很可能只是市长在小试牛刀,观察市场反应,如果政策收到实际效果,又不影响到市场的健康发展,不排除汗市长会继续加码限购。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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