丁建刚:房地产宏观数据是能骗人的

观点地产网

2018-10-26 22:43

  • 对于各城市之间不能移动,不能相互流通的房地产市场来说,全国的宏观数据,特别是一些平均数据对市场的分析作用,不仅意义不大,甚至常常引起严重的误读,误导公众。

    丁建刚 很多人对房地产市场的研究分析,无论是房地产业界还是政府官方,无论是研究机构还是媒体,更包括普通购房者,都非常希望有一些准确的数据,有标准的公式,能算出一个精确的答案,期望以此来作一个正确的决策,或制定一个正确的政策。也通常使用一些“宏观的数据”来判断市场。

    实际上这是一种计划经济思维模式。

    首先,这些宏观数据具体到城市毫无意义。其次,由于需求存在着巨大的变化和不确定性,“有形之手”不可能为市场提供合理优化的资源配置。

    特别是对中国这样一个人口众多,幅员辽阔,同时社会经济发展程度又存在着巨大差距的国度。

    对于各城市之间不能移动,不能相互流通的房地产市场来说,全国的宏观数据,特别是一些平均数据对市场的分析作用,不仅意义不大,甚至常常引起严重的误读,误导公众。

    多年来,全国平均房价、房价收入比、人均住房面积、户均住房套数、全国空置率等等数据和概念一直存在着巨大的争议,也经常被用于各种解读,解读出的结论就如瞎子摸象,众说纷纭。

    最近,又有两个数据引发市场热议:

    一个是有专家谈到中国户均住房套数是1.1套。(现场口误说成了人均1.1套,也居然有人作出各种解读。)

    户均1.1套住宅,说明中国的住宅是多了还是少了?能说明中国未来房地产增量市场还有多大吗?

    且不说中国房地产市场自1985年以后就根本没有进行过全国性的住房普查,无论是住建部还是国家统计局,都没有确切的数据。就算是这个数据是真实的,这种全国平均数据,对于市场研究和分析有意义吗?

    在中国这样一个大国,从南到北一二三四线城市,还有各类城镇都存在着巨大的差距。当今的中国,又是一个人口迁徙量最大的国家。

    假定(纯属假定)大城市铁岭户均3套住宅,深圳户均0.6套,那么所谓户均1.1套,对哪个城市有意义呢?对铁岭有意义还是对深圳有意义?亦或是对上海有意义?

    由此得出的结论应该是中国的住宅数量已经接近饱和?还是远远不够?

    东北的很多城市人口都处于净流出状态,他们中的很多人到南方和发达地区寻找就业机会。因此判断未来中国房地产市场增量的第一个重要问题是:未来的十年或者二十年,中国的迁徙人口会有多少?会向哪些城市迁徙?

    第二个问题是:在存量房市场中,未来将拆除的住宅量有多少?

    每个城市都有大量的改革开放初期建造的房龄已达近40年的住宅,这些砖混结构的住宅质量已经相当低劣。按照民用建筑50年的设计寿命,未来这些住宅可能都将变成危房进行拆除,这些量有多少?

    第三个问题是:未来中国家庭的人口结构和裂变方式,会发生怎样的变化?

    离婚人口,甚至不结婚的人口数量有多少?他们算不算是一户家庭?计不计入户均?

    这些动态的变化和影响,都不是仅从一个户均1.1套的数据就能判断清楚的。

    另一个引起市场热议的数据是全国住房空置率。

    有人说,中国的住房空置率已经达到20%,提出要征收空置税。

    且不说空置税的立法难度和实际征收难度,仅就空置率的界定,各国就有完全不同的定义。

    目前国际上很多国家通用的住房空置率,是以一个国家或城市的实有住房总数为分母,以空房总数(一般指实际空置一年以上的住房,包括存量和新建住房)为分子,计算得出的。

    而中国的空置率五花八门,说法不尽相同。

    最夸张的是十多年前,中国社会科学院的一位专家,晚上开着夏利车在北京市区兜一圈,看到了不少不亮灯的房子,就得出高空置率的结论。2010年,又有媒体报道国家电网发布的数据,全国有6500多万套房子连续六个月用电量为零。(本人当时就写过驳斥文章,后来国家电网也辟谣从来没有统计和发布过此类数据。)

    由这样一些可能是伪数据的全国空置率数据,得出的任何结论都是无用的,甚至可能存在严重的误导。

    对于空置的问题,中国还有很多具体国情。

    到目前为止,中国的商品房大部分仍然是毛坯房,家庭装修就需要一个较长的周期。对于许多改善型家庭来说,一般都是先买后卖。装修入住后再卖出二手房,又需要一段时间。

    此外,中国拥有2.5亿以上世界上最大的迁徙人群,他们通常是候鸟式的。平时在沿海大城市工作,每逢春节回老家居住一段时间,老家的房子平时就是空置。这样的情况计入空置率吗?

    房地产市场长效机制的正确选择,应该是做好顶层设计,管理好土地、金融、税收。至于谁买房子,买多少房子,谁空置,谁出租,这些都交给市场。

    请相信市场的“无形之手”。

    丁建刚 浙报传媒地产研究院院长

    撰文:丁建刚

    审校:劳蓉蓉

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