房价低迷之际,香港人还来伦敦炒楼花,一次性打包49套,信心何来

观点地产网

2018-03-20 11:53

  • 简单翻译一下,港资大佬认为英国房地产市场(尤其是伦敦)未来存在一定的上升空间,加上英镑贬值吸引海外买家投资伦敦,他们有信心在未来两年内通过出售49套楼花获取“庞大溢利”。

    傅士鹏 最近关于伦敦房价下跌的报道在中文媒体圈传播很广,也经常有读者拿着这类文章问博主怎么看。

    对于这一点,其实我在之前在的文章中写过:

    当前伦敦的地产周期进入到一个成熟期,不像在脱欧之前基本上闭着眼睛买什么都可以赚钱。

    特别是住宅这块,现在已经进入到需要有一些投资智慧才能拿到比较好的回报的一个阶段。

    而从近期数据来看,伦敦的整体房价确实迎来了下跌,但一些依靠刚需支撑的区域,和一些“传统好区”却逆势上涨,最高的Brent在去年一年时间内还录得8.5%的涨幅。

    整体来看,2018年1月的伦敦房价相比2017年1月下跌了2.6%,其中在过去几年深受暴发户国家富豪喜爱的Wantsworth下跌最大,同比去年1月跌幅高达14.9%。

    关于这个区,我在2年前(2016年3月10日)就发文《伦敦市中心的房子过热了吗?》预警过,过去一年也多次在公众号中提醒这个区的供应巨大(伦敦九榆树的困境:当过度开发遇上投机者离场,特朗普炮轰全新美国驻英使馆,九榆树真是火坑吗?),现在终于得到了数据验证。

    除了Wandsworth之外,还有以下几个区在过去一年录得较大跌幅,包括Southwark(-12.2%)、Islington(-8.8%)、Harrow(-7.3%)、Ealing(-6.9%)等,各个区的下跌原因不同,有的是因为之前Crossrail带动效应过猛的小回撤(比如Ealing),有的则是因为追涨杀跌的投机客突然离场(比如Southwark)。

    说完下跌的,我们再来看看上涨的。

    从上面的涨跌图看出,在过去一年,还是有不少区域逆势上涨,其中包括刚需集聚的Brent(+8.5%)和Bexley(+4.5%)、“传统好区”肯辛顿和切尔西Kensington and Chelsea(+4.6%)、我自己住的Merton(3.8%)等。

    这些区域本身基本面良好,通勤距离适宜、区域限高、供应不大、适合长期持有,目前市场的不确定性正好也在短期给了买家一些可以砍价的理由(这在以前行情火爆的时候是完全无法想象的)。

    另外像肯辛顿、切尔西这样有历史有逼格的传统富人区,抗跌属性强,价格一有松动,之前觊觎已久的国际友人全都来了,所以能够逆势上涨。

    比如,嗅觉敏锐的香港人已经开始行动了。

    2018年3月2日,港交所上市的钱唐控股继续发布公告披露,其2月23日公告的投资伦敦住宅开发项目的交易(对冲风险,香港珠宝商7600万港币投资伦敦地产),实际上就是买了49套打折楼花。

    钱唐控股称已经于2018年2月27日和卖家交换合同,这意味着香港人已经支付了10%的订金。

    公告继续披露,钱塘控股通过Orient Capital Opportunity Fund SPC的投资基金,以6620.6万英镑的价格(约合7.22亿港币,5.83亿人民币)认购了西伦敦Lillie Square项目2期中的49间公寓和31个停车位。

    按照这个收购价来看,之前公告披露的7600万港元的价格应该就是用来支付楼花10%的订金。

    该项目地址是9 Lillie Square, 邮编是SW6,位于西伦敦Earls Court附近,隶属于肯辛顿和切尔西区,预计于2020年完工。

    钱唐控股前身是民生珠宝,母公司民生国际由华南城主席郑松兴担任主席及控股股东,郑松兴作为实际控制人,正是此次投资伦敦的背后金主。

    现在杀进去炒楼花,信心何来?

    对于为什么现在还杀进去炒楼花,钱唐控股在公告里表示: 

    认购事项正代表该集团加紧努力于英格兰房地产市场确立据点的良机,以充分善用房地产行业的任何潜在未来增长(尤以伦敦市为然,其在英镑疲软的情况下已提供稳定回报并吸引大量外国物业投资)。

    此外,由于子基金于签署买卖协议至该项目竣工期间有两年时间转售公寓单位,倘所有公寓单位于该项目竣工前售出,转售公寓单位将为子基金带来庞大溢利。 

    简单翻译一下,港资大佬认为英国房地产市场(尤其是伦敦)未来存在一定的上升空间,加上英镑贬值吸引海外买家投资伦敦,他们有信心在未来两年内通过出售49套楼花获取“庞大溢利”。

    钱塘控股的楼花标的由英国地产公司Capco和香港新鸿基郭氏家族联合开发,是西伦敦传统豪宅住宅区仅剩的几片大型地块之一。

    由于西伦敦豪宅自住属性强,投资属性稍弱,加之此前项目对外定价过高,因此在当前周期下销售进展缓慢。

    Capco年报显示,项目的公寓销售数量已经从2017年上半年的平均每周1套下降到下半年的每月1套。

    正是因为如此,Capco也在近期大幅下调了这个项目的整体估值,过去两年总共减记了至少4亿英镑,目前整个项目估值在10亿英镑。

    加之Capco属于股权较为分散的上市公司(最大股东Black Rock仅持股10.16%),迫于来自各大股东的业绩压力,Capco在几次减记项目估值之后,也正在寻求整体出售Earls Court开发项目。

    目前Capco已经完成了第一轮出售,以约2.4亿英镑的价格向伦敦市长办公室出售了项目中的Empress State Building(上图中的高楼)。

    再回过头看这次“炒楼花”的港资大佬(炒楼花需要庞大的资金支持自己接下整个项目,这样一旦失手也不会损失订金)。

    由于香港财团大多股权集中,资金储备充足,能够做出更加长期的投资决策(参见囤地高手李嘉诚),因此这一次有信心也有资本利用Capco的困境去抄一个不大不小的底,况且机构买家相对个人买家也有优势,买的套数越多,折扣越大。

    至于这次“炒楼花”能不能赚到钱,现在还不太好下定论,但有一个时间点大家可以关注一下:前文提到过这部分楼花大约在2020年完工,而2020年也正好是英国开始走出脱欧阵痛期的日子。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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