楊光華:最後兩個月,武漢買房别買錯!

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2021-11-01 12:49

  • 最後兩個月,如何買房?

    楊光華 10月,武漢新房成交11689套。

    這是武漢樓市最新的成績單:50分。

    連續3個月,11070、14503、11689,持續走低。

    今年武漢樓市的高峰,是7月份。

    單月成交28712套。

    從1-10月的成交趨勢推測,今年最後兩個月将繼續低迷。

    為了回籠資金,完成全年銷售任務,開發商可能繼續降價促銷。

    截至目前,武漢新房1-10月份累計成交約17.5萬套。

    01

    9-10月,是樓市傳統的“金九銀十”。

    今年武漢樓市,“金九銀十”消失。10月份,光谷降溫,武昌登上區域銷冠。

    從8月開始,新房單月成交均處于“腰斬”狀态。以往單月2萬多套,如今單月1萬多套。

    從新房供應上看,預售證6月份56張,7月37張,10月份34張。這對于有82個住宅闆塊,在售項目超過400多個的武漢來說,拿證項目不足。

    今年武漢樓市,區域與項目嚴重分化。

    以光谷東為例,1月份,X項目的均價18528元,8月份,F項目28111元,成為區域房價天花闆。10月份,花山項目均價19818元,遠超過1月份的中心城房價。

    還是以光谷東Z項目為例,3月份均價18852元,9月份19080元。半年上漲,幅度很小。

    再以二七濱江為例,一項目3月份均價43050元,9月份46526元。10月份,一新項目備案價50800元。

    8月份後,一些售樓部的來訪客戶數量大幅下降,有樓盤一天50組客戶,如今一天5組;第二輪集中土拍,國資平台底價拿地,開發商暫停拿地;個别項目低于成本價銷售,導致老業主“棄供”;個别央企打折促銷力度過猛,引發維權;個别業主維權不當被拘留。這些都是最近十年武漢的“第一次”。

    從1-10月,新房成交區域前三強是,光谷、洪山與漢陽。特别是前兩個區域,是新武漢人買房的重點區域。

    1-10月,新房成交均價在6月份是峰值,17064元/平方米,從下圖中看出武漢新房價格進入下行通道。

    最後兩個月,如何買房?大致歸納為六點:

    “三不買”:不買在暴雷邊緣開發商的樓盤;不買小公司的樓盤、維權多的樓盤;不買突然超低價賣房的項目。

    “三買:買區域的銷冠項目。多看每個月的區域新房銷售排行榜;買政府大力發展的熱點區域。多讀報紙頭版新聞,找到背後的區域趨勢;買穩健靠譜的開發商。

    02

    整個10月,國内樓市幾乎沒有好消息。

    大房企暴雷、小公司停工、多家房企資金緊張,一繫列的負面新聞,引發連鎖反應。這種連鎖反應,最終将焦慮傳遞給買房人、房企員工、建築企業、材料供應商與媒體等所有房地産行業的參與者。焦慮之後,人們對行業的不信任感加劇。

    買房人擔心現在買房,房子還要降價;員工擔心一覺醒來,公司沒了,另謀生路;建築企業被開發商捆綁。開發商沒錢付工程款,建築企業不敢開工。開工的項目,沒錢付農民工工資;材料供應商,擔心總包企業、開發商,無錢支付材料款。

    負面、焦慮、信任缺失,帶給市場的預期徹底改變,行業拐點出現。同時,房地産稅等政策消息,買房人從猶豫到暫停買房。

    “現在還能買房嗎?”這是買房人、甚至一些從業者的疑問。

    我的回答依然是,武漢,是最值得買入的新一線城市。武漢樓市短期波動是正常,長期基本面依然看好。第三輪土拍,武昌灣等幾宗地入市,可能影響市場預期。

    今年前三季度,武漢GDP12317億元,位居全國第九名,超過南京,同比增幅18.8%。

    其中有兩項數據值得關注,前三季度,武漢開建億元以上項目2551個,其中戰略性新興産業投資同比增長29.6%。

    前三季度,武漢外貿進出口總額達2404.5億元,比2019年同期增長49.2%。武漢陽邏港上的貨輪,3天就能到達韓國。武漢,正成為“新沿海”城市。

    在數字經濟方面,武漢正在打造全國數字經濟一線城市。在大健康方面,武漢,将成為北京、上海之後的大健康“第三極”。

    在2021年全國網紅城市百強榜上,武漢位居第八名,超過長沙。“95後”人才吸引力城市排行榜上,武漢位居第九名,僅次于蘇州,超過鄭州。

    03

    10月,樓市的政策利好是,央行的“兩個維護”:

    維護房地産市場健康,維護買房人合法權益。

    最近一兩周,銀行對開發商的房貸支持,加速放款。

    開發商是滾動開發,資金也是滾動使用,每年資金都很緊張,海外債頻頻違約。為什麼今年開發商資金特别緊張?

    這里有兩筆很重要的資金:

    一是前端的資金,開發商賣房的資金監管。

    以前是15%,如今提高到30%,避免出現開發商暴雷,項目爛尾。這一條政策使得開發商的資金被鎖在其中。

    舉一個例子,以前一個在售樓盤是2億元在銀行監管。如今是4億元。

    二是後端的資金,開發商的銷售回款。

    還以上述項目為例,以前是銀行能放出4億元,如今只能放2億元。

    這兩項加起來,一個項目的資金缺口是4億元。如果集團公司在全國有50個這樣的項目,資金缺口200億元。

    這超過了很多房企的資金能力,于是開發商在暴雷邊緣。一頭一尾的雙緊,使得開發商的資金鍊斷掉。現在唯一改變的是,銀行加速放房貸給開發商,壓力相對減少。

    經歷行業大洗牌、市場信心修複,還要等一段時間,對于開發商來說,“陣痛之後,還有機會”,做好産品是本分;對于買房人來說,機會就在于自己的眼光。

    觀點指數研究院發布的報告顯示,1-10月,碧桂園、萬科、融創,全口徑銷售業績分别是6764億元、5191億元、5126億元,形成“碧萬融”三巨頭新格局。

    [後記]

    在股市里,老手往往死于抄底,新手往往死于追高。

    這種說法同樣适用于樓市。作為買房人,别總是想着抄底、追漲,适合自己的房子,才是好房子。

    最後兩個月,房地産行業繼續大洗牌。我們也會遇到一些樓盤大甩賣,這時更要小心。

    這些瀕臨破産的開發商,並不是按照成本與利潤的賣房邏輯出牌,他們是在處理資産回血,賤賣資産的邏輯。這些低價樓盤,未來可能就是大坑。

    錯綜複雜的樓市里,新手死于追低,過分在意低價項目,老手死于以往的經驗。最後兩個月,武漢樓市還是很難,但還是有熱點區域、熱點項目出現。選對區域,買對項目,更考驗買房人的眼光。

    文|楊光華(地産寫字人)觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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