特色小镇五大关键问题探讨

观点地产网

2018-05-23 17:31

  • 各界对于特色小镇的认知仍莫衷一是,实践中的特色小镇开发和建设存在被地产绑架现象,即使是真特色小镇,也多存在概念不清、定位不准、急于求成、盲目发展以及市场化不足等各种问题。

    陈志翔 一个时代有一个时代的风姿,一个时代有一个时代的命题。

    在中国特色社会主义新时代,特色小镇成为继经济特区、开发区、高新区以及产业新城之后全新的经济模式和发展载体而走向历史前台,风潮迅速席卷全国。截至目前,各地创建的国家级、省级特色小镇数量不下2000个,但真正成功者并不多,更缺少可复制、可推广的成熟模式。

    在此背景下,社会各界对于特色小镇的认知仍莫衷一是,实践中的特色小镇开发和建设存在被地产绑架现象,即使是真特色小镇,也多存在概念不清、定位不准、急于求成、盲目发展以及市场化不足等各种问题。究竟该如何认识特色小镇,本文将本着复杂问题简单化原则就特色小镇的五大关键问题做一简单探讨,供商榷。

    1.为什么会有特色小镇?

    作为全新经济模式和发展载体,特色小镇并非产生于空想,而是中国经济社会发展到一定阶段后的产物。它发源于浙江、成名于浙江,由于迎合了经济转型升级、新型城镇化的需求,为破解区域发展不平衡、城乡二元结构以及城市病难题提供了新方案,而受到国家最高层肯定,后被住建部等部委力推,地方政府和开发企业应者云集,之前一些成型的产业园区也有的主动向特色小镇靠拢。

    从本质上讲,特色小镇与经济特区、开发区、工业园区、高新区以及产业新城等一脉相承,都为当地发展经济提供空间和载体,所不同的是它们具有的核心特征和承担的核心使命有差异。

    2.特色小镇核心特征和使命是什么?

    关于特色小镇的核心,目前比较一致的看法是产业,但显然只有产业是不够的,否则就会走回传统工业园区的老路。对特色小镇来说,产业只是基础和依托,发展产业并不是目的,而是手段,是为小镇居民提供就业、创造收入的手段,目的是什么呢?当然是生活。

    在笔者看来,特色小镇最核心的特征是产镇融合发展。所谓产镇融合,最简单明了的解释就是产业空间载体与居民所生活的城镇不做人为的隔离,即使相隔其距离也不会长,班车、单车、甚至步行就能便捷实现工作和生活的切换。

    特色小镇的核心使命是满足人们对美好生活的向往。真正的特色小镇,规模要适中,生产要绿色,生态要良好,生活要便利,能够就地统筹解决小镇居民的就业、居住、购物、学习、娱乐、游玩等各方面、各层次需求。

    3.企业如何布局特色小镇?

    企业是特色小镇开发和建设的核心主体。企业布局特色小镇面临的首要问题是土地。不同于千篇一律的房地产,特色小镇开发不需要从公开的招拍挂市场拿地,只需要和政府通过协议的方式勾兑,特色小镇范围内的地产部分,也多会走定向招拍挂的途径。

    由此,开发主体自身影响力、品牌公关力、资源整合力、核心产业吸引力、产业运营力等所呈现出来的综合实力,对于与政府的勾兑和谈判就显得格外重要。其中核心产业最为关键,不仅是体现小镇“特色”的重要抓手,同时也是开发主体展现自身竞争优势的关键着力点。核心产业得到政府认可和肯定,就等于撬开了特色小镇开发和建设的一扇门。至于配套的酒店、餐饮、教育、医疗、娱乐、公园等,主要是为小镇生活服务的,形态千差万别,功能大同小异,发展成型、成熟后,大可以通过复制的模式在不同的特色小镇配置。

    4.特色小镇核心产业如何定位和选择?

    特色小镇的核心产业定位和选择是一个复杂的过程,既要结合当地的区位条件、交通条件、资源条件、经济发展水平、产业基础、风俗文化等各种因素,又要考虑时代发展趋势、国家政策导向、产业生命周期以及企业自身优势和可嫁接或整合的资源等。

    目前市场上开发和建设的特色小镇以文旅类小镇居多,占比80%左右。为什么大家热衷于搞文旅小镇?这首先是因为其与地产结合最为紧密,可以带动度假地产的开发;其次是因为盈利模式较清晰,说白了就是卖房子、收门票以及餐饮、住宿消费收入等。但文旅小镇做起来并不容易,需要有足够吸引人的独特资源来支撑,交通方面也要便捷通畅,否则就难以集聚人气,没人气就意味着失败。

    文旅类特色小镇可以做到宜游,但难以做到宜居、宜业,难以实现产镇融合发展。况且未来文旅小镇还会面临严重过剩和泡沫风险。在特色小镇的核心产业定位和选择上,除非占有极具有优势的稀缺性资源,最好不要单纯开发文旅小镇,还是要积极靠拢国家政策导向、主动契合时代发展需求、准确把握新兴产业发展脉搏,将特色小镇真正建成有实体产业支撑的宜业、宜居、宜游的创新经济模式和全新发展载体。

    5.特色小镇营收渠道有哪些?

    不同于房地产的“快周转”模式,特色小镇开发和建设是全链条式的,从前期土地整理就开始介入,并一直延伸至后期的特色小镇运营。期间将覆盖土地的一级开发(征地拆迁、土地平整、社会公共配套设施建设、基础设施建设等)、二级开发(核心产业载体、配套产业载体和房地产等)、三级开发(产业培育、招商和运营等)。在不同的开发阶段,特色小镇盈利渠道有明显差异。

    在一级开发阶段,开发主体的营收渠道主要有政策性资金补助和基础建设收益。涉及到PPP项目的,盈利渠道将具体表现在使用者付费、政府回购、缺口补助。

    在二级开发阶段,开发主体的营收渠道主要有物业租售收益和运营收益,如房地产销售、厂房租售以及景点、酒店、餐饮等经营性物业的营业收入等。

    三级开发的营收聚焦在产业。首先,通过培育、招引和发展产业提高政府的税收收入,从而参与政府的税收分成。其次,招商引资可以拿到政府的奖励,如华夏幸福招商,当地政府会将落地投资额的45%给华夏。当然,并不是每个开发主体都能做到像华夏幸福这样强势。第三,开发主体通过股权投资介入到小镇企业还可以拿到资本增值收益。

    综上所述,特色小镇是中国特色社会主义新时代的命题,迎合了新时代经济转型升级、新型城镇化的需求。特色小镇最核心的特征是产镇融合发展,核心使命是满足人们对美好生活的向往。企业布局特色小镇要做好核心产业的定位和选择,注重积极靠拢国家政策导向、主动契合时代发展需求、准确把握新兴产业发展脉搏。特色小镇的营收模式具有多样性,在不同的开发阶段,营收渠道具有明显差异。

    陈志翔 产业和地产独立研究人,观点地产新媒体专栏作者

    撰文:陈志翔

    审校:劳蓉蓉

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