欧阳捷:楼市大稳、横盘可期

观点地产网

2018-10-22 09:34

  • “零增长区间”将是新常态。

    欧阳捷 4月23日的中央政治局会议指出:“要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时跟进监督,消除隐患”。

    股市、债市、汇市、楼市“四大市”风险隐患次第显露,印证了中央的前瞻和担心。

    1、或触底的“四市”风险

    股市再现千股跌停,股民哭已无泪。

    股市的底在哪里?有人戏言:2025、中国制造。

    只要有底,预期终究可以逐渐修复。

    问题是股市仍深不见底。虽然副总理和证监会主席先后喊话,各地政府也采取了一些救企措施,但股市预期仍未完全扭转,真正见底恐非一朝一夕之事。

    也许,我们只有等到美国出现十年一轮回的金融危机,美国被迫与世界各国共度时艰,中美对抗才能有所缓和,股市预期才能真正得到修复。

    只有在那时,A股才能筑底,在危机结束之前,A股或能横盘。

    也许,两三年内即见分晓。

    如果真能横盘,股民必当感恩戴德、弹冠相庆。

    债市风险警报暂时解除。

    央行重新定义了流动性——“合理充裕”,定向放水释放了流动性,基本消除了大规模债务违约的风险。

    流动性充裕带来了通货膨胀的压力,市场在资产保值的选择中彷徨纠结。

    汇市暗流涌动,做空资金如鲨鱼群般虎视眈眈、环绕游弋。央行严防死守,汇率窄幅波动。

    新任央行货币政策委员刘世锦先生曾经表示:“汇率重要的不是具体‘点位’,关键是汇率机制要正确。只要机制正确,不怕‘点位’不回来”。

    换言之,破7或已不再是必守的关口,也许明年汇率不再横盘。

    楼市呢?

    当前,楼市出现了三个调整信号。

    一是土地流拍增多。

    今年1-9月土地流拍已达935宗,其中一线城市流拍13宗,二线城市流拍197宗,已超去年全年的144宗,三四线城市流拍725宗,接近去年全年的954宗。

    我们曾在微信文中指出:“土地流拍增多,恰是土地财政无法割舍、土地市场趋于理性的写照”。

    流拍的实质是地价过高,房价受限(政府限价、购买力局限),房价地价差太小,房企盈利空间不足,逐渐趋于理性、谨慎拿地所致。

    二是房企促销增多。

    在限购城市,有资格、有能力的客户正在减少。

    在限价严厉和房价已高的城市,房价上涨预期不再,投资客全面退潮,高房价也挤出了购买力不足的首置客,导致现场流量下降。

    剩下的改善客观望情绪日浓,迫使现金流紧张的房企和销售不畅的项目降价促销。

    房企抢收有资格、有意愿、有购买力的客户,大力抢收现金流,这样既可以保障安全,避免市场下行带来的风险,也可以储备能量,见机抄底。

    三是二手房降价增多。

    限价令扭曲了市场,导致一二手房价倒挂,二手房价当然不应比新房更高,降价是自然不过的事。

    限价令政策倒逼二手房价下降,先期获利的投资客适度让利、拿回收益,也带动二手房价下降增多。

    三个增多虽然带来市场预期变化,但主要是严厉的调控政策抑制所致,并非市场自我调整。

    市场过度放大了不利信号,误导了市场预期。

    在我们看来,在调控政策逻辑之下,其实楼市正在企稳之中。

    2、被误读的调控政策逻辑

    市场预期变化的触发点来自于7月31日的中央政治局会议要求。

    但是,大家可能忽略了中央政治局会议通稿真正的内涵。

    会议通稿中关于经济工作的描述有909个字,其中18个稳字,“稳经济、稳就业、稳外贸、稳外资、稳投资、稳金融、稳地产、稳民生、稳预期……”,“稳定压倒一切”的迫切之情弥漫在字里行间。

    我们经济增长的L型还未稳住,未来还会继续探底,底在哪里?

    刘世锦先生说:近三年,中国经济增速保持在6.5%以上是可能的,达成中央提出翻两番的目标也没有问题。

    问题是三年之后,我们的经济增速可能下探至5-6%区间,国家发改委经济研究所专家也有相同的预测。

    所以,我们要做好共度时艰的思想准备,而且,即便是5%的增速,也许还不一定就是真正的“底”。

    真正的“底”可能与A股“底”的逻辑相同,只有扛过了美国全面围剿的战略打击,挺过了美国金融危机的冲击,中国经济才能真正企稳横盘。

    面对中国经济下行趋势,房地产调控政策的核心诉求是什么呢?

