华南城郑松兴7600万试水伦敦地产

观点地产网

2018-03-02 13:45

  • 郑松兴出生于广东潮阳,是民生国际及华南城现任主席,也是民生珠宝(钱唐控股)的实际控制人,此次投资伦敦的背后金主。

    傅士鹏 港交所上市的钱唐控股近日发布公告称,将投资7600万港币进入位于英国伦敦的一个住宅房地产开发项目。

    这个位于西伦敦的住宅开发项目将包括49间公寓(每间公寓按独立为期999年产权持有)和31个停车位,预计于2020年竣工,项目整体总投资额为6620.7万英镑(约合7.22亿港币,5.83亿人民币)。

    公告显示,买方同意根据认购协议及私人配售备忘录的条款及条件认购参与股份,其价值相当于有关子基金的投资基金认购款项,即7600万港元或最高资金承担总额的50%。

    子基金Orient Capital Real Estate Fund SP的主要投资目标为透过仅投资于位于英国伦敦西部的一项住宅房地产项目实现资金回报,该项目包括49间公寓和31个停车位,预期该项目将于2020年竣工。子基金拟透过Rapid Solution Limited(买方,为投资基金代表子基金的附属公司)向卖方收购该项目。

    对于这样的投资方式,博主的理解是钱唐控股担任LP,通过旗下子公司认购投资基金Orient Capital Opportunity Fund SPC的一部分份额,间接投资伦敦房地产,整体项目开发还是会由专业的房地产投资基金团队来操盘。

    这样一来也就解释了为何7600万港币就能投资一个如此大型的房地产开发项目。前文也提到过,项目6620.7万英镑的总投资额远超7600万港币,钱唐控股只是担任项目操盘方Orient Capital Opportunity Fund SPC的其中一个股东(从操盘方名字中的Orient来看,其它股东很可能也都是香港人)。

    港资出海投资相对谨慎,因项目开发周期长,不确定性风险多,因此除了在投资规模上相对有所控制外,一般还会选择与其他投资者还有当地企业进行合作来确保项目顺利开发,以规避开发风险,获取稳定回报。

    对于为何投资伦敦房地产,钱唐控股在公告里表示:

    认购事项正代表该集团加紧努力于英格兰房地产市场确立据点的良机,以充分善用房地产行业的任何潜在未来增长(尤以伦敦市为然,其在英镑疲软的情况下已提供稳定回报并吸引大量外国物业投资)。认购事项亦正标志该集团开拓收入基础,并尽力提高股东回报的契机。

    此外,由于子基金于签署买卖协议至该项目竣工期间有两年时间转售公寓单位,倘所有公寓单位于该项目竣工前售出,转售公寓单位将为子基金带来庞大溢利。

    简单翻译一下,钱唐控股认为英国房地产市场(尤其是伦敦)未来存在潜在的上升空间,加上英镑贬值吸引海外买家投资伦敦,香港人也有信心在未来两年内售出49套期房。

    钱唐控股是谁?

    钱唐控股在港交所上市,但这个名字却让人非常陌生。这主要是公司刚刚在1年前做了名字变更,“钱唐控股”的前身是“民生珠宝”。

    民生珠宝(港股01466)此前于2014年10月由港交所上市的民生国际(港股0938)分拆上市而来,母公司民生国际仍旧在港股上市,主要从事钟表珠宝、投资于发展物业,由华南城股东郑松兴出任主席及控股股东。

    郑松兴出生于广东潮阳,是民生国际及华南城现任主席,也是民生珠宝(钱唐控股)的实际控制人,此次投资伦敦的背后金主。

    民生珠宝主营采购、加工、设计、生产 、批发分销珍珠及珠宝产品。除自有品牌外,也接受众多以代工(OME)或贴牌(ODM)的方式进行内部设计生产的订单。客户包括珠宝厂商、批发分销商和百货公司采购商等,遍布世界五十多个国家和地区。

    民生珠宝于深圳民生工业城自建加工厂房,珍珠及珠宝产品的加工、制造及生产均由民生珠宝于深圳的生产设施进行,深圳厂房目前拥有400名技术员工,具备生产55万件珠宝首饰产品的能力。

    为了拓展其他业务,民生珠宝更名为“钱唐控股”,更名后公司将成立新业务分部——策略投资与财务分部,投资包括股市、债券、基金等投资产品组合,其中包括香港及其他认可海外证券市场上市证券的长期及短期投资。

    在投资今天这笔项目之前,钱唐控股在英国已经有过一笔投资。

    2017年底,钱唐控股发布公告称,斥资350万英镑(约3605万港币)投资购买了Wonderland (UK) Holdings Limited 发行的公司债券。每年6厘利息,期限3年。首批认购的170万英镑(约1751万港币)已于2017年11月10日完成。

    Wonderland  (UK) Holdings Limited 成立于2009年12月18日,是英国知名的房地产代理品牌。Wonderland透过附属公司Sotheby's International Realty Limited (SIRL)享有豪宅中介——苏富比国际地产在英国地区的独家运营权。

    钱唐控股在投资苏富比国际地产债券时表示:

    「此次认购事项为本集团于英国地产市场确立据点的良机。在英镑疲软的情况下抓住抓住伦敦这样优质市场的潜在增长,参与国际顶级品牌苏富比国际地产项目,实数机会难得。相信能借此拓展集团的收入基础,提高股东回报。」

    对冲风险,中资(主力港资)加速圈地伦敦

    博主之前在《2017年,哪些中国金主在英国买房了?》这篇文章中统计过,2017年,中国投资者(包括香港投资者)对英国房地产投资交易达49笔,即使不算中投122.5亿欧元的大交易(中间包括对欧洲大陆的投资,难以计算),中国对英国房地产总投资额也超过了100亿英镑,比2016年增加了至少一倍以上。

    2017年,英国房地产投资总额超过600亿英镑。由于英镑下跌,海外买家成了绝对主力,而中国也首次超过美国,成了英国房地产市场的最大买家。

    中国投资者在全球资产配置和战略布局当中,英国是主要市场之一,而伦敦又是英国的布局中心。

    数据显示,伦敦已超过纽约,成为全球房地产交易量最大的城市。

    作为全球地产投资的网红城市,不管是投资总额,还是投资强度,伦敦在全世界范围内都处于领跑状态,并在去年吸尽了中国投资者的眼球,几乎所有放上公开市场的伦敦地标都被中国买家拿下。

    除了李锦记和中渝置地,包括华润置地、富力地产、建滔化工、恒力集团、泰禾集团、祥祺集团、国锐地产、新福港建设、天安中国等中国投资者都于2017年在伦敦落子,投资标的包括写字楼、酒店及住宅开发项目。

    仔细观察上面的清单,很容易发现在2017年中国对英国投资房地产的买家中,中国香港买家占据了大半壁江山,他们有的是真正的香港家族资本,有的是内地金主在香港的上市主体,有的是“马甲”和代理人,反映了一种趋势。

    从对冲风险的角度来讲,香港凭借与英国的历史渊源和自由换汇的优势,正好在这个时候扮演了十分微妙的角色。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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