中国外管局伦敦卖楼,华人开发商6.5亿英镑接盘

观点地产网

2018-05-04 21:19

  • 看起来新加坡人捡了个大便宜,但事实上6.5亿英镑的成交价已经比2013年外管局银杏树财团买楼时候付出的4.72亿英镑高了不少,大楼在过去5年间涨了1.78亿英镑。

    傅士鹏 英国媒体CoStar(2017年5月3日)透露,新加坡华人开发商——和美置地(Ho Bee Land)将斥资约6.5亿英镑收购位于伦敦金融城的写字楼Ropemaker Place。

    大楼卖家同时浮出水面,其中一位卖家正是中国外汇管理局旗下的银杏树投资(Gingko Tree Investment)。

    Ropemaker Place大楼建于2009年,总面积为60万平方英尺,租户多为金融公司,包括澳洲的麦格理银行、投资银行Liberum Capital、咨询公司IHSMarkit、三菱日联国际证券、三菱日联银行等,96%的租户的租期长达10年。

    Ropemaker Place大楼此前由银杏树投资,安盛保险旗下的AXA IM,韩国韩华集团共同持有,三方平分股权。

    和美置地报价6.5亿英镑,比年初时该楼的三家业主提出的要价7.1亿英镑低了整整6000万英镑,大楼年租金回报率也因此从报价时估算的4.25%提升到了4.6%。

    看起来新加坡人捡了个大便宜,但事实上6.5亿英镑的成交价已经比2013年外管局银杏树财团买楼时候付出的4.72亿英镑高了不少,大楼在过去5年间涨了1.78亿英镑。

    新加坡华人大亨布局伦敦

    接盘Ropemaker Place的和美置地来自于新加坡,创办人是新加坡地产大亨——蔡天宝。

    蔡天宝祖籍福建晋江,历任新加坡中华总商会会长、新加坡福建会馆会长,个人资产达到14.6亿美元,位列新加坡富豪榜第21位。

    蔡天宝于1987年创办和美置地,在买下了顺荣工业大厦、梅森皇家公寓后,其在新加坡的房地产事业蒸蒸日上,陆续开发了多处住宅、商用、工业地产。

    1996年,蔡天宝感觉新加坡房地产日趋饱和,便开始前往英国投资房产。

    目前和美置地的物业遍布新加坡、中国、澳洲与英国,在伦敦持有1个住宅开发项目Palace View和6个商业地产项目。

    神秘的“外管局系”

    这次伦敦卖楼的银杏树投资公司隶属于神秘的“外管局系”,低调到甚至没有自己的官网。

    中国外汇管理局管理着大量的外汇储备,目前拥有华安、华新、华欧 、华美一共4家负责中国外汇储备的投资和管理的驻外机构。

    除了上图提到的“华字辈”之外,今天这笔交易涉及的“银杏树”,还有“梧桐树”与“曼陀罗”,也是经常被提及的“外管局系”投资公司。

    下图是晨哨网根据国内外公开资料整理的“外管局系海外投资一览表”,由于外管局系的海外投资极少披露,因此这张表远远不能展示外管局系海外投资的全貌,但我们还是可以据此对外管局系的海外布局有一些基本认识。

    盘点“银杏树”在英投资

    英国方面,上图看出这次伦敦卖楼的银杏树其实就是外管局专门设立用来投资英国和欧洲房地产与基础设施的。

    接下来,英伦投资客(ID: BuyLondon)根据公开报道,简单盘点一下银杏树在英国的投资布局,大部分在伦敦,也涉及曼城、布里斯托、莱斯特等城市,同样只公开了一小部分:

    2012年6月,银杏树斥资2.85亿英镑通过睿富地产基金(RREEF)收购了伦敦金融城写字楼Drapers Garden,该楼是黑石的伦敦总部。

    2013年起,银杏树加快了投资英国房地产的步伐,通过基金或以成立合资公司的形式收购资产。

    2013年初,银杏树以5.5亿英镑的价格收购了巴克莱资本持有的英国最大学生公寓开发商UPP 40%的股权。

    2013年一季度,银杏树又通过睿富地产基金(RREEF)以1.42 亿英镑的价格收购了位于曼彻斯特写字楼One Angel Square 49%的股权。

    2013年二季度,银杏树联合安盛等公司,收购了Ropemaker Place大楼(已在今天出售)。

    2014年4月,银杏树与铁狮门合资买下了位于伦敦市中心的大楼33 Holborn,收购价为3.1亿英镑,大楼为英国超市巨头Sainsbury's总部。

    2014年8月,银杏树联合Crown Estate,共同投资3.45亿英镑收购了位于莱斯特的英国最大零售购物园Fosse Park。

    2014年11月,银杏树斥资2.67亿英镑收购了英国布里斯托Cabot Circus购物中心50%股份。

    2015年1月,银杏树斥资1.9亿英镑收购位于伦敦金斯顿的购物中心Bentalls的50%股权。

    英伦投资客写在后面

    纵观外管局银杏树在英国的地产投资,因为用的是风险偏好极低的国家外汇储备,所以操作的格外谨慎。

    银杏树收购的大楼基本都位于英国核心城市的核心地段,大部分还是当地知名地标;另外银杏树基本都是联合知名投资公司共同投资,且一般只收购50%左右的股份,进一步降低了投资风险,买楼收租的回报率相对买国债也更加可观。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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