“香港商铺之王”再出手英国 15亿买进伦敦邦德街店铺

观点地产网

2018-12-23 19:18

  • “香港商铺之王”的投资理念一直都很清晰:“人弃我取,通过发掘被市场低估的资产,然后静待其升值后收割。”

    傅士鹏 “香港商铺之王”又出手了。

    英伦投资客(2018年12月21日)获悉,香港资深房产投资客,在尖沙咀、中环、铜锣湾等地持有大量商铺的个人炒房客——黎永滔再次买进伦敦。

    黎叔这次斥资1.525亿镑(约15.35亿港元,13.49亿人民币),收购了位于西区梅菲尔(Mayfair)的大楼——老邦德街2-5号(2-5 Old Bond Street)。

    大楼面积约为2.33万平方英尺(约2161平方米),单价6662英镑每平方英尺(约人民币61万每平方米),包括位于邦德街的店铺和楼上写字楼部分。

    黎永滔

    就在三个月以前,黎永滔才在伦敦买过一栋类似的带商铺的大楼。

    2018年9月20日,黎永滔斥资4900万英镑(约5亿港元,4.4亿人民币),收购了位于西区Soho的大楼151 Wardour Street。

    但那栋楼无论从价格还是外观,都远远比不上黎叔刚刚买下的老邦德街大楼。

    黎永滔刚刚买下的邦德街大楼由商铺和写字楼两部分组成,底层商铺分别被出租给英国知名服装品牌亚历山大·麦昆(Alexander McQueen)和意大利鞋履和包包品牌托德斯(Tod's)。

    值得一提的是,这个店铺还是亚历山大·麦昆(Alexander McQueen)——这个冉冉升起的英国年轻奢侈品牌全球旗舰店所在地,分别占据大楼的一层和二层。

    除了最值钱的商铺,大楼写字楼部分被出租给外汇交易公司Argentex、房地产基金公司Tritax、拍卖行John Pye & Sons Ltd。

    大楼卖家是英国保险公司NFU Mutual,NFU Mutual从去年五月开始,对大楼写字楼部分进行了长达一年的翻新,并将写字楼租金从72.5提升到了85英镑每平方英尺,一年之间涨租16%。

    不过即便涨了租金,由于大楼寸土寸金的地段和高昂的售价,大楼年租金回报率仅为2.79%。

    租售比这么低,为什么黎叔还要买?

    另外据英伦投资客了解,邦德街大楼上个月才由中介正式接手,一个月不到的时间里马上就找到了买家,这样的出售速度在1亿英镑以上这个价格区间,和当前脱欧不确定性弥漫的市场环境里,非常难得。

    抢购邦德街商铺,投资价值究竟在哪?

    1、稀缺性:寸土寸金的老邦德街

    我们经常说的邦德街包括老邦德街和新邦德街,两条街紧紧相连,都是以奢侈品为主的购物街,经常被拿来和法国巴黎的香榭丽舍大街比较。

    邦德街位于伦敦西区核心地段,拥有象征身份和地位的W1邮编。

    在地理位置上,老邦德街相比新邦德街更靠南,位于Piccadilly Circus和Green Park之间,隶属于梅菲尔区。

    早在19世纪,老邦德街就是英国上流社会聚集地,同时也因为满街奢侈品而闻名于世,直到今天,老邦德街依然是全球最受欢迎的奢侈品购物圣地之一。

    根据西敏寺议会的统计,老邦德街是世界上奢侈品牌密度最高的地方,除了上面提到的亚历山大.麦昆和托德斯以外,还有卡地亚(Cartier),普拉达(Prada),宝缇嘉(Bottega Veneta),圣罗兰(YSL),香奈儿(Chanel)和蒂凡尼(Tiffany & Co.)等奢侈品牌。

    自1969年以来,老邦德街就一直被伦敦市政府保护起来,被划为Mayfair保护区的一部分,任何在此地的建筑改造和扩建都受到了严格的控制,以确保大街整体的风格和外观不变,甚至区政府对在翻新时使用哪一种建筑材料做出了严格规定。