    显然,房地产已不适宜继续担当中国经济的火车头,但也不能变成拽后腿的拖油瓶。

    房地产只能稳定,绝不能在稳中有变、外部风险放大、内部定向放水的同时失措添乱。

    中央政治局会议关于房地产的四句话,我们已经做过解读, 其中关键词是:“促进房地产市场平稳健康发展”。

    这是自2013年以来,历次中央政治局会议涉及房地产的表述始终未曾改变过的,意思是说:房地产既要稳定,也要健康,还要发展,这才是房地产调控的核心诉求。

    过去我们说过:“在下一届政府任期内,也不要幻想政策会因形势变化而发生随风摇摆式的重大调整”。

    住建部的要求也十分明确:“把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处”。

    由此可见,房地产市场正在严密监控之中,政府预期也在调整之中,维稳首当其冲。

    地方政府需要警惕的是,避免调控政策继续加码导致市场共振,最终出现断崖式下跌。

    可以预见,在市场下行预期逐渐走强之时,调控政策加码已近尾声,基本不会再有严厉的政策出台,即便是补丁也会越打越少。

    房地产税明年出台更加不合时宜,可能性已基本消失。

    3、欲横盘的住宅地产市场

    土地流拍会不会继续增多?不会了。

    事实上,进入9月以来,一二线城市和三四线城市的土地流拍宗数都已大幅下降,9月流拍的住宅用地仅为8月高峰期186宗的一半。

    10月1日至18日,住宅用地流拍更是只有14宗。

    从目前的数据来看,二线城市推出土地数量尚未明显下降,但成交地价溢价率已经进入5%以内的“零增长区间”。

    三四线城市情况大同小异,地方政府希望还能抢收一把,土地推出数量依然不减,地价预期还没有普遍下降,溢价率也近乎于“零”。

    明年推出住宅用地数量将会减少,毕竟,今年出让的土地相较去年已经有了大幅度增长,大房企土地储备充裕,增加土地储备的意愿也在下降。

    敏锐的地方政府开始调整地价。

    土地出让底价也会有所降低,土地流拍自然也就减少了。

    这恰恰符合我们过去所说“限价令的另一重作用就是倒逼地价下降”。

    房企降价促销会不会继续增多呢?

    目前大力度降价促销仍以个案为主,主要是远郊盘、高端盘、大盘、尾盘。

    当房价已至高位,投资客退潮,首置客无力,剩下的改善客以改善区位、产品、配套为原则,以性价比为指针。

    除了已有不少于一套房的本地客户和乡下进城首置客户,远郊盘难有需求,即便有价格优势,也难以导入改善客。

    在市场下行预期下,高端盘没有大幅度、一次到位的见底式降价,改善客难以动心,小幅降价于事无补。

    大盘更需要来自于区域外导入客流,多为对市场几无所知的乡下进城客户,即便是有售价折扣,也难有持续效果。

    尾盘就不必说了,市场好的时候,照样有尾盘甩卖,无需惊奇。

    我们预判,大面积、大规模、大力度、全方位的降价促销很难出现。

    原因有二:

    从房企角度看,去年以来,大中小房企销售业绩都有增长,大幅降价动力不足,反而折损利润,影响企业未来发展和品牌效应。况且大势之下,并非单纯降价就能吸引客户。

    虽然小幅降价促销功效不甚理想, 总是有胜于无,在市场普遍以折扣吸引客户眼球的情况下,大家随行就市,不至被客户另眼相看。

    从地方政府角度看,项目大幅降价或将背上扰乱市场的指控。

    古人云:“枪打出头鸟”。

    如果降价项目引发社会不安定因素,甚至不排除受到关闭售楼处、双向限价、不予备案等处罚。

    当然,限价之下,核心城市核心区位的住房价值逐渐凸显,一线城市中心区住宅销售依然几乎日光,反映了限价令之下的价格与价值已然分离,也给予了市场一定的信心,如此,住房价值与保值需求将促使购房者也会慢慢回归。

    二手房价降幅还会继续增多吗?

    或许年底之前,急于用钱还债的业主还会有一波降价潮,但春节之后,市场横盘大概率出现,二手市场预期也将有所转变。

    同时,因为有资格的购房者减少,二手房出让意愿下降,房价降幅也将趋于收窄。

    4、有托底的市场回温信号

    楼市正在更加接近我们预判的“零增长区间”。

    从1-9月数据来看,37个一二线城市商品住宅销售面积减少的有22个,导致看淡市场的观点日渐增多。

    但另一方面,一二线城市合计销售2.32亿平米,同比仅下降0.1%,在严厉的政策抑制下,整体市场依然相对稳定。

    已发布数据的67个三四线城市,商品住宅销售面积下降的城市同样居多,达到38个,增长的仅为29个。

    不过,国家统计局数据显示,1-9月商品住房销售面积同比增长为3.3%,显示出市场增长主要还是来自于三四线城市。

    虽然市场进入秋凉,但总体量平价稳,依然是横盘景象。

    短期楼市还会有震荡,个股跌停,但不会千股跌停——大面积、大幅度跌价的概率很低。

    今年市场与往年不同,由于购买资格、购买力与政策逻辑的共同作用,住房市场高位横盘的概率更高。

    而且,地方政府相对更贴近市场,比中央部委更早感知到市场的温度变化,在市场出现下行之际,很可能顶着调控压力冒险尝试放松,因为调控由“一城一策”转向“一城多策”给了地方政府更大的自由裁量权。

    网传广州放松限价、网签,虽然只是在南沙、花都、增城外围局部区域,但信号意义更大,虽然市场已经出现了下行信号,但房企预期、政府预期调整均还未到位,投资客刚刚离场,地价、房价还未下调。

