冯毅成:疫后武汉楼市健康,合理自住要重视窗口期

观点地产网

2020-08-15 14:44

  • 尤其是在双循环经济之下,强调经济流动性的导向之下,房地产到底走向何方?

    冯毅成 在全球疫情以及不确定的外部环境下,楼市将走向何方,武汉房产是否还值得购买?机遇和问题在哪里?我们在2020博鳌房地产论坛上找到了答案。

    房地产业的机会

    首先值得关注的是全国的楼市在这样的经济背景下还有没有前途?

    尤其是在双循环经济之下,强调经济流动性的导向之下,房地产到底走向何方?

    中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一指出,中央一直对房地产强调“三稳”和“房住不炒”,但从未提要“打压”房地产,调控的目的是为了市场平稳健康发展。

    而房地产行业目前的价值和机会,主要有以下几个维度参考:

    一、城镇化进度

    国家统计局数据显示,我国城镇化率当前为60.6%,即房地产至少还有十年的发展时间。

    旭辉控股董事局主席林中保守预计房地产还有10-15年的发展时间,乐观估计房地产还有20年时间。

    二、房产贡献度

    中泰证券首席经济学家李迅雷指出,房地产在中国经济中直接贡献和间接贡献大概占比30%,禹州集团副总裁张岩说,房地产直接带动下游将近50个行业发展。

    虽然不提“经济支柱”,但房地产在国民经济中的重要地位不言而喻。

    三、迁移性需求和结构性需求

    人口迁移仍然是房地产的机会。比如人口净流入最多的是广东和浙江,尤其是深圳和杭州为代表,两个城市在疫情之后频现“万人摇号”,除了有新房与二手房价格倒挂的投机机会外,更重要的还是人口净流入。

    房地产最大的需求是迁移性需求。20年前退休的一批人没什么钱,商品房市场也不发达。现在退休的一批人是有钱人,所以郊区别墅、养老地产、旅游地产就迎来了商机。

    由迁移还将带来结构性需求。这次疫情挤压出了人们改善生活环境的需求,刚需买房,首改换房,富豪撤离高密度小区……

    四、周期性与城市群

    著名经济学家樊纲说,当下房地产调控“限”的主要对象就是迁移人群。

    把周期波动尽量压平,这样在机会来临时不会走得太快太猛,危机来临时也不会太惨太冷,这样才会让行业更加持久平稳向上发展。

    另外,在城市群趋势下政府将加快公共服务一体化、均等化,这些都是房地产的机会。

    浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示,最近全国范围内除了对深圳市场的投机热潮出了一记重拳外,再无其他消息。没有消息,是当前楼市最好的消息。

    在外部环境带有极大的不确定性下,我们对房地产应持有谨慎而乐观的态度。

    疫后,武汉楼市健康

    武汉楼市目前是什么状况?先来看今年的成绩单。

    今年截至8月11日,武汉新房(本文“新房”定指“新建商品住房”)成交71533套,其中上半年成交43644套,7月份成交超2万套。

    截至6月底,已批预售尚未网签的商品住房为17万套,这就是新房市场的半年库存。

    今年上半年热点城市住宅项目套总价中位数较去年对比,武汉上涨约4%,排在13位。

    而在2020H130个城市楼盘总价统计中,武汉以160万元排在全国16位。

    以上数据反映出几个问题:

    第一,从武汉近5年的新房销售统计均值看,每年大概在22万套。近些年长期位列全国销量前三甚至榜首。

    我在疫情期间研判过,今年武汉全年新房销售预计在13-14万套。上半年受灾严重,仅仅销售4.3万套。但自4月8日全市解禁后,行情迅速升温。

    成交统计具有滞后性,7月份武汉销售超过2万套主要得益于上半年的行情。而8月在12日之前成交近7千套,也能够说明市场的持续性。

    按此推算,全年新房成交13-14万套不是难题。

    第二,武汉房价稳中有升,涨幅既控制在红线内,也处于全国十几名,属于既有前途,又不会因“上涨过快”被点名的档次。

    第三,新房备案价略微上涨的好处是,既能够给市场参与者(买卖双方)信心,同时也能够为横盘阶段的开发商带来一定的操作空间,如必要的让利优惠等。

    从市场效果看,武汉楼市健康良好,行业管理稳健而高明。

    武汉楼市的前景:产业与人口

    过去健康是否意味着将来一定有前景?在武汉购房,需要清晰地了解城市的前景和购房的必要性。

    先看城市的前景。经济有前途,楼市才有未来。需要从人口、供应、金融、产业、宜居价值等维度判断。

    第一,人口红利。

    1、常住人口。武汉1108万常住人口,加上流动人口,庞大的人口基数将带来巨大的迁移性需求和结构性需求。

    2、短期净流入。武汉110万大学生尚未返校,这是年轻消费力。

    将近占据全市人口十分之一的大学生群体,是年轻活力主力军,是城市进步的推动者,是循环经济的主力军。

    《2019年主要城市常住人口增长数量》显示武汉位列13,杭州第一,深圳第二。

    在某种程度看,武汉人口平稳健康流入,不会造成短期蜂拥而入,否则会形成挤出效应,不利于楼市“三稳”工作推进。

    3、长期净流入。武汉在湖北省内具有强大的虹吸效应,又是中部中心城市。人口净流入是城市不断扩张的主要动力之一。

    第二,供应量。

    根据武汉市房管局公布的《武汉市住房发展规划(2020年-2022年)》,计划三年新增新房

    50.7万套。

    而2019年底库存新房将近16.28万套,按照估计,剔除掉延迟网签的部分房源,起码还有14万套。

    如此来看,供应量较大,能够稳定市场。

    第三,金融与产业。

    1、武汉上半年从金融、行政等手段帮扶房企,保障了市场的安全。

    2、上半年“国家队”和外来企业驰援武汉,(不完全统计)给武汉投资5000亿托底经济。

    3、2019年,武汉GDP已经突破1.6万亿,这就是武汉的经济基础和规模,一旦满血复活,昔日雄风将再现。

    武汉产业链完备,人才储备充足,拥有发展5G、大健康等新兴产业的优势和既定的经济基础与规模,这就是武汉的未来。

    一旦经济转速起来,武汉很快将迎来新一轮的升温。

    第四、城市宜居价值。

    2019年的军运会,让武汉基础建设全线升级;

    2020年的新冠疫情,让武汉的公共管理与服务水平提升。

    这次博鳌房地产论坛期间,不少朋友对我表示,武汉已经成为全球最安全的城市。尽管全球第一轮疫情尚未结束,但即使今后再面对疫情冲击,武汉的防控能力足以达到优秀的水平。

    这些就是一座城市重要的宜居价值。

    合理自住购房的窗口期

    目前,对于合理需求的购房者来说是重要的窗口期。

    疫情期间我研判过,目前的市场一定是保刚需、促改善、抑投资。

    前面提到过武汉三年的新房供应计划,以及当前的人口流入情况。从供需两端看是平稳健康,这就是一次合理自住购房,合理改善换房的窗口期。

    这个时期有几个特点。

    第一,经过疫情,刚需群体深刻意识到自住空间的重要价值,改善群体意识到生命健康是最高生活品质。这些需求都被疫情挤压释放了出来。

    第二,由于前期拿地成本较高,售价较平,转速不快,目前阶段开发商的利润很薄。为了应对新阶段,开发商越来越重视现金流,不少企业都是薄利多销,甚至平价促销。

    第三,中心区域的楼盘在经历长期沉寂后也纷纷入市,这些产品在疫情之后反响强烈。

    华夏新供给经济学研究院院长贾康表示,中心区域的好物业天然具有垄断的属性,一定是顶级富豪去争夺的对象。只要这座城市的经济还有上扬的空间,这套物业就有价格支撑。

    第四,以家庭为单位两套房都属于合理范围。

    刚需家庭有长期刚性生活需求,如买房结婚、小孩上学、家人就业等,需要有一套安全生活空间,这些需求长期稳定,变数较小。

    因此在经济平稳环境下越早买房越好,安居才能乐业,唯一一套住房在中短期内几乎不存在换手换房的操作可能,即少考虑投资换手的涨跌。

    第五,现在全国政策稳定,特别是武汉没有具体的调控消息,这是最好的消息。从以往案例包括这次深圳的新策看,大多数调控加严,刚需都难以从中受惠,有些时候会出现“误伤”。

    因此,要珍惜当下的环境。

    第六,近年,武汉房价平稳涨速慢,城市GDP上涨速度远超房价,而大量基建都在开工,接下来几年将迎来城市红利兑现的高峰期。在此环境下,以长期主义看待购房必将让合理自住需求者长期获益。

    换句话说,因为房地产单个楼盘从拿地到卖房速度过快,开发商很难从价格中收获城市红利,而这恰好是购房者的机遇。

    结束语

    购房,无论是买100万的产品还是1000万的产品,都是每个家庭的大事。

    不同群体的需求、资金、经验不同,但都需要以较为全面的视角,从深度、高度、远度、广度去理性分析。

    楼市买卖双方需要的最根本的媒体价值,是具有高度公信力下的专业意见。

    买错一套房,可能会葬送一个家庭幸福。

    卖错一个盘,可能会让一家企业翻船。

    当前阶段需要以长期主义慎之又慎,我愿与大家一道成为时间的朋友。

    冯毅成,武汉房研社社长,楼市研究大V《主编笔记》总编辑,武汉市房地产开发协会专家顾问

    撰文:冯毅成    

    审校:劳蓉蓉



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