    这样一来,老邦德街商铺变得愈发稀缺,房东们更不愿意轻易出售,一有挂牌,便是疯抢的局面,

    稀缺性意味着保值,保值这对于追求稳定的香港投资者来说,非常重要。

    2、租金稳定,未来还有上涨空间

    虽然我们看到这栋楼的租售比不高,但因为老邦德街商铺的稀缺性和周围奢侈品牌的聚集性,未来不太需要担心找不找得到租客的问题。

    就黎叔买的这栋大楼来说,根据合同,商铺租客亚历山大.麦昆和托德斯即将进入租金调整期,黎永涛很快就可以给租客们涨租金。

    另外,两大奢侈品牌租客之前就签的是长期租约,租约还剩9年。

    这意味着大楼未来9年的租金收入都已经得到保证,而且房东未来还能上调租金。

    除此之外,老邦德街2-5号大楼在三年前刚完成了为期12个月的整体翻新,近期已经不再需要大量的维护,从而减降低了房东的持有成本。

    3、脱欧后英镑暴跌,伦敦游客大涨

    租金稳定性的背后,其实是强大的消费力在支撑,伦敦的邦德街享誉全球,林立的奢侈品店几乎每家都生意火爆,游人如织,买家络绎不绝。

    加上英国脱欧公投后英镑大跌,这两年伦敦牛津街、邦德街到处都是从世界各地来到伦敦“捡便宜”的购物者。

    毕竟只有在强大购买力的支撑下,商铺店主才交得起高昂的租金,黎永涛才有信心出手,收购这栋位于老邦德街上的优质资产。

    “香港商铺之王”是如何炼成的?

    现年63岁的黎永滔被香港人称作“商铺之王”,其投资手法和观念非常值得学习。

    黎永滔出生于广州,1979年和家人一起偷渡到香港。

    到香港后,黎永滔一直在父亲的永昌金铺打理业务,靠低价收购内地渔船出售的银元,溶解铸成毛利极高的银器而赚得第一桶金,成为日后投资商铺的本金。

    黎永滔从1990年初开始投资商铺,到现在已经持有超过30个物业,价值超过20亿港币。

    黎永滔非常相信自己的眼光,曾在接受香港媒体采访的时候说自己的投资理念是“人弃我取”:去发掘被市场低估的资产,然后静待其升值后收割。

    1998年香港房地产暴跌的时候,黎永滔以1500万港币的价格买下了东角道怡东商场地下22号商铺,两年后以4000万港币卖出,大赚2500万。

    黎永滔另一个被人津津乐道的投资手法,是瞅准时机将商铺分拆出售或出租。

    1997年香港金融危机的时候,各类房产租金暴跌40-50%,黎永滔在罗素街的一个商铺原来租金是26万一个月,在租客无力承担租金的情况下,黎永滔决定把商铺“一分为三”,分别租给3个租客,结果共收到租金30万元一个月,比金融危机之前还多了15%。

    2004年,他和香港另一位投资大佬罗家宝以大约6000万元的价格,买进铜锣湾总统餐厅,然后进行翻新,并分拆成100多个小型商铺进行出售。商铺推出市场当天便全部售罄,黎永滔的这个操作为他赚得约3亿港币。

    黎永滔凡事亲力亲为,虽然在香港和伦敦持有大量资产,但整个公司却只有5个人:分别是他和妻子,一个负责出租的员工,和两个做账的会计。

    香港楼市低迷,“商铺之王”转战伦敦

    上边提到今年9月份以来,黎永滔在短短三个月内连续两次出手,一共投资2.04亿英镑抄底伦敦优质商铺,这样的大手笔在如今的脱欧观望期非常少见。

    而这背后,正是香港迅速调头向下的楼市。

    面对香港低迷的楼市,黎永滔迅速转战英国,看重的依然是他擅长的商铺资产。

    黎永滔最早从2010年开始在英国投资,当时他花了大约3800万英镑(4.537亿港元)买下了位于伦敦牛津街221-223号的大楼,一栋包括写字楼和底层商铺的沿街大厦。

    黎永滔大规模转战伦敦开始于2013年。 

    2013年1月,黎永滔以3800万英镑的价格在牛津街527-533号买了三家店铺。

    四个月后,他又斥资7600万英镑买下了牛津街291号,一栋五层高的零售大楼。

    总结来说,无论是三个月前买下的Soho商铺,还是刚刚收购的邦德街大楼,“香港商铺之王”的投资理念一直都很清晰:

    “人弃我取,通过发掘被市场低估的资产,然后静待其升值后收割。”

    当前英国面临脱欧不确定期,虽然短期楼市也有下行压力,但长期来说,伦敦稀缺地段的优质资产依然看涨,而这样的投资机会,正好适合资金实力雄厚且愿意长期持有的香港买家。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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