    一旦中央部委放行,就会变成默许和鼓励,刺激地方政府争相效仿,可能出现局部调控失控局面,如果出现明显涨价现象,不排除被叫停的可能。

    毕竟,楼市还远未到需要救市的时候,但广州的动作给了市场一个托底的信号。

    我们预计,降价促销结束可能提前于市场预期,回温或在三个节点:

    最早于春节。大部分房企完成全年业绩,支付掉工程款项和工资奖金,无需继续降价促销,明年伺机而动。

    明年两会之后,地方政府将真正启动大基建,可以带动地市、楼市有所回温。

    最迟在明年年底。外部变化有所缓和,中国经济走势明朗,楼市博弈将见分晓,调控政策稳中有松,地价房价趋于稳定,客户信心逐渐恢复。

    当然,指望还有过去两年的火爆情景已不现实了。

    有朋友问我,楼市回温是指价格还是成交?

    其实,回温不再是过去意义上的量价关系,楼市回温要看两个指标:

    一是市场形成平和心态。我们不应再指望火爆的楼市,不应再有量升价涨的幻想。我们需要回归平常心态,回归生意本质,回归有质量的平稳发展。

    二是土地流拍、房企降价促销、二手房降价明显减少,价格微幅调整、自然涨跌,回归市场自然法则。

    换言之,楼市横盘有托底,量平价稳新常态。

    5、横盘期的房企应对策略

    横盘时间有多久?

    从中长期上看,未来五年都将是“零增长区间”的横盘时代。

    过去楼市是经济增长的火车头,当经济不好时,需要刺激楼市。

    但楼市一刺激就火爆,只能调控减速,力度掌握不好,接着就是冰封,反而拖累经济,政策再次进入刺激,形成三年的调控小周期。

    现在房地产的定位已不再是火车头,而是中国经济巨轮的压舱石。

    在外部变化越发恶劣之际,中国只能打好太极拳、见招拆招,这就要求我们要站稳脚跟,才能应对内外不确定性的挑战。

    楼市只能稳定、不能添乱。

    在市场过火的时候,应当泼泼冷水;在市场不好的时候,更要鼓舞信心。

    稳定的市场才是理性的选择,才能让政府从容布局、企业匠心营造、市场房住不炒、国民安居乐业。

    横盘是楼市必然的选择,这不仅是政策诉求,也是形势使然。

    其实,横盘是仅次于牛市的次好时代。

    这有利于房企根据资源禀赋和组织能力,合理制订战略、调配资源,实现均好性发展。

    既是横盘,也就意味着其实是无底可抄的。

    换言之,指望政府大幅降低地价,指望中小房企大批死亡获得收购兼并机会,指望房企和业主大幅降价、随便可淘便宜货可能都不现实了。

    横盘时代,房企的战略战术如何延续与调整?

    横盘时代意味着楼市长期处于“零增长区间”,我们不能再享受市场蛋糕增长的红利,大房企势必继续争夺老蛋糕,同时寻找新蛋糕。

    换言之,继续住宅市场规模增长与加速相关产业多元化试水将成为横盘时代的房企双引擎。

    继续规模增长,也意味着现金流是唯一策略。

    房地产行业已经进入资本驱动的时代,现金为王、土地拓展、收购兼并,没有资本就没有规模。

    继续规模增长,就意味着高周转是唯一模式。

    轻言放弃高周转显然为时过早,我们预判,直到大多数房企退出地产江湖,大房企市场份额基本固化,大家才会放慢节奏,而这也许还有10年左右时间。

    继续规模增长,更意味着三四线是唯一增量。

    过去我们说过,固守在无量无价的一二线城市显然无法获得业绩增长,动辄几十亿的投资,销售门槛越来越高,资金回收周期越拉越长。

    虽然三四线城市不再是去库存的政策市,未来进入城市要精挑细选,但三四线城市面广量大,机会显然更多,而且也越发考验土地拓展的内功。

    继续规模增长,拿好地是唯一逻辑。

    何谓好地?符合高周转、现金流、房价地价差标准,三四线、小地块、低地价、低总价,可以快进快出,提高拿地预期利润率,本质上也是避免拿地的误判,掉入慢周转的陷阱。

    继续规模增长,控节奏是唯一要领。

    房企需要控开工以节省工程前期投入,控拿地以优选好项目,控投资以降低资金沉淀。只有控住节奏,才能沉下心来寻找更好的项目机会。

    与此同时,房企应当卸下两个包袱、轻装上阵。

    一是大盘模式已然失效。大规模土储或许不再是资本增值,反而可能成为尾大不掉的累赘,减缓去化速度,降低资金效率。

    二是高端产品面临滞销。虽然价值凸显,但在限价令之下,产品难以溢价,资金沉淀、成本高昂、难以快速去化。

    未来,在多元化之路上,房企还有更多的课题要做,在资本驱动地产时代,市场机会点究竟在哪里?

    我们后期将专题细聊。

    欧阳捷 新城控股高级副总裁 观点地产网专栏作者

    撰文:欧阳捷

    审校:劳蓉蓉

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